赴港上市再成潮 中型物企如何彎道超車？

    近年來，隨著行業(yè)集中度的進一步提升，龍頭房企隊列逐漸固化，行業(yè)第一梯隊門檻不斷提升，中型房企很難打出“翻身仗”。

    但在風起云涌的物管江湖中，雖逐漸出現(xiàn)以規(guī)模劃出的梯隊之分，但市場的分散使梯隊之間界限相對模糊。當下，中型物企正在積極搶跑，他們是否有機會“彎道超車”，坐上行業(yè)龍頭“寶座”？

    赴港上市風潮再起

    物業(yè)企業(yè)赴港上市潮仍在繼續(xù)。過去幾天，行業(yè)格外熱鬧。

    6月29日，金科智慧服務(wù)集團股份有限公司在港交所遞交上市申請，擬發(fā)行不超過約1.66億股。金科交表同日，世茂服務(wù)也向港交所申請主板上市。另外，僅6月24日一天，榮萬家、合景悠活兩家公司在港交所交表，正榮服務(wù)通過港交所聆訊。

    據(jù)光大證券（23.130，2.10，9.99%）發(fā)布的《物業(yè)服務(wù)業(yè)2020年下半年投資策略》數(shù)據(jù)顯示，截至2020年5月31日，共有27家物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市，其中24家物業(yè)企業(yè)在港上市。值得注意的是，24家在港上市物企中，18家上市時間為2018年后。

    在多位業(yè)內(nèi)人士看來，2014年彩生活的成功赴港上市，為物業(yè)公司帶來了上市意識的啟蒙。彼時，股價表現(xiàn)良好，P/E較高的彩生活，在上市之后迅速完成了幾起并購，擴大了自身規(guī)模，使內(nèi)地物管企業(yè)看到了新的可能性。

    中國物業(yè)協(xié)會副秘書長、中物研協(xié)總經(jīng)理楊熙認為，行業(yè)規(guī)模的擴大助推了物業(yè)企業(yè)上市的進程，“房地產(chǎn)是物管行業(yè)的上游行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)近三年的銷售面積，會在未來三年逐漸轉(zhuǎn)化為物管行業(yè)的住宅管理面積，2015年-2018年間，房地產(chǎn)行業(yè)處于大幅擴張時期，新增存量為物管行業(yè)提供了大量的服務(wù)面積。而在房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展期，在開發(fā)企業(yè)的光環(huán)之下，物管行業(yè)一度被忽略。彩生活上市之后，更多的物業(yè)公司開始有了上市的想法，只是當時在財務(wù)規(guī)范性等方面一時達不到上市要求。”

    同時，楊熙進一步表示，在赴港上市潮之前，物管行業(yè)經(jīng)歷了一波新三板上市潮，當下港股上市的很多物業(yè)企業(yè)是從新三板摘牌再上市的，這幾年間，物業(yè)企業(yè)在財務(wù)規(guī)范性等方面達到了上市的要求，資本市場對物業(yè)企業(yè)的認可度也變高了，因此自2018年起，企業(yè)赴港上市成潮。

    而在某業(yè)內(nèi)人士看來，物業(yè)企業(yè)赴港上市一方面是為了尋求資金，以擴大自身規(guī)模。除此之外，2017年、2018年行業(yè)拐點的出現(xiàn)，也是企業(yè)選擇赴港上市的原因之一，“這兩年間，物管企業(yè)開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)型意識，從只關(guān)注物業(yè)本身的四保一服業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向關(guān)注滿足業(yè)主更多需求，做增值服務(wù)，這也加大了企業(yè)的資金需求。”

    如上述業(yè)內(nèi)人士所言，上市物業(yè)企業(yè)募集資金用途中，收并購以擴大自身規(guī)模、發(fā)展增值業(yè)務(wù)服務(wù)是其中很重要的兩條。

    行業(yè)仍存搶跑機會

    目前，雖然物業(yè)企業(yè)在規(guī)模上存在梯隊之分，但克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年上市物業(yè)公司市占率僅為7.4%，當下行業(yè)集中度較低的現(xiàn)狀，給了第二梯隊物業(yè)企業(yè)搶跑的可能。

    楊熙認為，判斷中型規(guī)模物業(yè)企業(yè)能否沖入第一梯隊，首先要看其背靠的母公司。在他看來，部分中型物業(yè)企業(yè)背靠的母公司本身為排名前20名的開發(fā)企業(yè)，具備一定的增長速度。假如這部分企業(yè)的母公司能在未來五年仍維持在房企的第一梯隊，那么在其加持下，物企很可能會沖進第一梯隊。

    而對于母公司相對較弱的物業(yè)企業(yè)來說，收并購是擴規(guī)模的利器。但大肆收并購也存在多重風險。一方面，一旦企業(yè)的管理能力跟不上擴張速度，后續(xù)企業(yè)經(jīng)營將面臨多重隱患。另一方面，大舉并購帶來的商譽激增，也會讓企業(yè)面臨商譽減值風險，進而影響企業(yè)業(yè)績。

    楊熙表示，收購物業(yè)企業(yè)，得到的其實不是純粹的實物資產(chǎn)，從表層看，大部分情況下企業(yè)實際并購的是一系列服務(wù)合同。由于物管行業(yè)對人的依賴性較高，管理普遍存在難度。因此，收購完成后，企業(yè)自身管理能力決定后續(xù)業(yè)績表現(xiàn)。

    同時，在收并購過程中，一旦標的公司估值過高，將為公司帶來商譽激增的問題。據(jù)睿和智庫統(tǒng)計，近年來存在大規(guī)模并購舉動的彩生活、雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)、永升生活服務(wù)，商譽占總資產(chǎn)比均偏高，分別達到24.71%、14.6%、9.92%、17.4%。

    而商譽激增也將導致物業(yè)公司或?qū)⒃诤笃诿媾R商譽減值的風險。為防范此類風險，當前在收并購過程中，雙方往往會作出對賭協(xié)議，對于買方對標公司的業(yè)績作出要求，以此尋求保障。但對賭協(xié)議并不是萬能保險。

    其實，除了擴大規(guī)模之外，通過進軍非住宅業(yè)務(wù)、發(fā)展增值服務(wù)擴張服務(wù)邊界，正在為中型物企提供“彎道超車”的機會。

    近年來，物業(yè)企業(yè)提供服務(wù)的業(yè)態(tài)正在不斷擴大，企業(yè)紛紛進入非住宅物業(yè)服務(wù)市場。未來，非住宅業(yè)務(wù)的市場體量相當可觀。招銀國際在其發(fā)布的報告中表示，預計在2021年，物業(yè)管理的市場規(guī)模將達到萬億。非住宅物業(yè)服務(wù)將是與住宅相當?shù)氖袌?，預計萬億規(guī)模中，非住宅項目占比超過40%。

    另外，毛利率相對較高的增值服務(wù)，為企業(yè)營收及盈利增長提供了新路徑。中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，以上市企業(yè)為例，2019年彩生活社區(qū)增值服務(wù)毛利率達92.60%，是整體毛利率的2.62倍；新城悅服務(wù)、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)社區(qū)增值服務(wù)毛利率分別為64.30%、66.20%、40.70%，是整體毛利的2.12倍、2.09倍和2倍；同時，2019年，在港上市物企社區(qū)增值服務(wù)收入占總營業(yè)收入比重在3%-30%之間，其中，綠城服務(wù)社區(qū)增值服務(wù)收入達19.13億元，占營收比重的22.29%。

    2020年以來，突如其來的疫情為行業(yè)帶來了挑戰(zhàn)，也為企業(yè)拓寬服務(wù)領(lǐng)域創(chuàng)造了機遇。楊熙認為，疫情之下，物業(yè)行業(yè)的社會影響力得以提升，行業(yè)價值得到充分的市場認可，這是2020年以來行業(yè)發(fā)展遇到的最大變化。

    而在疫情之中，作為打通“最后一公里”的關(guān)鍵渠道，物業(yè)企業(yè)的重要性有所凸顯，居民被迫延長居家時間，為物業(yè)公司由基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)提供商向社區(qū)生活服務(wù)平臺轉(zhuǎn)型提供了支撐，物業(yè)可提供的服務(wù)領(lǐng)域也進一步拓寬。不少物業(yè)公司在疫情期間為業(yè)主提供代買菜、代送快遞上門等服務(wù)。

    近年來，提供全生命周期物業(yè)服務(wù)逐漸被物業(yè)企業(yè)提上日程，物業(yè)公司正在不斷拓展新的增值服務(wù)類別和內(nèi)容，增值服務(wù)正在向全場景化發(fā)展。目前，建業(yè)新生活已實現(xiàn)業(yè)主日常生活全覆蓋，公司看重生活服務(wù)賽道，并通過資管服務(wù)為客戶提供更多可享專屬權(quán)益的線下消費場景。而近日交表的榮萬家，為業(yè)主提供“新零售、拎包入住、社區(qū)食堂、房產(chǎn)經(jīng)紀、社區(qū)資源、社區(qū)媒體”等多元增值服務(wù)，榮萬家還將針對老房提供二次裝修、清潔翻新、局部改造等服務(wù)，并進一步覆蓋家政保潔服務(wù)、養(yǎng)老及護理服務(wù)以及醫(yī)療健康服務(wù)，滲透到業(yè)主生活的各個場景。

    從本質(zhì)上看，物管企業(yè)的核心競爭力其實是服務(wù)質(zhì)量。當下，物管行業(yè)仍處于高速發(fā)展期，對于中型物企來說，自身規(guī)模一時落于人后不要緊，只要從深度和廣度兩方面提升自身服務(wù)，修煉好內(nèi)功，就不乏翻盤的可能。