設(shè)租金監(jiān)督制度 住房租賃市場迎立法規(guī)范

    租房市場終于迎來立法規(guī)范。9月7日，住建部發(fā)布《住房租賃條例（征求意見稿）》（以下簡稱“條例”），在出租與承租、租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)活動、扶持措施、服務(wù)與監(jiān)督、法律責(zé)任等八方面提出66項規(guī)范措施。

    對于此次條例而言，穩(wěn)租金成了監(jiān)管核心。此次條例針對租金明確規(guī)定，直轄市、設(shè)區(qū)的市級人民政府應(yīng)當(dāng)建立住房租賃指導(dǎo)價格發(fā)布制度，定期公布不同區(qū)域、不同類型租賃住房的市場租金水平信息。此外，條例也釋放了重點領(lǐng)域的整頓信號。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進指出，租金指導(dǎo)制度將加快建立，體現(xiàn)了政府對于租賃市場引導(dǎo)的導(dǎo)向，即形成地方“基準(zhǔn)租金”的概念；租金公示制度將加快建立，后續(xù)各個區(qū)域和不同住房都會公布相關(guān)租金信息；同時，租金監(jiān)管制度將加快建立。“穩(wěn)租金”概念提出，成為“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”后的第四個“穩(wěn)”，后續(xù)租賃市場發(fā)展的過程中，租金穩(wěn)定也會成為考核各級政府的一項重要內(nèi)容。

    值得注意的是，此次條例還聚焦近期租房亂象，對于“高進低出”和“長收短付”等內(nèi)容給予了重點關(guān)注。條例提出，住房租賃企業(yè)存在支付房屋權(quán)利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期長于給付房屋權(quán)利人租金周期等高風(fēng)險經(jīng)營行為的，房產(chǎn)管理等部門應(yīng)當(dāng)將其列入經(jīng)營異常名錄，加強對租金、押金使用等經(jīng)營情況的監(jiān)管。

    據(jù)了解，近期長租公寓“爆雷”事件頻發(fā)。據(jù)不完全統(tǒng)計，近期一周內(nèi)曾發(fā)生四起長租公寓中介“跑路”事件。例如，8月27日，杭州長租公寓“友客”爆雷；8月29日，杭州長租公寓“巢客”爆雷引上萬房東不滿；9月1日，上海長租公寓“寓意公寓”所有工作群解散疑似“爆雷”等。

    對于接連發(fā)生的“爆雷”事件，貝殼研究院高級分析師黃卉認(rèn)為，長租公寓近期不斷“出事”，核心原因是其商業(yè)模式存在部分脆弱性。上半年疫情的沖擊，加速暴露了企業(yè)商業(yè)模式存在的問題，包括租金成本高；商業(yè)模式的靈活性差；精細化運營要求高等。部分小企業(yè)為拓展規(guī)模采取較為激進的收房策略，而較低的出租能力使得空置率較高，現(xiàn)金流難以抵御市場風(fēng)險。

    為了規(guī)范租賃市場，上海、廣州、杭州、合肥、成都、?？?、西安等城市先后發(fā)布風(fēng)險提示或住房租賃資金監(jiān)管措施。例如，上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會發(fā)文建議，選擇信譽良好的公寓品牌、集體收房租金過高或出租金過低、支付周期越長風(fēng)險越大，選擇較短支付周期、向約定賬號支付房租、防范“租金貸”風(fēng)險、采用規(guī)范合同文本，合法維護自身權(quán)益。

    嚴(yán)躍進說，類似規(guī)定具有較為積極的意義，說明政策層面對于“高進低出”和“長收短付”的做法是持否定態(tài)度的，這也是后續(xù)長租公寓企業(yè)創(chuàng)新的時候需要回避的內(nèi)容。