原標題:三孩政策來了!有中介已掛出“三胎戶型”,房企看好“能生”的城市?
三孩政策來了!似乎猝不及防,卻在意料之中。
5月31日,中共中央政治局召開會議,聽取“十四五”時期積極應對人口老齡化重大政策舉措?yún)R報,強調“進一步優(yōu)化生育政策,實施一對夫妻可以生育三個子女政策及配套支持措施”。
從2011年到至今,我國人口政策經歷了“放開雙獨二胎、放開單獨二胎、全面二胎、三胎”四個階段。就效果而言,對人口形勢的確有正面積極的作用。第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示,2020年0-14歲人口比重明顯高于2011-2019年平均水平。
隨著未來新生兒數(shù)量的增加以及家庭人口結構的變化,對住房的新需求也將隨之產生。三孩政策的發(fā)布,對房地產市場將會產生哪些影響?針對未來不斷出現(xiàn)的三孩家庭,開發(fā)商的戶型產品將會發(fā)生怎樣的變化?
1
“三胎戶型”出圈,戶型產品要轉變?
三孩政策一經發(fā)布,房地產市場的反應也極其迅速。
《每日經濟新聞》記者注意到,網上已經有地產中介掛出了“三胎戶型”信息。
如上海某地產中介掛出“139平方米四室一廳全朝南”的戶型,聲稱其亮點是:靈活多變,孩子小的時候可以容納父母居住“值班照顧”,孩子長大了則可以一人一間。據(jù)該中介稱,已經有兩三個客戶和他聊過這套戶型了。
地產中介推薦的“三胎戶型”
記者從電商平臺上也看到,目前已經有了不少“三胎定制床”等相關產品推出。
“三孩政策不僅僅是家里多了一個人,也多一間房,更是很多深遠影響。”58安居客房產研究院分院院長張波告訴《每日經濟新聞》記者,從市場的很多反饋來看,建議房企加快對戶型設計標準的轉變,更多提高三房甚至四房的比例。
但也應該注意,戶型面積的變化不應走向極端,如大量雷同戶型在全國開花,或許并不適合當?shù)厥袌龅膶嶋H現(xiàn)狀。張波指出,“即使是未來三胎率提升較快的城市和區(qū)域,也不代表對比于戶型的需求就呈現(xiàn)趨同化,南北差異、房價差異、觀念差異等都會導致各地在這一問題上呈現(xiàn)明顯差異,在這一問題上不應‘拍腦袋’,而應充分了解當?shù)氐男枨蟆?rdquo;
東吳證券(8.610,0.00,0.00%)首席經濟學家任澤平也表示,短期來看,企業(yè)將面臨產品設計的更新?lián)Q代問題,可三改四的戶型或將更受歡迎。同時,如何在同等空間內做出更大的實用面積,將成為房地產企業(yè)面臨的新挑戰(zhàn)。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜認為,三孩政策的發(fā)布是我國應對人口老齡化、少子化的重要舉措。對于房地產市場來說,三孩政策下釋放的新增人口數(shù),無疑將增加住房需求,其中保障性住房未來將發(fā)揮更大的保障功能,預計數(shù)量將有實質性增加。另外,在住房結構上,面向三孩的住房需求增加,針對戶型、配套功能等方面的要求亦將增多,改善型住房的市場空間將得到進一步拓展。
2
短期或刺激改需,學區(qū)房又要起飛?
三孩政策真的會大幅刺激房地產需求嗎?
回答這個問題前,需要先明確三孩政策對人口增長的刺激效果到底有多大。
事實上,我國“全面二孩”政策已經放開近5年時間,但不少育齡夫婦卻處于不想生、不敢生的狀態(tài)。貝殼研究院調查顯示,適齡人口中“已生二孩或有打算要二孩”的受訪者不足三成,“沒有打算要二孩”的受訪者占比35.6%。其中,40.2%的受訪者認為“教育、生活等開銷大,負擔過重”,因為“房價太貴,生了二孩買不起大房子”的占比達19%。
浙報傳媒地產研究院院長丁建剛直言,從諸多經濟發(fā)達國家的經歷來看,人口生育政策可以計劃,但生育會否增加,只能取決于個人的意愿,而左右人們生育意愿的,有諸多社會因素。
丁建剛表示,當下育齡人口面臨著就業(yè)難、收入低、房價高(特別是學區(qū)房價格高企)的諸多壓力,很多年輕人甚至不愿意生小孩,在討論三孩政策對樓市的影響、對房價的影響之前,希望相應配套一些激勵政策,比如購房首付、購房資格、折扣利率、稅費減免、假期醫(yī)療等政策。
任澤平則相對樂觀。他指出,假設三胎政策落實,短期來看市場端改善住房的需求或將進一步加強,在堅持房地產調控主旋律不變的前提之下,不排除將有針對多孩家庭的相關利好政策出臺,如置換房產的貸款利率、首付比例優(yōu)惠等。
中原地產首席分析師張大偉也認為,無須高估三孩政策對全國的影響,有實力生孩子的家庭,一直沒被“抑制”過。
從過往“二孩”政策后的樓市走向來看,生育政策放開對改善型需求最為直接。貝殼研究院調研數(shù)據(jù)顯示,超三成受訪者要為二胎重新置換房子,且八成以上會在二孩上幼兒園之前完成換房。
分城市等級看,一線城市二胎家庭中41.1%已經換房或會考慮換房,明顯高于新一線城市(33.5%)和其他低線城市(28.8%)。究其原因,一線城市購房門檻高,多數(shù)家庭先從小戶型房源上車,隨后再置換大面積房子;而新一線和其他等級城市,購房負擔相對較低,消費者選擇一步到位滿足多人居住需求的比例更高。
學區(qū)房無疑也將受到影響。張大偉表示,“受益于家庭結構的變化,對大戶型的需求有一定增長,對子女的教育則會產生對學區(qū)房的需求。”
值得注意的是,三孩政策一經發(fā)布,已經有中介經紀人在微博、朋友圈等平臺推廣學區(qū)房,行業(yè)內也透露著對學區(qū)房的看漲預期。
“學區(qū)房看漲的背后,其實是未來教育可能會面臨極大的結構性不平衡。”張波認為,三孩政策之下,出于滿足需求和平衡市場考慮,應該考慮在各個新城以及人口集中增長的區(qū)域配置好均衡化的教育資源,這也是保障家庭多生一個孩子的前提。
而本次政治局會議也提出“發(fā)展普惠托育服務體系,推進教育公平與優(yōu)質教育資源供給,降低家庭教育開支”“加強稅收、住房等支持政策”等配套支持措施,以保障三孩政策的落實。
3
人口競爭生變,房企將重倉哪些城市?
對這一波“三孩政策”的效應,不同城市或會有不同反應。
張波直言,對于北上廣深等一線大城市,即使三胎政策全面實施,真正愿意生三孩的比例其實還是個未知數(shù),從目前二胎的提升比例也能看出這一趨勢。
同策研究院研究員宋雪梅則指出,一線城市的高房價收入比偏離于發(fā)達國家的房價收入比,導致我國的購房周期長,購房需求長期得不到滿足。即使放開三孩政策,普通年輕人也不一定愿意增加生育。
以上海為例,截至2015年底,上海60歲以上的老人已占30.2%,預計2030年上海戶籍中40%將是老年人,老年化現(xiàn)象越來越嚴重。即便每年2-3萬人口的增長也很難對沖人口下降的損失。伴隨這些高齡老人過世,上海本地戶籍的人口會更少。
這個時候政府勢必要導入外來人口,但像上海這樣的城市,只會導入具有一定能力的人才,這或將使得不同能級的城市分化更明顯。
隨著三孩政策放開,不管大中小城市都能夠產生不少人口增量。但最終,大城市會不斷虹吸人口,一些中小城市的人口卻可能面臨收縮。
第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示,過去十年人口增量前十的城市分別是深圳、廣州、成都、西安、鄭州、杭州、重慶、長沙、武漢、佛山,基本上都是一線城市、省會城市或非省會經濟強市。由于各類資源集中,這些城市的人口吸引力持續(xù)加強。
任澤平直言,城市的人口增長速度或將隨城市能級、房價表現(xiàn)、消費水平、基礎設施完善程度等的不同出現(xiàn)嚴重分化。隨之而來,綜合各城市調控政策的分化和“兩集中”供地政策出臺等因素,城市投資機會或將發(fā)生變化。
這也意味著,房地產企業(yè)對各能級城市投資機會的研判,或再度迎來重要窗口期。
08:41 | 盤活存量資產創(chuàng)新實踐再落地 安江... |
08:30 | 券商首席看產業(yè)|成長為王 材料再起... |
08:30 | 壯大買方機構力量 價值投資正當時|... |
08:30 | 壯大買方機構力量 價值投資正當時|... |
08:30 | 壯大買方機構力量 價值投資正當時|... |
08:30 | 壯大買方機構力量 價值投資正當時|... |
08:30 | 券商首席看產業(yè)|新質生產力元素迎... |
08:30 | 券商首席看產業(yè)| 電新行業(yè):景氣拐... |
08:30 | 券商首席看產業(yè)|電力設備與新能源... |
08:30 | 券商首席看產業(yè)| 有色金屬行業(yè):資... |
08:30 | 券商首席看產業(yè)|中國新能源企業(yè)競... |
00:44 | 誠志股份新材料一體化丙烯價值鏈項... |
版權所有證券日報網
互聯(lián)網新聞信息服務許可證 10120180014增值電信業(yè)務經營許可證B2-20181903
京公網安備 11010202007567號京ICP備17054264號
證券日報網所載文章、數(shù)據(jù)僅供參考,使用前務請仔細閱讀法律申明,風險自負。
證券日報社電話:010-83251700網站電話:010-83251800 網站傳真:010-83251801電子郵件:xmtzx@zqrb.net
掃一掃,即可下載
掃一掃,加關注
掃一掃,加關注