隨著中國消費市場日益增長,以及電商滲透率提高,物流成為構建交互紐帶的重要一環(huán),物流倉儲空間需求也不斷擴張。如今,倉儲已被視為與水和石油一樣不可或缺的商業(yè)基礎設施。
隨著首批REITs項目上市,以普洛斯為代表的倉儲物流類資產(chǎn)走入公眾視野。近日,上海證券報記者走進普洛斯空港物流園,實地感受了現(xiàn)代倉儲物流的發(fā)展情況。
現(xiàn)代倉儲的新“門面”
北京有三大物流基地,普洛斯空港物流園坐落在其中之一的順義空港物流基地。該基地緊鄰首都國際機場,以及北京天竺綜合保稅區(qū),區(qū)域地理位置優(yōu)越,交通發(fā)達。
從外部看,普洛斯空港物流園里的倉庫似乎并無特殊之處,但內(nèi)部別有洞天。在普洛斯員工帶領下,記者進入某藥企尚在定制中的倉儲中心。置身巨大空間,個人尤顯渺小,說話時還能聽到回音。內(nèi)部定制好的貨架、傳送設施井然有序,且配備安全通道指示、消防栓、火災警報器、滅火器等消防用品,此外還設有冷藏區(qū)和常溫區(qū),讓人眼前一亮。
據(jù)普洛斯中國高級副總裁、資本運營負責人楊敏介紹,上世紀80年代,普洛斯率先提出并實踐現(xiàn)代倉儲物流(物流地產(chǎn)),2003年進入中國時,即把高端倉儲標準帶入中國。從選址來看,倉庫地址一般靠近市中心或交通樞紐,如機場、港口、公路等。從建筑面積來看,獨棟一般不小于1萬平方米,園區(qū)一般不小于5萬平方米。從結構來看,單層庫多為高品質(zhì)鋼結構,多層庫一般為混凝土或鋼結構,附帶坡道及電梯。
此外,對于倉庫建設也有嚴格標準。楊敏提到,一是外部裝卸設置,比如配有高1.3米的卸貨平臺,方便貨運車輛和物流車輛有效進出;二是內(nèi)部空間充分利用,比如柱子之間的距離是12×24米,燈下距離地面是9米,以達到空間最大利用率;三是安全設施到位,比如內(nèi)部都要完成消防噴淋預設,且還設有高度不低于4.5米的雨棚、按40尺集卡荷載的盤道等配套設施。
業(yè)內(nèi)人士表示,如今的倉儲物流,已不再是傳統(tǒng)意義上的“倉庫”,而是在特定的有形或無形場所、運用現(xiàn)代技術對物品的進出、庫存、分揀、包裝、配送及其信息進行有效計劃、執(zhí)行和控制的物流活動,其對上下游生態(tài)的延伸正在不斷激發(fā)人們的想象空間。
電商崛起帶動倉儲物流發(fā)展
據(jù)了解,中金普洛斯REIT收益來源于底層基礎設施資產(chǎn)租約合同約定產(chǎn)生的租金及物業(yè)費收入。對于投資者來說,持有中金普洛斯REIT份額,既能享受由租金及物業(yè)費收入帶來的較為穩(wěn)定的派息分紅,又能享受由底層物業(yè)價值增值所帶來的價值增長。
值得注意的是,倉儲物流并不等同于商業(yè)地產(chǎn),更多屬于工業(yè)地產(chǎn)的范疇。楊敏提到,從資產(chǎn)類型來看,倉儲物流和商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)區(qū)別在于,倉儲物流是消費驅(qū)動型,基于快速崛起的電商,物流行業(yè)得以高速發(fā)展,從而帶動整體租賃需求。
從投資角度來看,倉儲物流能夠燙平周期。楊敏解釋,從硬件來看,高標倉相當于基礎模板,各行各業(yè)客戶都可以入駐,且可根據(jù)自身需求進行改造,具有普適性。“依托于自身運營能力,普洛斯在招商過程中,會有意識地把整個園區(qū)客戶做一定行業(yè)類別的配比,即通過租戶高度分散,達到在不同經(jīng)濟周期下不同行業(yè)互為補充的效果,從而起到燙平周期的作用。”
以普洛斯項目為例,截至2020年年底,其底層7個物流園區(qū)共吸納53家租戶入駐。從租戶行業(yè)分布情況來看,前4大行業(yè)中,運輸業(yè)占比44.83%,商業(yè)與專業(yè)服務業(yè)占比30.47%,軟件與服務業(yè)占比7.80%,零售業(yè)7.64%,其余行業(yè)占比均未超過5%。主要租戶包括京東、美團、德邦物流、上海醫(yī)藥、捷豹路虎等。
在楊敏看來,中國日益增長的消費市場,以及電商滲透率的提高,正推動物流倉儲空間需求的擴張。為保證終端客戶的購物體驗,電商企業(yè)需要提供豐富的商品種類和高效的配送及退貨服務,其中各環(huán)節(jié)對倉儲物流設施均有大量需求。且在新冠肺炎疫情發(fā)生后,消費者充分感知到生鮮零售和配送企業(yè)的價值,生鮮電商平臺業(yè)務激增,一定程度上為倉儲配送行業(yè)的加速發(fā)展創(chuàng)造了新的機遇。
對于倉儲來講,租約持續(xù)性成為投資者獲取收益的關鍵影響因素。據(jù)楊敏介紹,普洛斯租戶的租約多為3到5年,續(xù)租情況因客戶而異。為最大程度縮短園區(qū)空窗期,一般在租約到期前半年就會和原有客戶洽談,到期前3個月確定好客戶去留情況,預留出足夠時間尋找新客戶或與原客戶續(xù)約。
就中金普洛斯收益率來看,投資者最終獲得的收益包括派息分紅,及資產(chǎn)增值產(chǎn)生的資本利得收入。根據(jù)項目估值測算,在扣除基金管理費及其他成本支出后,未來兩年預測現(xiàn)金分派率在年化4.5%左右。
楊敏提示,對于長期投資者來說,應正確理解“強制分紅”概念。公募REITs是具有強制分紅特征的產(chǎn)品,但也是權益類產(chǎn)品,不是保本產(chǎn)品。對于投資者來講,應多關注項目底層資產(chǎn)質(zhì)量,對資產(chǎn)未來的收益形成預期,對基金招募說明書中披露的風險事項,也要形成清晰的認知,盡量減少由信息不對稱帶來的風險。
市場擴容激發(fā)新動力
除了普洛斯北京空港物流園,還有鹽田港現(xiàn)代物流中心項目同步入選了首批公募REITs試點。
對于倉儲物流資產(chǎn)的投資,楊敏認為,隨著倉儲物流行業(yè)對配送效率及服務體驗要求的提高,租戶群體對高標倉庫的需求將逐步增加,預計我國物流基礎設施行業(yè)還有很大的增長空間。現(xiàn)代化的高標準物流基礎設施,可以保持較強的租賃市場競爭力。長期來看,京津冀、長三角、大灣區(qū)等核心城市群的一、二線城市依然會是中國物流基礎設施的投資重點。
根據(jù)世邦魏理仕發(fā)布的《中國房地產(chǎn)市場報告(2021年第一季度)》,北京、上海和深圳的倉儲市場空置率均低于10%,其中北京和深圳的空置率均低于5%。同時,深圳市在2021年至2023年間新增供應非常有限,預期不超過20萬平方米。
“在有限的新增供應和活躍需求的共同影響下,未來深圳市的倉儲物流資產(chǎn)將持續(xù)處于接近滿租的狀態(tài)。”深創(chuàng)投不動產(chǎn)基金管理(深圳)有限公司首席投資官、紅土創(chuàng)新基金基礎設施基金投資決策委員會委員孔令藝表示。
具體來看,孔令藝提到,一線城市的地方政府對于倉儲物流土地的新增供應稀少,一線城市政府推進拆除違建工作,非高標倉庫被拆除,使得存量供應減少。此外,城市群一體化的發(fā)展,加速了成熟群核心城市物流地產(chǎn)需求增長。
同時,由于一線城市高標準倉儲物流資產(chǎn)供不應求,多地市場存在租金跳漲的情況。根據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的《中國物流地產(chǎn)市場白皮書》,北京2018年第四季度租金相較2017年第四季度租金水平同比增長19.5%,由1.17元/平方米/月增長至1.4元/平方米/月;深圳2019年非保稅倉庫租金同比漲幅亦達到20.9%。
對于國內(nèi)市場,中金公司認為,從需求側(cè)看,國內(nèi)企業(yè)主要以重資產(chǎn)模式持有倉儲物流設施,資產(chǎn)出表需求強烈,中國倉儲物流REITs的發(fā)行需求旺盛;從供給側(cè)看,中國倉儲物流REITs具有廣闊發(fā)展空間,長期理論市場規(guī)模有望達到2000億元以上。總的來說,基于龐大的零售及電商市場,未來國內(nèi)倉儲物流市場規(guī)模有望在全球市場占據(jù)可觀份額,進而為國內(nèi)REITs市場擴容提供長期動力。
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