本報記者 矯月 見習記者 李昱丞
8月29日,此前一度中止的深圳第二批集中供地“返場”。根據(jù)深圳市規(guī)劃和自然資源局公告,此次供地涉及的出讓地塊不變,共22宗,總用地面積約83.4公頃,地塊將于9月28日集中出讓。
與此前方案相比,新的方案在調整競買人資質條件和準入要求、調整土地競價方式、下調住房銷售限價、落實購地資金審查機制、強化企業(yè)信用約束等方面做了優(yōu)化。
以調整土地競價方式為例,在保持掛牌起始價不變的基礎上,深圳第二批集中供地的地塊溢價率上限統(tǒng)一由45%調整為15%,達到溢價率上限后,南山、龍華2宗全年期自持租賃住房用地直接采用搖號方式確定競得人,其余用地采用“競自持租賃住房+搖號”方式確定競得人。
這一方法也被稱為“三限雙競+搖號”:限地價、限自持、限售價、競地價、競自持、搖號。如果在拍地過程中,地價和全年自持租賃住房面積達到規(guī)定上限,那么對于進入搖號環(huán)節(jié)的房企而言,拿地將成為一個隨機抽取一位幸運兒的概率游戲。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《證券日報》記者:“南山和龍華都是深圳房價比較高的熱點片區(qū),政府愿意犧牲地價,將優(yōu)質地塊拿出來做全自持的租賃住房,彰顯了深圳調整住房供應結構,增加租賃住房供應的改革決心。”
數(shù)據(jù)顯示,深圳土地溢價率自從2013年達到頂峰之后雖有所回落,但仍比較高。2018-2020年,深圳住宅用地土地溢價率分別為26.07%、34.9%和26.58%。
除了深圳以外,近期還有杭州等城市下調了地塊溢價率上限。對于房企而言,“限地價+搖號拍地”的模式雖然降低了在拿地上的主觀能動性,但對于其改善盈利能力或許是一個好消息。
事實上,在嚴格的房價調控之下,過去幾年房企高溢價拿地的惡果開始顯現(xiàn)。以毛利率指標為例,據(jù)《證券日報》記者統(tǒng)計,截至8月30日,按照證監(jiān)會行業(yè)分類,已經(jīng)公布中報的92家A股房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)中,有57家房企中期毛利率較上年同期下滑,占比高達超過六成,行業(yè)毛利率下行趨勢確定。
行業(yè)龍頭也未能幸免。中報顯示,上半年,萬科、碧桂園、保利地產(chǎn)、中國海外發(fā)展的毛利率分別較上年同期下降了8.87、4.57、3.24、2.05個百分點。8月30日,在萬科2021年上半年業(yè)績發(fā)布會上,萬科總裁祝九勝直言不諱:“近年來公司所銷售的產(chǎn)品中,地價占售價的比例明顯上升,從2017年到2020年,地售比提高17個百分點左右,會逐步體現(xiàn)在以后的結算收入和結算利潤上。”
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄對《證券日報》記者表示:“深圳通過下調地塊溢價率有效控制地價,降低房企拿地成本,將在一定程度上減輕房企拿地壓力,增加拿地熱情。另一方面,房企有相對充足的資金用于提高產(chǎn)品質量、拓展宣傳和銷售渠道等方面上,或將助推房企的盈利能力增強。”
值得注意的是,在下調土地溢價上限的同時,深圳市還加強了“房地聯(lián)動”,同步下調了住房銷售限價。具體而言,深圳市第二次集中供地普通商品住房銷售限價在原限價基礎上下調3%-9.2%不等,安居型商品房銷售限價在原限價基礎上下調2.8%-9.1%不等,通過價格引導進一步穩(wěn)定市場購房預期。
李宇嘉認為,在新房全面限價,價格審批比較嚴格的情況下,此次供地意味著深圳建立起“地價-房價”聯(lián)動控制的商品房新模式,房價地價進入全面管控階段,樓市更加強調公共屬性,而不是市場化。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示,此類規(guī)定進一步體現(xiàn)了限價政策繼續(xù)從緊從嚴的導向。過去全國各地都有各類限價政策。但是深圳顯然不滿足既有的限價政策,在既有基礎上進一步調低限價的價格線,也使得穩(wěn)房價的工作進一步鞏固,進一步促進價格的穩(wěn)定。
今年以來,深圳房價走勢較為溫和。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù),截至7月份,深圳新建商品住宅價格指數(shù)較2020年增長4.0%,二手住宅價格指數(shù)較2020年增長8.3%,無論是新房漲幅還是二手房漲幅均低于北京、上海、廣州這三大一線城市。在7月份,深圳二手住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比下降0.4%,自5月份以來第三個月環(huán)比下降。
(編輯 上官夢露)
17:01 | 國家能源局最新披露!1.7萬億元 |
16:54 | 星巴克中國第四財季穩(wěn)健發(fā)展 多項... |
16:54 | 協(xié)鑫集成第三季度凈利潤同比增長24... |
16:54 | 唯品會11.11年度爆款盛典今晚啟動... |
16:54 | 杉杉股份發(fā)布2024年三季報:主業(yè)凈... |
15:52 | 時的科技完成數(shù)億元B輪融資 |
15:37 | 遠景能源零碳產(chǎn)品和開發(fā)高級總監(jiān)顧... |
15:31 | 國能信控公司副總經(jīng)理張傳升:創(chuàng)新... |
14:21 | 外資企業(yè)對中國營商環(huán)境評價如何?... |
13:24 | 家電出口表現(xiàn)穩(wěn)健 “白電雙巨頭”... |
13:22 | 業(yè)績創(chuàng)歷史新高 長江電力前三季度... |
12:56 | 中國船舶前三季度營收穩(wěn)健增長 手... |
版權所有證券日報網(wǎng)
互聯(lián)網(wǎng)新聞信息服務許可證 10120180014增值電信業(yè)務經(jīng)營許可證B2-20181903
京公網(wǎng)安備 11010202007567號京ICP備17054264號
證券日報網(wǎng)所載文章、數(shù)據(jù)僅供參考,使用前務請仔細閱讀法律申明,風險自負。
證券日報社電話:010-83251700網(wǎng)站電話:010-83251800 網(wǎng)站傳真:010-83251801電子郵件:xmtzx@zqrb.net
掃一掃,即可下載
掃一掃,加關注
掃一掃,加關注