限地價限售價并舉 深圳加強“房地聯(lián)動”控房價

    本報記者 矯月 見習記者 李昱丞

    8月29日，此前一度中止的深圳第二批集中供地“返場”。根據(jù)深圳市規(guī)劃和自然資源局公告，此次供地涉及的出讓地塊不變，共22宗，總用地面積約83.4公頃，地塊將于9月28日集中出讓。

    與此前方案相比，新的方案在調整競買人資質條件和準入要求、調整土地競價方式、下調住房銷售限價、落實購地資金審查機制、強化企業(yè)信用約束等方面做了優(yōu)化。

    以調整土地競價方式為例，在保持掛牌起始價不變的基礎上，深圳第二批集中供地的地塊溢價率上限統(tǒng)一由45%調整為15%，達到溢價率上限后，南山、龍華2宗全年期自持租賃住房用地直接采用搖號方式確定競得人，其余用地采用“競自持租賃住房+搖號”方式確定競得人。

    這一方法也被稱為“三限雙競+搖號”：限地價、限自持、限售價、競地價、競自持、搖號。如果在拍地過程中，地價和全年自持租賃住房面積達到規(guī)定上限，那么對于進入搖號環(huán)節(jié)的房企而言，拿地將成為一個隨機抽取一位幸運兒的概率游戲。

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《證券日報》記者：“南山和龍華都是深圳房價比較高的熱點片區(qū)，政府愿意犧牲地價，將優(yōu)質地塊拿出來做全自持的租賃住房，彰顯了深圳調整住房供應結構，增加租賃住房供應的改革決心。”

    數(shù)據(jù)顯示，深圳土地溢價率自從2013年達到頂峰之后雖有所回落，但仍比較高。2018-2020年，深圳住宅用地土地溢價率分別為26.07%、34.9%和26.58%。

    除了深圳以外，近期還有杭州等城市下調了地塊溢價率上限。對于房企而言，“限地價+搖號拍地”的模式雖然降低了在拿地上的主觀能動性，但對于其改善盈利能力或許是一個好消息。

    事實上，在嚴格的房價調控之下，過去幾年房企高溢價拿地的惡果開始顯現(xiàn)。以毛利率指標為例，據(jù)《證券日報》記者統(tǒng)計，截至8月30日，按照證監(jiān)會行業(yè)分類，已經(jīng)公布中報的92家A股房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)中，有57家房企中期毛利率較上年同期下滑，占比高達超過六成，行業(yè)毛利率下行趨勢確定。

    行業(yè)龍頭也未能幸免。中報顯示，上半年，萬科、碧桂園、保利地產(chǎn)、中國海外發(fā)展的毛利率分別較上年同期下降了8.87、4.57、3.24、2.05個百分點。8月30日，在萬科2021年上半年業(yè)績發(fā)布會上，萬科總裁祝九勝直言不諱：“近年來公司所銷售的產(chǎn)品中，地價占售價的比例明顯上升，從2017年到2020年，地售比提高17個百分點左右，會逐步體現(xiàn)在以后的結算收入和結算利潤上。”

    諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄對《證券日報》記者表示：“深圳通過下調地塊溢價率有效控制地價，降低房企拿地成本，將在一定程度上減輕房企拿地壓力，增加拿地熱情。另一方面，房企有相對充足的資金用于提高產(chǎn)品質量、拓展宣傳和銷售渠道等方面上，或將助推房企的盈利能力增強。”

    值得注意的是，在下調土地溢價上限的同時，深圳市還加強了“房地聯(lián)動”，同步下調了住房銷售限價。具體而言，深圳市第二次集中供地普通商品住房銷售限價在原限價基礎上下調3%-9.2%不等，安居型商品房銷售限價在原限價基礎上下調2.8%-9.1%不等，通過價格引導進一步穩(wěn)定市場購房預期。

    李宇嘉認為，在新房全面限價，價格審批比較嚴格的情況下，此次供地意味著深圳建立起“地價-房價”聯(lián)動控制的商品房新模式，房價地價進入全面管控階段，樓市更加強調公共屬性，而不是市場化。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，此類規(guī)定進一步體現(xiàn)了限價政策繼續(xù)從緊從嚴的導向。過去全國各地都有各類限價政策。但是深圳顯然不滿足既有的限價政策，在既有基礎上進一步調低限價的價格線，也使得穩(wěn)房價的工作進一步鞏固，進一步促進價格的穩(wěn)定。

    今年以來，深圳房價走勢較為溫和。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，截至7月份，深圳新建商品住宅價格指數(shù)較2020年增長4.0%，二手住宅價格指數(shù)較2020年增長8.3%，無論是新房漲幅還是二手房漲幅均低于北京、上海、廣州這三大一線城市。在7月份，深圳二手住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比下降0.4%，自5月份以來第三個月環(huán)比下降。

（編輯 上官夢露）