多城第三批集中土拍“低溫”運行 底價成交或成常態(tài)

    本報記者 杜雨萌

    多個重點城市的第三批集中土拍，可以用“低溫”運行來形容。如，在日前南京15宗地塊臨時終止出讓后，11月25日，其第三批集中出讓的46宗地塊中，35宗地塊全部底價成交，1宗流拍。

    同日，深圳今年最后一輪土地集中出讓落下帷幕?！蹲C券日報》記者了解到，此次深圳11宗居住用地均成功掛牌出讓，總土地面積約38.07公頃，其中4宗用地現(xiàn)場競價后轉入搖號環(huán)節(jié)確定競得人，成交地價總額約368.37億元。至此，今年以來深圳通過三輪集中土拍共計完成38宗居住用地的掛牌出讓，總用地面積約155.10公頃。

    據(jù)深圳市規(guī)劃和自然資源局相關負責人介紹，今年以來，深圳通過多限、多競、搖號的方式掛牌出讓，繼續(xù)將用地最高溢價率控制在15%以內，其全年三批次居住用地綜合溢價率僅為11%。

    不只是南京和深圳，稍早前，包括無錫、北京、蘇州等地亦陸續(xù)完成第三批集中土拍。而從結果上看，熱度下降已成為業(yè)內共識。如在無錫出讓的20宗地塊中，雖全部掛牌成交，但僅有3宗地塊為溢價成交，且最高溢價率2.76%。蘇州出讓的8宗地塊中，僅2宗溢價成交。

    “整體上看，受企業(yè)銷售回款慢、資金壓力大、土拍規(guī)則調整等多重因素影響，在多個城市的第三批集中土拍中，出現(xiàn)了更加明顯的降溫表現(xiàn)。”中指研究院南京分院分析師楊帆在接受《證券日報》記者采訪時表示，可以看到，當期企業(yè)拿地愈發(fā)謹慎，尤其是一些觸及紅線的房企大都“暫停”了新增土儲。預計后續(xù)全國土地市場整體仍“低溫”運行，底價成交或成為普遍現(xiàn)象。

    記者注意到，為應對土地市場的降溫，盡管多個重點城市仍延續(xù)第二批集中土拍規(guī)則，但部分城市、部分地塊的競拍規(guī)則已有所優(yōu)化或適度放松。

    如無錫、南京、蘇州、福州等城市下調保證金比例。具體來看，南京和無錫第三批主城區(qū)部分地塊保證金比例由30%下調至20%；福州第三批地塊保證金比例全部設定為20%。此外，南京第三批供地取消部分地塊“不得聯(lián)合競買”限制，福州允許未競得房企參與符合保證金條件的其他宗地的競買，進一步降低房企參拍資金門檻和資金占用成本。再比如，廣州南沙和黃浦區(qū)取消“限房價”試點。深圳將“全年期自持的租賃住房”的配建要求調整為“可售公共住房”等。

    中指研究院分析稱，自9月底以來，中央連續(xù)釋放維穩(wěn)信號，指導金融機構準確把握和執(zhí)行好房地產金融審慎管理制度。近期，金融機構和金融市場風險偏好過度收縮的行為正逐步得到矯正，銀行按揭貸款邊際改善，房企融資環(huán)境修復預期加強，但銷售端及資金端的恢復仍需時間?？傮w上看，四季度房地產市場的調整和短期流動資金壓力猶存，因此，對于房企而言，其工作重點仍是加快銷售回款，以保障現(xiàn)金流安全。

    在克而瑞研究中心市場研究總監(jiān)馬千里看來，結合近期政策環(huán)境來看，尤其是在房地產行業(yè)整體資金環(huán)境仍然高度收緊的環(huán)境下，土拍“降溫”在一定時間內還將延續(xù)?？紤]到杭州、廣州、南京、蘇州等多個城市的第三批集中土拍競拍門檻已適度“放松”，預計高流拍現(xiàn)象也將有所改善。

（編輯 白寶玉）