政策支持剛性和改善型需求 四季度樓市修復(fù)動力有望提升

    本報記者 杜雨萌

    “雖然調(diào)整個人住房公積金貸款利率的通知尚未對外正式發(fā)布，但從10月1日起，北京5年以下（含5年）、5年以上首套個人住房公積金貸款利率已分別下調(diào)至2.6%和3.1%。”10月10日，《證券日報》記者從北京住房公積金管理中心了解到。

    據(jù)中指研究院統(tǒng)計，自9月30日人民銀行發(fā)布消息決定下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率以來，截至10月9日，已有杭州、濟南、吉林等至少30個地區(qū)的公積金管理中心發(fā)布相關(guān)通知，落實下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點。

    近期，包括下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率、階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限、支持居民換購住房個人所得稅退稅優(yōu)惠政策等接連出臺。

    中國銀行研究院研究員葉銀丹在接受《證券日報》記者采訪時表示，前述政策疊加此前從中央到地方陸續(xù)出臺的多類型房地產(chǎn)市場支持政策，四季度房地產(chǎn)市場的修復(fù)動力將得到進一步提升。

    公積金貸款利率下調(diào)

    助購房成本再降

    9月底，人民銀行接連兩日出臺降低首套房貸利率的政策，其中，公積金貸款利率調(diào)整相關(guān)情況備受關(guān)注，即自2022年10月1日起，下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。

    葉銀丹告訴《證券日報》記者，從歷史經(jīng)驗看，公積金利率一般是作為配套措施，跟隨商貸利率同步調(diào)整。近年來，二者利差基本在2.3個百分點左右。不過，今年商貸利率下調(diào)幅度較大，二者利差已快速收窄至1.5個百分點。因此，下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率這一操作，更多的是維持公積金貸款吸引力。

    從成本角度看，執(zhí)行新的公積金貸款利率后，首套購房者的購房成本明顯下降。

    中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜給記者算了筆賬，以貸款100萬元、貸款年限30年計算，等額本息貸款方式下的公積金貸款利息總額將減少約3萬元。

    事實上，今年以來，在各地出臺的房地產(chǎn)支持政策中，公積金政策的優(yōu)化調(diào)整已成為重要手段之一。例如，公積金買房首付比例下降、貸款額度上調(diào)以及直系親屬間可使用等。

    陳文靜表示，結(jié)合此前部分城市出臺的“提高公積金貸款額度”“一人購房全家?guī)?rdquo;等相關(guān)政策，本次公積金貸款利率的下調(diào)，將進一步強化公積金政策的影響力度，進而帶動房地產(chǎn)市場的逐步修復(fù)。

    從政策效果看，受公積金貸款額度影響，這一政策在不同城市間的效果亦不相同。

    葉銀丹表示，對于一二線城市動則數(shù)百萬元的貸款金額來說，考慮到公積金貸款占比較小，預(yù)計刺激效果相對有限；不過，對于三四線城市來說，疊加日前財政部、稅務(wù)總局出臺的居民換購住房個人所得稅退稅優(yōu)惠政策，預(yù)計將對剛需型、改善型住房需求釋放有一定刺激作用。

    已有多個城市

    首套房貸利率跌破4%

    不只是公積金貸款利率下降，對于商貸利率，人民銀行、銀保監(jiān)會也在9月29日發(fā)布通知稱，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。從政策內(nèi)容看，最大亮點是給予符合條件的城市政府更大自主權(quán)，允許“打破”首套住房貸款利率下限。

    具體來看，該通知明確指出，對于2022年6月份至8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。另外，按照“因城施策”原則，符合上述條件的城市政府可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化及調(diào)控要求，自主決定階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限。

    “放寬利率下限這一政策針對首套房的剛性需求，雖有一定限制，但力度較大。”葉銀丹認(rèn)為，從歷史對比來看，本次放寬房貸利率下限，各地可自主決定下調(diào)幅度，力度明顯大于今年5月份下調(diào)五年期以上LPR20個基點。不過，從通知“圈定”的限制因素看，也對時間范圍以及哪些城市符合條件給出了明確規(guī)定。總的來說，該政策或刺激第四季度房地產(chǎn)消費需求提前釋放。

    根據(jù)最新一期LPR數(shù)據(jù)，5年期以上為4.3%。也就是說，各地執(zhí)行的首套房貸款利率下限最低可達4.1%。

    而在上述通知發(fā)布后，截至目前，已有濟寧市、清遠(yuǎn)市、陽江市等多個城市首套房貸款利率打破4.1%的下限，依次為3.95%、3.7%、3.9%。

    結(jié)合此前貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至9月19日，在其監(jiān)測的103個重點城市中，已有86個城市房貸主流利率低至首套4.1%的下限水平。

    58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波在接受《證券日報》記者采訪時表示，目前來看，今年房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫，樓市去化難度大且符合下調(diào)利率下限要求的城市，都有打破房貸利率4.1%下限的可能性，特別是一些房地產(chǎn)市場已深度調(diào)整的三四線城市。預(yù)計后續(xù)會有更多城市跟進，且房貸利率下調(diào)動作會更為明顯。

    目前來看，在多重政策利好下，“十一”假期期間樓市成交已有明顯回暖跡象。

    貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年10月1日至10月7日，其監(jiān)測的重點50城二手房日均成交套數(shù)同比增長約54%，較2020年同期增長約3%。分城市看，50城中九成城市二手房成交量同比增長，其中，東莞、成都、廈門、佛山、蘇州等城市二手房成交套數(shù)超過去年同期的二倍。需求端看房活躍度也有所提高，50城二手房日均帶看客戶量同比增長7%，超六成城市帶看客戶量同比增長，其中，東莞、廈門、成都等城市帶看客戶量同比增長超過50%。

    “本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整的周期會相對偏長，尤其是不同城市的復(fù)蘇步伐依然存在較大差異。整體上看，今年第四季度房地產(chǎn)市場仍處于觸底反彈過程中。”張波如是說。