三季度北京物業(yè)租賃活動回歸常態(tài) 地產(chǎn)投資領域自用型買家市場活躍度提升

    本報記者 王麗新

    “現(xiàn)階段，中國房地產(chǎn)行業(yè)面臨著諸多挑戰(zhàn)，但也不乏機遇，潛在的機遇是行業(yè)發(fā)展變化時蘊含的新增長動能。”10月13日，在第一太平戴維斯2022年第三季度北京房地產(chǎn)市場研究成果發(fā)布會上，第一太平戴維斯華北區(qū)董事長麥安東（Anthony McQuade）表示，房地產(chǎn)從業(yè)者要充分做好變革前的各項準備來應對挑戰(zhàn)，更要捕捉經(jīng)濟恢復帶來的機遇。

    甲級寫字樓平均空置率為15.8%

    在第一太平戴維斯看來，三季度，北京物業(yè)租賃活動均已回歸常態(tài)，有部分因疫情而延誤的租賃成交在本季度完成簽約，但受租賃需求調(diào)整等多重因素影響，這一輪復蘇過程中的市場活躍度較為有限，并未重現(xiàn)2021年的快速反彈。

    據(jù)第一太平戴維斯監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，三季度，北京甲級寫字樓市場未有新項目入市，季度內(nèi)部分商務區(qū)完成了幾宗大體量租賃成交，幫助全市甲級寫字樓市場的凈吸納量由上季度的負值轉為正值，為8425平方米。由于吸納量有限，全市甲級寫字樓平均空置率環(huán)比持平，仍維持在15.8%的高位，同比微降0.9個百分點。

    在第一太平戴維斯看來，由于北京寫字樓市場仍處于恢復期、整體租賃需求有限，業(yè)主方不得不頻繁調(diào)整租賃策略、留出一部分議價空間，以期吸引到有限的租賃需求，因此三季度全市甲級寫字樓租金環(huán)比、同比分別下降1.8%、3%，至人民幣每平方米每月331.5元。

    展望2022年第四季度，北京甲級寫字樓市場預計會有多宗大體量租賃交易完成最后的簽約流程，結合新增供應入市有望刺激吸納量的增長，因此可以預計四季度的租賃需求有可能出現(xiàn)一定程度的改善，市場整體表現(xiàn)有望向好發(fā)展。

    “預計整體商業(yè)寫字樓四季度空置率或會提升，但超甲級寫字樓會保持平穩(wěn)向上。”第一太平戴維斯華北區(qū)商業(yè)樓宇租戶代表業(yè)務負責人林碩向《證券日報》等記者表示，相信明年會有更好的政策給到租戶，疫情帶給交易的消極影響會繼續(xù)減少。

    地產(chǎn)大宗投資累計成交226.85億元

    在甲級寫字樓租賃市場有望進入復蘇周期，但仍存在不確定性之下，投資者對北京地產(chǎn)投資市場興趣較為平淡。

    據(jù)第一太平戴維斯監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，北京大宗地產(chǎn)投資市場在三季度的整體表現(xiàn)較為平穩(wěn)，該季度投資市場累計成交金額約為人民幣88.9億元。2022年前三季度，北京大宗投資市場相較往年仍然低迷，累計成交金額約為人民幣226.85億元，較去年同期下降55.2%。

    “三季度，寫字樓累計成交金額占地產(chǎn)大宗投資總額的半壁江山，是投資者較為青睞的資產(chǎn)。”第一太平戴維斯華北區(qū)研究部負責人李想向《證券日報》記者表示，剩余資產(chǎn)成交占比較高的則為二手地塊、酒店、商業(yè)零售、產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及住宅等資產(chǎn)。

    “2022年前三季度，在地產(chǎn)投資市場的買家中，32.5%為自用型買家，56.3%為內(nèi)資機構投資者，外資機構投資者較少。”李想表示，對比以往的買家類型，自用型買家在市場上活躍度提升，工業(yè)園區(qū)以及物流高標倉受到自用型買家青睞，成交量快速攀升。

    對于四季度北京大宗投資市場的表現(xiàn)，李想表示，預計四季度市場仍平穩(wěn)，賣方與潛在買家仍處于博弈階段，賣方希望加速拋售資產(chǎn)進行變現(xiàn)，但潛在買家則會謹慎出手且對可售項目進行仔細甄別。此外，自用型收購及通過法拍渠道購得資產(chǎn)有可能在年末進一步增加。

    “在當下的市場中，無論是險資還是AMC（資產(chǎn)管理機構）對地產(chǎn)資產(chǎn)交易都比較謹慎，尤其涉及承債式收購時，甄別要求更高。”某行業(yè)人士向《證券日報》記者表示，此外，預計未來法拍房有可能會成為新周期下交易熱點。

（編輯 張鈺鵬 才山丹）