房貸利率今“換錨” 實際利率變動有限

    根據(jù)央行此前公告，自今日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準(zhǔn)加點形成。首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點。央行省一級分支機(jī)構(gòu)在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。公積金個人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。

    雖然商業(yè)性個人住房貸款利率的定價基準(zhǔn)從貸款基準(zhǔn)利率變?yōu)長PR，但在“房住不炒”的政策基調(diào)下，房貸利率“換錨”對實際利率水平影響不大。央行有關(guān)負(fù)責(zé)人此前也表示，定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，與當(dāng)前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當(dāng)。與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。

    實際上，自央行宣布房貸利率定價基準(zhǔn)新政以來，各大銀行就在進(jìn)行系統(tǒng)切換、合同文本調(diào)整等方面的準(zhǔn)備，個別城市的部分銀行已試水新的房貸利率定價方式。如9月初起招商銀行在深圳地區(qū)的部分房貸業(yè)務(wù)利率已經(jīng)掛鉤LPR，首套和二套房貸利率分別在最近一個月相應(yīng)期限的LPR4.85%基礎(chǔ)上加30個基點和60個基點，分別為5.15%和5.45%，而此前首套房貸利率為5.145%、二套為5.39%。

    另據(jù)了解，北京地區(qū)新的個人住房貸款定價基準(zhǔn)為：首套商業(yè)性個人住房貸款利率為LPR加55個基點，這與此前銀行普遍執(zhí)行的在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%的利率水平幾乎相當(dāng)；二套商業(yè)性個人住房貸款利率為LPR加105個基點，較原有的二套房利率水平有所上浮。

    9月20日公布的最新5年期以上LPR報價為4.85%，與上一次持平。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，新的個人住房貸款利率政策從今日開始執(zhí)行，5年期以上LPR是銀行發(fā)放住房抵押貸款等中長期貸款利率的定價參考，維持5年期以上LPR報價不變也體現(xiàn)了此前央行提出的“房貸的利率由基準(zhǔn)利率變?yōu)閰⒖糒PR，參考的基準(zhǔn)變了，但利率水平不能下降”，與當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策思路一致。

    不過由于房地產(chǎn)政策執(zhí)行“因城施策”，對于不同城市的實際影響會有所不同，尤其是像上海等城市存在的首套住房貸款利率降至基準(zhǔn)以下的“打折”情況將一去不復(fù)返。今日起在上海新發(fā)放的首套住房貸款利率，最低也要4.85%。

    此外，按照規(guī)定，新發(fā)放的住房貸款利率每年會有一次調(diào)整的機(jī)會，即借款人申請商業(yè)性個人住房貸款時，可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價周期。重定價周期最短為1年，每次利率重新定價時，定價基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個月相應(yīng)期限的LPR。不過，住房貸款利率每年可以調(diào)整的部分僅限于定價基準(zhǔn)部分，對于在LPR基礎(chǔ)上的加點部分，則在合同期限內(nèi)固定不變。