央行綜合運(yùn)用多種工具 對房地產(chǎn)融資進(jìn)行逆周期調(diào)節(jié)

    本報記者 劉琪

    近年來，“房住不炒”一直是樓市調(diào)控的關(guān)鍵詞。今年以來，央行也多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制。央行行長易綱近期指出，將按照因城施策原則，加強(qiáng)對房地產(chǎn)金融市場的宏觀審慎管理，強(qiáng)化對房地產(chǎn)整體融資狀況的監(jiān)測，綜合運(yùn)用多種工具對房地產(chǎn)融資進(jìn)行逆周期調(diào)節(jié)。

    從“綜合運(yùn)用多種工具對房地產(chǎn)融資進(jìn)行逆周期調(diào)節(jié)”在今年的運(yùn)用來看，不得不提的就是今年8月份央行對貸款市場利率（LPR）進(jìn)行改革，并宣布自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。

    從改革后的報價來看，5年期LPR僅在11月20日下調(diào)了一次報價，下調(diào)幅度為5個基點(diǎn)。“即便5年期LPR報價下調(diào)，也不能理解為房地產(chǎn)市場的放松。”中南財經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長盤和林在接受《證券日報》記者采訪時表示，因?yàn)橹贫↙PR報價機(jī)制的本意是推進(jìn)利率并軌改革，打通貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制，服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)市場不會因此而放松。

    “5年期以上LPR報價下行較緩，這在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期方面發(fā)揮了關(guān)鍵作用。”東方金誠首席宏觀分析師王青對《證券日報》記者表示，8月份至11月份，針對企業(yè)貸款的1年期LPR報價共下調(diào)3次共16個基點(diǎn)，而5年期以上LPR報價僅下調(diào)1次，降幅也僅為5個基點(diǎn)。

    12月20日，第五次新LPR報價即將出爐，對于5年期LPR報價的走勢，受訪專家普遍預(yù)計大概率不會繼續(xù)調(diào)降。

    陶金認(rèn)為，近期7天逆回購、中期借貸便利（MLF）利率均未調(diào)降，12月份的LPR大概率不會調(diào)降。主要原因是當(dāng)前市場化利率的確定模式越來越依賴MLF利率及其背后對應(yīng)的逆回購利率，報價行的加成環(huán)節(jié)的競爭性是有限的，一旦市場形成MLF利率政策含義的一致理解，報價行自身是沒有動力降低利率水平的。

    “本月5年期LPR報價保持穩(wěn)定的可能性偏大。11月份5年期LPR報價下行，其背景是當(dāng)月MLF招標(biāo)利率下調(diào)，而在之前的8月份至10月份，MLF招標(biāo)利率不動，5年期LPR報價均保持穩(wěn)定。”在王青看來，2020年MLF招標(biāo)利率還有可能經(jīng)歷幾次“小步慢走”式的下調(diào)，5年期LPR報價也存在跟隨下行的可能性，但具體幅度將隨房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況靈活調(diào)整。

    同時，央行引導(dǎo)商業(yè)銀行優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)貸款增速平穩(wěn)回落。據(jù)央行第三季度貨幣政策執(zhí)行報告顯示，9月末，全國主要金融機(jī)構(gòu)（含外資）房地產(chǎn)貸款余額為43.3萬億元，同比增長15.6%，增速較上半年下降1.5個百分點(diǎn)。其中，個人住房貸款余額為29.05萬億元，同比增長16.8%，增速較上半年下降0.5個百分點(diǎn)；住房開發(fā)貸款余額為8.33萬億元，同比增長17.3%，增速較上半年下降3.4個百分點(diǎn)；地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為1.36萬億元，同比下降6.4%，降幅較上半年擴(kuò)大0.4個百分點(diǎn)。

    王青認(rèn)為，整體來看，今年房地產(chǎn)金融的逆周期調(diào)控效果達(dá)到了比較理想的平衡狀態(tài)：一方面，下半年以來房貸利率持續(xù)小幅走高，70個大中城市二手房價格漲幅明顯放緩，有效抑制了房地產(chǎn)泡沫；另一方面，房地產(chǎn)銷售、投資數(shù)據(jù)整體平穩(wěn)，未對居民購房以及宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來不利影響。

    今年以來，央行多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的定位。央行在第二季度貨幣政策執(zhí)行報告中指出，下一階段，要發(fā)揮貨幣信貸政策促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的作用，更好地服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，其中強(qiáng)調(diào)，按照“因城施策”的基本原則，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。不過，在第三季度貨幣政策執(zhí)行報告中，央行卻刪除了“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位”的表述，引發(fā)市場對于調(diào)控政策是否轉(zhuǎn)向的猜測。

    “該表述被刪掉并不意味著‘房住不炒’定位的改變，近期中央經(jīng)濟(jì)工作會議重新強(qiáng)調(diào)了這一定位，表明了房地產(chǎn)調(diào)控的底線。”蘇寧金融研究院高級研究員陶金對《證券日報》記者表示，未來房地產(chǎn)調(diào)控更多的可能是遵循底線思維，在嚴(yán)防泡沫和房價過快上漲的前提下，開展因城施策。

    王青認(rèn)為，第二季度貨幣政策執(zhí)行報告強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，主要針對一季度房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一輪“小陽春”行情，上半年房價上漲態(tài)勢較為明顯，因此需要實(shí)施更加有力的房地產(chǎn)調(diào)控。下半年以來，伴隨房地產(chǎn)市場整體降溫，政策力度也會相應(yīng)做出調(diào)整，更加突出因城施策。政策微調(diào)的主要目的是引導(dǎo)房地產(chǎn)市場穩(wěn)健運(yùn)行，避免大起大落。