居民購房杠桿率 今年料穩(wěn)中趨降

    近期，以廣州為代表的部分熱點地區(qū)房貸政策收緊，引發(fā)市場熱議。業(yè)內(nèi)人士指出，隨著疫情逐步得到控制，經(jīng)濟迅速恢復(fù)，貨幣政策回歸正常，房貸大概率收緊。此外，2020年底出臺的貸款集中度制度對銀行影響較大，在基礎(chǔ)利率進一步下行概率較低、商業(yè)銀行惜貸的情況下，居民進一步加杠桿的基礎(chǔ)不牢，預(yù)計2021年居民購房杠桿率穩(wěn)中趨降。

    房貸收緊概率大

    貝殼研究院指出，1月以來，廣州、東莞、合肥等多地已經(jīng)出現(xiàn)銀行額度收緊、放款周期延長等房貸收緊政策，部分銀行停止接收新的購房貸款單，用停貸的方式解決存量貸款問題，預(yù)計該狀態(tài)將持續(xù)較長時間。在此背景下，居民購房杠桿回落是大概率事件。預(yù)計2021年居民購房杠桿率穩(wěn)中趨降。

    除房貸額度收緊、放款周期延長外，中國證券報記者還了解到，以廣州為代表的部分熱點地區(qū)2021年還上調(diào)了房貸利率。繼廣州住建局嚴厲發(fā)聲打擊哄抬房價等違法行為后，廣州四大行房貸利率1月27日全線上漲。1月20日，央行公布的5年期以上LPR（4.65%）顯示，廣州首套和二套房貸利率分別上調(diào)至5.2%和5.4%。

    業(yè)內(nèi)人士普遍認為，2021年多地銀行收緊房貸政策與2020年底出臺的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度有關(guān)。上述做法的目的是“抑泡沫，控風險”，從需求端抑制炒房。

    2020年12月31日，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（簡稱《通知》）規(guī)定，2020年12月末，銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求，超出2個百分點以內(nèi)的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自本通知實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自本通知實施之日起4年。房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比的業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期分別設(shè)置。

    分析人士指出，上述政策有利于降低銀行體系對房地產(chǎn)貸款依賴的程度，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，減少房地產(chǎn)市場波動可能給銀行帶來的潛在系統(tǒng)性風險。同時，分檔設(shè)置紅線更有利于銀行差異化發(fā)展?！锻ㄖ穼Ψ康禺a(chǎn)貸款集中度管理進行規(guī)范，旨在深化房地產(chǎn)融資調(diào)控機制，對房貸供給端影響整體較大。

    貝殼研究院預(yù)計，2021年LPR繼續(xù)下行的可能性較低，相較于2020年，房貸大概率收緊。貸款集中度制度的出臺對銀行影響較大。在LPR進一步下行的概率較低、商業(yè)銀行惜貸的情況下，居民進一步加杠桿的基礎(chǔ)不牢，預(yù)計2021年居民購房杠桿率穩(wěn)中趨降。

    加碼調(diào)控城市或增多

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對中國證券報記者表示，信貸收緊會限制市場交易，有助于市場穩(wěn)定。預(yù)計2021年多地將進一步收緊銀行信貸額度。

    值得注意的是，銀行對房貸政策收緊也會影響開發(fā)商的銷售回款等，疊加“三條紅線”壓頂，預(yù)計部分高負債房企將面臨更大壓力。房地產(chǎn)信托方面，在以“三條紅線”和貸款集中度為主體的房地產(chǎn)金融審慎管理框架下，2021年房企融資環(huán)境易緊難松，凈融資額大概率下降，房地產(chǎn)信托仍將面臨強監(jiān)管。

    嚴躍進指出，當前，大城市房地產(chǎn)政策有收緊的風向。從深圳樓市調(diào)控政策收緊開始，到上海樓市調(diào)控政策升級、杭州樓市調(diào)控政策“打補丁”，以及廣州房貸政策收緊，都說明大城市樓市調(diào)控在不斷加碼。

    諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙表示，今年1月以來，多個城市加碼調(diào)控，也引起廣大購房者關(guān)注，開年的政策收緊主要是結(jié)合市場情況落實“房住不炒”政策。本次集中調(diào)控加碼，但調(diào)控力度不大。

    王小嬙稱，除廣州涉及到房貸調(diào)控力度較大外，其他城市都是對前期的政策“打補丁”。短期市場交易量或?qū)⒔禍?，價格轉(zhuǎn)穩(wěn)，但市場很快就會消化政策影響力。從目前看，房價漲幅明顯的城市就會出現(xiàn)收緊政策，預(yù)計后續(xù)仍有城市會升級調(diào)控政策，尤其是長三角、粵港澳大灣區(qū)的其他城市。