一季度商品房銷售數(shù)據(jù)或不及預(yù)期 業(yè)內(nèi)人士預(yù)計年內(nèi)呈現(xiàn)先抑后穩(wěn)走勢

    本報記者 杜雨萌

    4月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，70個大中城市中，商品住宅銷售價格環(huán)比下降城市個數(shù)減少，同比下降城市個數(shù)增加；各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比趨穩(wěn)，同比下降或漲幅回落。

    58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波在接受《證券日報》記者采訪時表示，3月份以來，隨著多城出手調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策，從3月份70城的房價變化可以看出，當(dāng)前市場信心正不斷恢復(fù)，但依舊呈現(xiàn)出較為明顯的分化態(tài)勢。

    盡管3月份的70城房價數(shù)據(jù)已現(xiàn)積極信號，但若從整個一季度樓市表現(xiàn)來看，多位接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，一季度商品房銷售數(shù)據(jù)或不及預(yù)期。全年來看，商品房銷售數(shù)據(jù)的企穩(wěn)，或發(fā)生在第三季度及以后，大致呈現(xiàn)先抑后穩(wěn)的走勢。

    已有一線城市“接力”

    今年以來，稍顯密集的樓市“松綁”政策，正呈現(xiàn)出由三四線城市向一二線城市逐步蔓延的特點。據(jù)不完全統(tǒng)計，僅4月份以來，就有上海、蘇州、南京等十余城從房貸利率下調(diào)、限購放松、取消限售、降低首付比例等多維度出手。

    日前，上海臨港新片區(qū)管委會組織對臨港新片區(qū)人才住房政策操作口徑進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整。按照新規(guī)，將原《購房資格確認(rèn)函》調(diào)整為《臨港新片區(qū)人才住房政策認(rèn)定函》，有效期由原6個月調(diào)整為12個月。2022年重點支持單位中工作的人才，將“須在新片區(qū)工作滿一年以上”調(diào)整為可縮短至3個月或6個月。

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《證券日報》記者分析稱，從內(nèi)容上看，該政策一方面縮短了人才認(rèn)定的工作年限，另一方面將人才認(rèn)定有效期拉長，有利于促進(jìn)住房消費的釋放。整體上看，雖然上海也加入到樓市調(diào)控政策的糾偏隊伍中，但仍體現(xiàn)了其有所為、有所不為。即在限購方面，選擇臨港新片區(qū)這樣的外圍待開發(fā)區(qū)域，且進(jìn)一步限定在重點支持單位中的人才，既有利于促進(jìn)成交，相對又不會引起過大的波動。

    除了上海臨港新片區(qū)外，近期南京六合區(qū)、溧水區(qū)也先后放松限購政策；蘇州則在房貸利率大幅下調(diào)后，進(jìn)一步在限購、限售兩方面為調(diào)控政策“松綁”。

    “從當(dāng)前房地產(chǎn)市場依舊偏冷的形勢看，未來樓市調(diào)控政策邊際放松將繼續(xù)從三四線城市向二線、熱點二線城市蔓延，特別是面向新市民等剛需群體的限購、限貸等需求端寬松政策有望增多，進(jìn)而帶動全國樓市逐步走向復(fù)蘇。”中國銀行研究院研究員葉銀丹說。

    據(jù)中指數(shù)據(jù)監(jiān)測，2022年以來，全國已有超60個城市從限購、限售、降首付比例、下調(diào)房貸利率、提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補(bǔ)貼等方面調(diào)整了房地產(chǎn)調(diào)控政策，借助需求端政策的不斷發(fā)力，以促進(jìn)合理購房需求的釋放。

    “短期來看，伴隨著信貸環(huán)境和房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的持續(xù)改善，購房者置業(yè)預(yù)期和置業(yè)信心有望逐漸企穩(wěn)。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜如是說。

    企穩(wěn)至少在三季度

    盡管樓市政策松動的覆蓋面持續(xù)擴(kuò)圍，但種種跡象表示，一季度商品房銷售或不及預(yù)期。

    諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，其監(jiān)測的60城新房成交6853.08萬平方米，同比下跌39.81%。二手房方面，其監(jiān)測的重點10城二手房成交僅17.4萬套，較去年同期下降42.3%。

    另外，央行最新數(shù)據(jù)顯示，一季度人民幣貸款增加8.34萬億元，同比多增6636億元。分部門看，住戶貸款增加1.26萬億元，其中，短期貸款增加1943億元，中長期貸款增加1.07萬億元。

    東方金誠首席宏觀分析師王青在接受《證券日報》記者采訪時表示，在居民中長期貸款中，按揭貸款占比在八成左右。由此，判斷一季度商品房銷售狀況，居民中長期貸款走勢可以說是一個重要參考點。

    央行數(shù)據(jù)顯示，2021年同期居民中長期貸款新增1.98萬億元。這意味著今年與去年同期相比少增9100億元。

    “這預(yù)示著今年一季度商品房銷售不容樂觀，降幅或有所擴(kuò)大。”王青稱，考慮到今年前兩個月商品房銷售額和銷售面積同比分別下降19.3%和9.6%，預(yù)計一季度商品房銷售額和銷售面積同比降幅有可能分別擴(kuò)大至23%和12%，甚至不排除出現(xiàn)更大降幅的可能。

    在葉銀丹看來，當(dāng)前居民購房貸款意愿低迷，個人住房貸款處于有供給但需求收縮狀態(tài)，商品房銷售可謂“量價齊跌”?？傮w來看，去年三季度以來的房地產(chǎn)市場下行，不僅僅是疫情影響下經(jīng)濟(jì)增速和居民收入下行、前期房地產(chǎn)政策調(diào)控的結(jié)果，更是在過去數(shù)十年居民部門杠桿快速上升后，進(jìn)一步加杠桿空間有限背景下，房地產(chǎn)市場預(yù)期的根本性轉(zhuǎn)變。因此，即使當(dāng)前有部分城市，甚至是熱點城市調(diào)控政策有所放松，但短期內(nèi)，房地產(chǎn)市場再難以出現(xiàn)過去那種較為迅猛有力的回升。

    葉銀丹稱，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策邊際放松的效果持續(xù)顯現(xiàn)，預(yù)計商品房銷售數(shù)據(jù)的企穩(wěn)或發(fā)生在第三季度及以后，大致呈現(xiàn)先抑后穩(wěn)的走勢。

（編輯 才山丹）