盤活存量資產(chǎn) 有利于存量房和新增房投資的有序循環(huán)

    央廣網(wǎng)北京消息（記者門庭婷）近日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》（以下簡稱《意見》）。《意見》從聚焦盤活存量資產(chǎn)重點(diǎn)方向、優(yōu)化完善存量資產(chǎn)盤活方式、加大盤活存量資產(chǎn)政策支持、用好回收資金增加有效投資、嚴(yán)格落實(shí)各類風(fēng)險(xiǎn)防控舉措、建立工作臺(tái)賬強(qiáng)化組織保障六方面提出具體要求。

    對此，貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資體現(xiàn)了投資思路的重大轉(zhuǎn)變。過去更多通過增量投資來形成固定資產(chǎn)，但在總?cè)丝谠鏊俜啪彽谋尘跋?，若繼續(xù)采取新建的方式可能會(huì)導(dǎo)致資源浪費(fèi)，產(chǎn)生無效投資?！兑庖姟访鞔_了以盤活存量資產(chǎn)來擴(kuò)大有效投資的方向與思路，意味著我國進(jìn)一步進(jìn)入存量運(yùn)營的階段，將會(huì)加快改變我國經(jīng)濟(jì)增長方式，從投資驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向消費(fèi)驅(qū)動(dòng)。盤活存量不僅能夠使資產(chǎn)與需求能夠更加匹配，還將促進(jìn)圍繞資產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)的產(chǎn)業(yè)鏈興起，帶來巨大的就業(yè)機(jī)會(huì)。

    同時(shí)，從房地產(chǎn)領(lǐng)域來看，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，有效盤活存量資產(chǎn)有著重要意義，有利于形成存量房地產(chǎn)和新增房地產(chǎn)投資的有序循環(huán)，提升存量房的利用率，拓寬租賃市場融資渠道，提升行業(yè)運(yùn)營效率，降低房企負(fù)債水平。

    盤活三大重點(diǎn)領(lǐng)域存量資產(chǎn)，保租房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等或成重點(diǎn)

    張波提到，我國經(jīng)濟(jì)正由高速增長邁入高質(zhì)量穩(wěn)定發(fā)展階段，住房領(lǐng)域的主要矛盾逐漸也由總量短缺轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性供給問題，如何更好地滿足新市場的居住需求，如何更好迎合各類改善需求提升，都對存量房地產(chǎn)本身提出了很多新要求，也存在巨大的發(fā)展空間。

    《意見》也提到了聚焦盤活存量資產(chǎn)重點(diǎn)方向，并明確了三大重點(diǎn)領(lǐng)域：一是重點(diǎn)盤活存量規(guī)模較大、當(dāng)前收益較好或增長潛力較大的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)，包括交通、水利、保障性租賃住房、水電氣熱等市政設(shè)施、生態(tài)環(huán)保、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲(chǔ)物流、旅游、新型基礎(chǔ)設(shè)施等。二是統(tǒng)籌盤活存量和改擴(kuò)建有機(jī)結(jié)合的項(xiàng)目資產(chǎn)，包括綜合交通樞紐改造、工業(yè)企業(yè)退城進(jìn)園等。三是有序盤活長期閑置但具有較大開發(fā)利用價(jià)值的項(xiàng)目資產(chǎn)，包括老舊廠房、文化體育場館和閑置土地等，以及國有企業(yè)開辦的酒店、餐飲、療養(yǎng)院等非主業(yè)資產(chǎn)。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，類似清單的列舉，對于房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)充分理解此次改革的重點(diǎn)有積極的作用。尤其是從實(shí)際過程看，保障性租賃住房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、老舊廠房等存量資產(chǎn)的盤活會(huì)成為工作的重點(diǎn)，預(yù)計(jì)后續(xù)配套政策和改革措施會(huì)加快推出。

    根據(jù)貝殼研究院測算，目前我國存量住房規(guī)模已經(jīng)達(dá)到3.12億套，住房存量面積超過350億平方米，總市值達(dá)到400萬億。另外還有各類包括老舊廠房、文化體育場館和閑置土地等閑置低效利用存量物業(yè)。由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和城市發(fā)展布局的改變，一些資產(chǎn)的使用價(jià)值下降，而一些需求得不到滿足。通過存量資產(chǎn)的改造再利用，將能更好地實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)、生活、消費(fèi)的高效配置，提高城市運(yùn)行效率。

    許小樂也表示，對存量房產(chǎn)的盤活利用更加體現(xiàn)民生。通過改變產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲(chǔ)物流、旅游、老舊廠房、文化體育場館、閑置土地、國企經(jīng)營性房地產(chǎn)項(xiàng)目等的用途來形成保障性租賃住房的供給。“十四五”期間保障性租賃住房的籌建要達(dá)到650萬套，估計(jì)其中存量資源的盤活改造再利用將占80%。

    結(jié)合北京市此前發(fā)布的《北京市“十四五”時(shí)期城市更新規(guī)劃》中提到的聚焦更新重點(diǎn)區(qū)域。規(guī)劃遠(yuǎn)期目標(biāo)至2035年，完成全市557個(gè)更新街區(qū)的更新任務(wù)。“十四五”時(shí)期，聚焦178個(gè)城市更新重點(diǎn)街區(qū)，形成各區(qū)的主要更新資源及任務(wù)臺(tái)賬，發(fā)揮轄區(qū)和街鎮(zhèn)對于存量更新的統(tǒng)籌作用。

    本次《意見》的出臺(tái)也給投身城市更新的企業(yè)帶來了更好的機(jī)會(huì)。張波提到，從房企來看，在土地、生態(tài)等資源壓力下，在一些城市土地供給量減少的情況下，城市更新的重要性不斷顯現(xiàn)，通過盤活房地產(chǎn)存量資產(chǎn)和促進(jìn)城市更新，亦有著諸多發(fā)展空間。同時(shí)，也要求房企可以更多打通相關(guān)行業(yè)，并形成和金融、文化等整合。

    此外，《意見》還明確了盤活存量資產(chǎn)的重點(diǎn)區(qū)域和重點(diǎn)企業(yè)。

    探索建立多層次基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場，規(guī)范有序推進(jìn)PPP

    許小樂認(rèn)為，從過往經(jīng)驗(yàn)看，盤活存量資源具有一定的障礙，需要政策給予支持。存量改建項(xiàng)目存在門檻高、融資難、成本高、投資收益率低等一系列問題，社會(huì)資本參與積極性不高?！兑庖姟诽岢隽斯膭?lì)通過PPP模式、促進(jìn)產(chǎn)權(quán)交易、國有資本投資及公司運(yùn)營、兼并重組等7種方式，依據(jù)存量資產(chǎn)的不同情況靈活運(yùn)用不同模式來解決存量資產(chǎn)從盤活到經(jīng)營和退出的路徑，將有效打通閑置資產(chǎn)低效配置的癥結(jié)。

    同時(shí)，為推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs健康發(fā)展，《意見》明確，進(jìn)一步提高推薦、審核效率，鼓勵(lì)更多符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目發(fā)行上市。對于在維護(hù)產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈穩(wěn)定、強(qiáng)化民生保障等方面具有重要作用的項(xiàng)目，在滿足發(fā)行要求、符合市場預(yù)期、確保風(fēng)險(xiǎn)可控等前提下，可進(jìn)一步靈活合理確定運(yùn)營年限、收益集中度等要求。

    張波表示，盤活存量房地產(chǎn)，對于租賃行業(yè)，尤其是保障性租賃市場有著重要意義。存量房地產(chǎn)本身就是租賃房源的重要來源之一，利用好現(xiàn)有存量住房資產(chǎn)，可以快速增加有效租賃房源，從規(guī)模上滿足更多人口凈流入大中型城市。同時(shí)，探索建立多層次基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場，也會(huì)結(jié)合存量房地產(chǎn)，共同推進(jìn)保障性租賃市場有序建設(shè)。

    《意見》還要求落實(shí)落細(xì)支持基礎(chǔ)設(shè)施REITs有關(guān)稅收政策。推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金管理人與運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)健全運(yùn)營機(jī)制，更好發(fā)揮原始權(quán)益人在項(xiàng)目運(yùn)營管理中的專業(yè)作用，保障基金存續(xù)期間項(xiàng)目持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)營。

    嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，從當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域的創(chuàng)新和改革動(dòng)向看，保障性租賃住房的REITs試點(diǎn)正在推進(jìn)。隨著目前深圳試點(diǎn)的繼續(xù)，預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)加快進(jìn)行。其對于化解保障性租賃住房的風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)此類領(lǐng)域更持續(xù)發(fā)展等都有積極的作用，各地也應(yīng)該積極在此類創(chuàng)新方面推出配套和優(yōu)惠政策。

    《意見》要求，規(guī)范有序推進(jìn)PPP。鼓勵(lì)具備長期穩(wěn)定經(jīng)營性收益的存量項(xiàng)目采用PPP模式盤活存量資產(chǎn)，提升運(yùn)營效率和服務(wù)水平。社會(huì)資本方通過創(chuàng)新運(yùn)營模式、引入先進(jìn)技術(shù)、提升運(yùn)營效率等方式，有效盤活存量資產(chǎn)并減少政府補(bǔ)助額度的，地方人民政府可采取適當(dāng)方式通過現(xiàn)有資金渠道予以獎(jiǎng)勵(lì)。

    《意見》還提出，積極探索通過資產(chǎn)證券化等市場化方式盤活存量資產(chǎn)。在符合反壟斷等法律法規(guī)前提下，鼓勵(lì)行業(yè)龍頭企業(yè)通過兼并重組、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式加強(qiáng)存量資產(chǎn)優(yōu)化整合，提升資產(chǎn)質(zhì)量和規(guī)模效益。