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中指研究院發(fā)布“2023中國產(chǎn)業(yè)新城運營商評價研究報告”

2023-05-22 15:48  來源:證券日報網(wǎng) 

    本報記者 袁傳璽

    近日,中指研究院發(fā)布了中國產(chǎn)業(yè)新城運營商評價最新研究成果,希望通過總結(jié)成功運營的核心價值要素,發(fā)掘和推廣優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)新城運營商的發(fā)展經(jīng)驗,為政府、業(yè)界提供更多參考依據(jù)及經(jīng)驗借鑒,進一步推動行業(yè)發(fā)展。

    經(jīng)營規(guī)模:整體規(guī)模持續(xù)提升,收入結(jié)構(gòu)逐步多元化。從總資產(chǎn)增速來看,隨著產(chǎn)業(yè)新城步入“運營為王”的時代,運營商資產(chǎn)增速整體呈上升趨勢,運營商升級發(fā)展戰(zhàn)略,積極適應科技創(chuàng)新范式變革,以產(chǎn)業(yè)投資帶動產(chǎn)業(yè)發(fā)展。從營業(yè)收入來看,2022年,產(chǎn)業(yè)新城運營商營業(yè)收入波動較大,一方面,產(chǎn)業(yè)投資板塊持續(xù)發(fā)力,帶動園區(qū)開發(fā)業(yè)務發(fā)展;另一方面,因疫情導致2022年上半年開工及竣工進度擱置,影響產(chǎn)品銷售與結(jié)算進度。從收入結(jié)構(gòu)來看,2022年,產(chǎn)業(yè)新城運營商積極進行業(yè)務結(jié)構(gòu)調(diào)整,進一步加大投資業(yè)務,收入結(jié)構(gòu)逐步多元化,部分企業(yè)園區(qū)開發(fā)與運營業(yè)務板塊的營收增速明顯高于社區(qū)開發(fā)與運營板塊。

    盈利能力:凈利潤波動較大,產(chǎn)業(yè)投資為主要影響因素。從盈利規(guī)模來看,運營商凈利潤規(guī)模在5億元-20億元之間,只有招商蛇口凈利潤超過50億元。隨著運營商業(yè)務從房地產(chǎn)銷售收入向產(chǎn)業(yè)運營的成功轉(zhuǎn)型,產(chǎn)業(yè)新城投資收益和租賃收益成為凈利潤的重要來源。然而,產(chǎn)業(yè)投資存在明顯的周期性和不確定性,運營商在凈利潤增長方面也表現(xiàn)出明顯的波動。

    融資能力:公募REITs破百億,基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs打通“投融管退”全鏈條。2022年全年,產(chǎn)業(yè)園REITs從2021年末的4只增至8只,在管建筑面積增加到184萬㎡,同比增長119%,資產(chǎn)管理規(guī)模從不足百億增至150余億元。多地方大力推進產(chǎn)業(yè)園REITs發(fā)展并將產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為試點突破首選,在盤活園區(qū)資產(chǎn)的同時助力新園區(qū)建設(shè)。除已發(fā)行的北京、上海、深圳、蘇州、合肥及杭州外,廣州、南京、武漢、西安等城市的園區(qū)也在積極推進產(chǎn)業(yè)園REITs的發(fā)行工作,園區(qū)REITs落地數(shù)量有望進一步增加,產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)可持續(xù)發(fā)展模式進一步優(yōu)化。

    財務穩(wěn)健性:強化產(chǎn)業(yè)運營能力,資產(chǎn)負債率保持低位。不同于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),產(chǎn)業(yè)新城運營商以產(chǎn)業(yè)運營為核心,以長期投資回報為主線。2022年,產(chǎn)業(yè)新城運營商持續(xù)增強產(chǎn)業(yè)投資孵化能力,增值業(yè)務占比逐年提升,負債水平持續(xù)維持在較低水平。

    產(chǎn)業(yè)定位:聚焦城市群優(yōu)勢資源,打造“專精特新”特色產(chǎn)業(yè)形成差異化優(yōu)勢。從調(diào)研結(jié)果來看,產(chǎn)業(yè)新城運營商在進行產(chǎn)業(yè)定位時,聚焦區(qū)域優(yōu)勢資源,針對區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展要求打造特色產(chǎn)業(yè)園區(qū),實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)能級的提升。在產(chǎn)業(yè)定位過程中,一方面,“十四五”規(guī)劃逐步落地,各城市群推動城市群一體化發(fā)展,全面形成“兩橫三縱”城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略格局,以協(xié)同發(fā)展、錯位競爭為特征的產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展日益凸顯。運營商在區(qū)域協(xié)同發(fā)展的大趨勢下,產(chǎn)業(yè)定位聚焦城市群內(nèi)的優(yōu)勢資源,加快主題園區(qū)要素融通。另一方面,加大培育專精特新新產(chǎn)業(yè)生態(tài),高效配置產(chǎn)業(yè)用地,整合資源通過專業(yè)化、特色化的項目打造差異化優(yōu)勢。

    產(chǎn)業(yè)招商:智慧大數(shù)據(jù)平臺精準招商,強化多鏈驅(qū)動深耕產(chǎn)業(yè)鏈招商。從調(diào)研的結(jié)果來看,產(chǎn)業(yè)新城運營商在產(chǎn)業(yè)招商上,一方面,借助產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)中心、智能管理平臺等手段,打造產(chǎn)業(yè)圖譜、產(chǎn)業(yè)地圖從而勾勒目標企業(yè)畫像,打通招商線上線下全流程操作,實現(xiàn)招商地圖、產(chǎn)業(yè)配套、營商環(huán)境、品牌形象等招商資源的可視化,精準招引從而提高園區(qū)招商能力和成功率;另一方面,深耕產(chǎn)業(yè)鏈招商,強化多鏈驅(qū)動,重點扶持鏈主企業(yè)從而延鏈補鏈,提高產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合競爭力。

    產(chǎn)業(yè)培育:“服務平臺+產(chǎn)業(yè)基金”賦能產(chǎn)業(yè)培育聚智增效。從今年的調(diào)研情況來看,產(chǎn)業(yè)新城運營商繼續(xù)強化內(nèi)部平臺的增值服務,一方面,運營商打造產(chǎn)業(yè)服務體系,以“中心+平臺”的模式,圍繞園區(qū)企業(yè)的全生命周期需求,全方位對接多層次多維度服務方案;另一方面,運營商持續(xù)深耕全產(chǎn)業(yè)鏈的投資基金,以“直投+基金+資本”的方式,不斷強化產(chǎn)業(yè)集聚效應和規(guī)模效應,帶領(lǐng)園區(qū)企業(yè)“加速跑”。

    發(fā)展趨勢:共建園區(qū)、專精特新、輕重并舉。合作主體持續(xù)多元,多種形式的跨區(qū)域產(chǎn)業(yè)合作促進共建園區(qū);特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)打造“專精特新”,促進產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展,賦能產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級;輕重并舉加快走向“存量運營”時代,公募REITs補強融資渠道。

(編輯 張明富)

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