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樓盤在售新房一年漲價不得超過3%!這個熱點城市“史上最強調控”出臺

2021-04-30 07:17  來源:中國證券報

    廣東樓市調控停不下來!

    繼“老大哥”廣州4個月內兩次出臺樓市調控政策、兩次上調房貸利率后,東莞樓市調控也快步跟上。

    4月29日,東莞市住建局等發(fā)布《關于進一步加強新建商品住房銷售價格指導的通知》,其中最受關注的當屬限制新房房價,規(guī)定新房備案價上調空間控制在5%以內,未售出的新建商品住房上調銷售價格的間隔時間,由取得預售許可證(現售備案證書)后半年延長至一年,漲幅不超過3%(含本數)。

    有網友評論說,這是“史上最強調控”,相當于在房地產市場空投了一顆核彈。

    嚴控在售項目價格漲幅

    東莞市住建局發(fā)布的《關于進一步加強新建商品住房銷售價格指導的通知》,從堅持目標導向加強房價調控、積極引導企業(yè)科學合理定價、從嚴控制在售項目價格漲幅、督促企業(yè)及時申請辦理預售、加強商品住房明碼標價監(jiān)管五個方面出臺房地產調控政策。

    (來源:東莞市住建局官網)

    值得關注的是,《通知》規(guī)定,經審核確認的新建商品住房申報價格,作為該項目在本年內申請辦理預(現)售批次的平均申報價格,開發(fā)企業(yè)可根據擬辦預(現)售樓棟的情況自行定價,但須以幢(棟)為單位申報銷售價格,同一批次不同幢(棟)申報均價相差幅度不超過10%(地面建筑層數4層及以下的住宅同一批次不同幢(棟)申報均價相差幅度不超過40%),同一幢(棟)單價最高與單價最低的住宅單價相差幅度不超過25%。

    通知施行之日前已辦理過預(現)售的新建商品住房項目,后續(xù)批次住宅按以下辦法申報銷售價格:項目如按上述的定價原則計算的控制價格低于現價,可按現價執(zhí)行,如按上述的定價原則計算的控制價格高于現價,則可比上一批申報均價上漲不超過5%且不得高于計算價格。

    未售出的新建商品住房上調銷售價格的間隔時間,由取得預售許可證(現售備案證書)后半年延長至一年,漲幅不超過3%(含本數)。下調銷售價格的間隔時間維持半年不變,降幅不限。

    此外,開發(fā)企業(yè)應嚴格執(zhí)行商品房銷售明碼標價制度,實行明碼標價和“一房一價”,在取得預售許可證后10日內,一次性公開全部準售房源及每套房屋價格。

    此前曾被住建部約談

    今年4月8日,住房和城鄉(xiāng)建設部副部長倪虹約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通等5個城市政府負責人,要求切實提高政治站位,把思想和行動統(tǒng)一到黨中央、國務院決策部署上來,充分認識房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要性,牢牢把握房子是用來住的、不是用來炒的定位,不將房地產作為短期刺激經濟的手段,切實扛起城市主體責任,確保實現穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期目標。

    去年,東莞樓市多個指標均創(chuàng)新高。合富大數據顯示,2020年,東莞房地產市場供應套數為55321套,同比增長41%;成交量創(chuàng)過去4年最高,簽約套數為64720套,同比增長34%;房價創(chuàng)歷史最高,簽約均價為24227元/㎡,同比上漲20%。

    樓市過熱,導致東莞密集出臺調控政策。2月27日,東莞市住建局等部門聯合發(fā)布《關于進一步加強房地產市場調控的通知(東建〔2021〕6號)》,堵住假離婚等政策漏洞,社保繳納年限、首付比例均提高。

    去年7月,東莞11個部門曾聯合發(fā)布“史上最嚴”樓市調控政策,規(guī)定非東莞戶籍居民家庭在東莞購買第一套商品住房的,須提供2年內連續(xù)1年以上社保證明;購買第二套商品住房的,須提供3年內連續(xù)2年以上社保證明,暫停向其銷售第三套商品住房。此外,在東莞購買的商品住房,須取得不動產權證滿3年后方可交易轉讓。

    有助于抑制房企無序漲價

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析指出,此次政策提出了幾條控制房價的新舉措,是后續(xù)各地政府、房企營銷部門和購房者需要積極關注的:

    一是控制單價相差幅度。此次政策明確,同一批次不同幢(棟)申報均價相差幅度不超過10%,同一幢(棟)單價最高與單價最低的住宅單價相差幅度不超過25%。換而言之,橫向看,小區(qū)不同樓盤之間的均價差異不能超過10%。縱向看,一個樓盤的最貴戶型和最便宜戶型價格不能超過25%。此類規(guī)定,有助于規(guī)范不同樓棟和不同樓層的定價,也減少了一些虛高價格項目的出現。

    二是控制新批次的漲幅。此次政策明確,相關項目如按既有的定價原則計算的控制價格高于現價,則可比上一批申報均價上漲不超過5%且不得高于計算價格。類似規(guī)定也是為了限制新批次項目隨意漲價的做法。根據此類規(guī)定,第二批項目價格漲幅最多是第一批基礎上的5%,這樣有助于抑制房企隨意申報價格、無序上漲的做法。

    三是減少漲價頻率。此次政策明確,未售出的新建商品住房上調銷售價格的間隔時間,由取得預售許可證(現售備案證書)后半年延長至一年,漲幅不超過3%(含本數)。從此類規(guī)定可以看出,對于部分項目后續(xù)要調價的情形,必須等待一年時間才可以,且有漲幅的控制。這樣可以抑制房企頻頻申請調價的沖動,類似頻率減少也使得調價的空間減少,進而倒逼房企主動按既有價格銷售。

    保利投顧研究院表示,展望后市,一線城市從市場端和資金端監(jiān)管密集發(fā)聲,且調控逐步蔓延至二三線城市,未來局部市場過熱或被平抑。同時,隨傳統(tǒng)銷售旺季到來,二季度供應增加,將帶動市場需求恢復較慢的二線及三四線市場逐步改善。

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