應(yīng)對“行業(yè)風(fēng)險出清周期” 多地加強(qiáng)房企預(yù)售資金監(jiān)管

    本報記者 杜雨萌

    針對房企預(yù)售資金的監(jiān)管，不僅舉措更嚴(yán)，涉及區(qū)域也在擴(kuò)大。

    近日，重慶住建委發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管的通知》稱，全市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目預(yù)售資金首付款監(jiān)管全部按照預(yù)售總額的35%核定；不再執(zhí)行此前有關(guān)文件明確的降低預(yù)售資金監(jiān)管比例的規(guī)定。

    中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜在接受《證券日報》記者采訪時表示，上述《通知》既響應(yīng)了7月底住建部等八部門提出的重點(diǎn)整治規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)等領(lǐng)域突出問題，同時也有利于防范化解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險，引導(dǎo)房企合理鋪排項(xiàng)目資金。當(dāng)然，該政策出臺后，預(yù)計部分重點(diǎn)布局重慶的房企的資金端將受到一定程度影響，并且在短期資金壓力下，房企拿地預(yù)期或有所減弱；為保障其現(xiàn)金流安全，部分房企或?qū)⒓哟鬆I銷力度以實(shí)現(xiàn)加快回款。

    據(jù)不完全統(tǒng)計，自2020年以來，已有濟(jì)南、泉州、東莞、成都、西安、昆明等多個城市出臺加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)政策。

    “加強(qiáng)房企預(yù)售資金監(jiān)管，本身就是房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要舉措之一。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對《證券日報》記者表示，通過加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，可有效防止預(yù)售資金被挪用現(xiàn)象，進(jìn)而確保項(xiàng)目有序建設(shè)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。這一政策再配合“三道紅線”以及“兩集中”管理，預(yù)計將加速房地產(chǎn)行業(yè)集中度的不斷提升。于房企而言，摒棄非理性擴(kuò)張、強(qiáng)化財務(wù)穩(wěn)健將是下一步工作的重中之重。

    事實(shí)上，早在2010年，住建部發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》就明確提出，要完善預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)制。商品住房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管，確保預(yù)售資金用于商品住房項(xiàng)目工程建設(shè)。但從實(shí)際情況看，挪用資金依然具有一定的普遍性。尤其是個別房企資金鏈斷裂后，更是出現(xiàn)項(xiàng)目不能按時完工，購房者權(quán)益無法得到充分保障的情況。

    在貝殼研究院高級分析師潘浩看來，預(yù)售資金監(jiān)管是新房預(yù)售制度下，對購房者權(quán)益進(jìn)行保護(hù)的一項(xiàng)措施。預(yù)售資金對房企而言是一筆“無息負(fù)債”，如果過度利用，盡管短期對企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張有一定“助力”，但也蘊(yùn)含著相應(yīng)的運(yùn)營風(fēng)險。因此，合理的預(yù)售資金監(jiān)管對房企健康經(jīng)營和保障購房者權(quán)益都是有利的。

    潘浩對記者分析，當(dāng)前的樓市調(diào)控以及針對房企融資端所提出的“三道紅線”等政策，對房企的運(yùn)營能力提出了更高的要求。但房企從高杠桿、高周轉(zhuǎn)率向平穩(wěn)、高質(zhì)量運(yùn)營轉(zhuǎn)型是需要時間和條件的，這一過程也是“行業(yè)風(fēng)險出清周期”。從這個角度來說，作為行業(yè)預(yù)防風(fēng)險的重要政策，勢必要加強(qiáng)對房企預(yù)售資金的監(jiān)管。

    易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展由“高增長”轉(zhuǎn)向“提質(zhì)增效”，疊加“三道紅線”背景下的樓市調(diào)控持續(xù)，均將對房企資金鏈形成一定壓力。但從另一角度來看，也將倒逼企業(yè)提高資金管控能力和運(yùn)營應(yīng)變能力，更加注重產(chǎn)品質(zhì)量。未來，預(yù)計房企加速施工結(jié)算、融資創(chuàng)新、調(diào)整投資策略的動力更強(qiáng)，穩(wěn)健的規(guī)模房企的優(yōu)勢有望進(jìn)一步擴(kuò)大。

    盡管目前樓市調(diào)控已覆蓋銷售端、供給端、資金端等多個環(huán)節(jié)，但在張波看來，后續(xù)針對房企的監(jiān)管重點(diǎn)，還可進(jìn)一步聚焦在財務(wù)安全、工程質(zhì)量以及銷售合規(guī)等方面。如強(qiáng)化銷售合規(guī)性，對銷售環(huán)節(jié)的有序性進(jìn)行管理。

（編輯 崔漫 才山丹）