標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn) 加快構(gòu)建新發(fā)展模式可期

    本報(bào)兩會(huì)報(bào)道組 王麗新 陳瀟

    防范化解房企風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)化房地產(chǎn)政策、改善行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表……這是過(guò)去一年房企、地產(chǎn)從業(yè)者以及購(gòu)房者十分關(guān)注的話題。那么，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，今年全國(guó)兩會(huì)釋放了哪些新信號(hào)？

    今年政府工作報(bào)告中，涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)容有三方面值得關(guān)注。一是標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)、地方債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)經(jīng)濟(jì)金融大局穩(wěn)定；二是加大保障性住房建設(shè)和供給，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求；三是適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

    在業(yè)內(nèi)看來(lái)，這意味著今年房地產(chǎn)行業(yè)將不僅僅聚焦于化解風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)要完善“保障+市場(chǎng)”住房供應(yīng)體系，供需兩端同時(shí)發(fā)力，滿足多樣化居住需求。

    至于房地產(chǎn)行業(yè)如何向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)變？全國(guó)人大代表、58同城董事長(zhǎng)兼CEO姚勁波在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，以“三大工程”為實(shí)施重點(diǎn)，滿足新市民、新青年的更好居住品質(zhì)需求，以此為出發(fā)點(diǎn)去構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。未來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)將從“舊三高”模式向更關(guān)注城市低碳化發(fā)展、提供與居住需求升級(jí)相匹配的產(chǎn)品與服務(wù)品質(zhì)的升維模式轉(zhuǎn)變。

    首提多樣化改善性住房需求

    隨著城市化率不斷提升，中國(guó)居民對(duì)住房的需求已經(jīng)從“居者有其屋”轉(zhuǎn)向“居者優(yōu)其屋”階段。近年來(lái)，改善人們的居住條件、環(huán)境成為政策的主攻方向。

    今年的政府工作報(bào)告提出，“滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求”。這其中，以“多樣化”作為“改善性住房需求”的修飾語(yǔ)尚屬首次，亦是重要信號(hào)。

    “當(dāng)前改善性住房需求是市場(chǎng)的主力，居民對(duì)住房品質(zhì)的要求逐步提升，滿足多樣化需求契合市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，這意味著對(duì)改善性住房需求的理解上升到新高度，各地或?qū)⒅饾u從挖掘多元化改善性住房需求的角度去優(yōu)化政策。屆時(shí)，首次改善、二次改善，住房品質(zhì)改善以及區(qū)位改善等各類改善客群，均有望獲得政策支持，釋放市場(chǎng)新增需求空間。

    在這一點(diǎn)上，全國(guó)政協(xié)委員、北京國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院教授秦榮生亦有共識(shí)。他表示，當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)已基本解決“有沒(méi)有”的問(wèn)題，現(xiàn)在需要重點(diǎn)解決“好不好”的問(wèn)題。因此，他建議，鼓勵(lì)在需求旺盛的核心區(qū)和近郊區(qū)提高住房品質(zhì)，以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品滿足中高端改善性住房需求。

    “現(xiàn)在各地?fù)Q房需求的定位和出發(fā)點(diǎn)不同，換購(gòu)大一點(diǎn)的房子，地段好一點(diǎn)，以舊換新等類似多樣化需求都有其合理性，精準(zhǔn)研判當(dāng)?shù)刈》啃枨?，預(yù)計(jì)將成為今年各地購(gòu)房政策進(jìn)一步調(diào)整和優(yōu)化的重點(diǎn)內(nèi)容。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

    事實(shí)上，已有地方先行一步。今年年初，多個(gè)一線城市相繼出臺(tái)具有針對(duì)性的房地產(chǎn)優(yōu)化政策，如廣州放開120平方米以上戶型限購(gòu)，上海放開外環(huán)外單身限購(gòu)等，可謂精準(zhǔn)釋放購(gòu)房需求。

    從重點(diǎn)城市熱點(diǎn)區(qū)域成交數(shù)據(jù)來(lái)看，春節(jié)假期后部分區(qū)域市場(chǎng)正逐步復(fù)蘇。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，政策端持續(xù)釋放積極信號(hào)，如房貸利率大幅度下調(diào)、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、優(yōu)化公積金貸款政策、城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制穩(wěn)步落地等，這都將為“促消費(fèi)”提供強(qiáng)有力的支撐。

    “當(dāng)前政策環(huán)境趨于寬松，居民購(gòu)房成本較以往更低，有利于提高購(gòu)房效率。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，接下來(lái)，各地仍需重視化解交付風(fēng)險(xiǎn)，保證期房項(xiàng)目的如期交付，注重供應(yīng)有品質(zhì)的商品房，供需兩端齊發(fā)力，共同提振市場(chǎng)信心。

    “展望今年的政策優(yōu)化方向，大概率會(huì)針對(duì)細(xì)分需求取消或放寬一線城市限購(gòu)。比如，針對(duì)以舊換新，過(guò)去大多數(shù)都是三四線城市出臺(tái)相關(guān)政策，從今年開始，這類政策在一二線城市也有可能落地。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

    頗為值得關(guān)注的是，在當(dāng)下房地產(chǎn)需求轉(zhuǎn)換之際，市場(chǎng)其實(shí)蘊(yùn)藏著新發(fā)展機(jī)遇。但房地產(chǎn)下半場(chǎng)，開發(fā)商也要清醒認(rèn)識(shí)到，產(chǎn)品力在企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力中的權(quán)重正越來(lái)越高。

    對(duì)此，姚勁波表示，未來(lái)，商品房回歸商品屬性，產(chǎn)品力將有更多提升。無(wú)論是民營(yíng)房企還是央企國(guó)企，商品房的建設(shè)必須要走出原先標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品套路。比如，摒棄幾套戶型、幾個(gè)小區(qū)樣式全國(guó)復(fù)制的打法，從購(gòu)房者精準(zhǔn)需求出發(fā)，與城市發(fā)展同步。如果不能打造更為優(yōu)質(zhì)、更能契合需求的產(chǎn)品，未來(lái)將很難在市場(chǎng)上有好的表現(xiàn)。

    化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)

    當(dāng)前，釋放購(gòu)買力的重要砝碼之一，是防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步穩(wěn)預(yù)期、提信心。

    仔細(xì)研讀今年的政府工作報(bào)告不難看到，在“更好統(tǒng)籌發(fā)展和安全，有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”部分，“堅(jiān)持以高質(zhì)量發(fā)展促進(jìn)高水平安全，以高水平安全保障高質(zhì)量發(fā)展，標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)、地方債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)經(jīng)濟(jì)金融大局穩(wěn)定”被擺在了重要位置。

    在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這意味著當(dāng)前化解地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)已得到充分重視。特別是關(guān)于“標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)”和“對(duì)不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持”的提法，更是彰顯安全和發(fā)展兩手抓的信心和力度。

    “明確化解風(fēng)險(xiǎn)要做到‘標(biāo)本兼治’，這是2024年房地產(chǎn)工作的重中之重。”關(guān)榮雪向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，這是系統(tǒng)工程，牽一發(fā)動(dòng)全身，需采取更加全面且有效的手段，有序推進(jìn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清。

    當(dāng)下，房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)主要集中在房企債務(wù)化解、項(xiàng)目保交付等方面，加快企業(yè)自救、房企債務(wù)重組、收并購(gòu)、破產(chǎn)重整等均是化解風(fēng)險(xiǎn)的重要策略。就化債進(jìn)程而言，部分房企已在債務(wù)重組之路上邁出關(guān)鍵一步。

    截至目前，融創(chuàng)中國(guó)、富力地產(chǎn)等房企基本完成境內(nèi)外債券重組或展期；龍光集團(tuán)、花樣年、碧桂園等房企基本完成境內(nèi)債券展期。在中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水看來(lái)，2024年會(huì)有更多出險(xiǎn)企業(yè)債務(wù)重組取得明顯進(jìn)展，加快風(fēng)險(xiǎn)出清進(jìn)程。在這一過(guò)程中，支持合理融資是防范風(fēng)險(xiǎn)蔓延的重要抓手。

    “當(dāng)前企業(yè)資金壓力較大，仍需加大流動(dòng)性支持力度。”陳文靜向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，今年以來(lái)，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制加快建立，入庫(kù)融資“白名單”項(xiàng)目約達(dá)6000個(gè)，對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生一定積極影響，未來(lái)相關(guān)政策若能繼續(xù)細(xì)化落實(shí)，政策效果有望進(jìn)一步顯現(xiàn)。

    據(jù)悉，按照協(xié)調(diào)機(jī)制“應(yīng)建盡建”原則，今年3月15日前，地級(jí)及以上城市既要高質(zhì)量完成“白名單”推送，又要高效率協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目的難點(diǎn)問(wèn)題。

    “后續(xù)批次‘白名單’項(xiàng)目有望繼續(xù)擴(kuò)圍，部分民企的資金流動(dòng)性將得到改善。與此同時(shí)，隨著資金逐漸落位，項(xiàng)目建設(shè)將加速推進(jìn)，對(duì)市場(chǎng)的正向影響有望進(jìn)一步顯現(xiàn)。”陳文靜表示，未來(lái)對(duì)企業(yè)端資金支持力度將進(jìn)一步增強(qiáng)，比如金融機(jī)構(gòu)盡職免責(zé)細(xì)則有望逐漸落地，盤活更多開發(fā)建設(shè)暫時(shí)遇到困難但資金基本能夠平衡的項(xiàng)目。

    新發(fā)展模式內(nèi)涵逐步清晰

    隨著行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)逐步出清，以高負(fù)債模式驅(qū)動(dòng)發(fā)展的傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式亦將遠(yuǎn)去，新發(fā)展模式將在不斷探索中得到逐步深化，支撐房地產(chǎn)行業(yè)健康平穩(wěn)前行。

    事實(shí)上，自2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出房地產(chǎn)業(yè)要“探索新的發(fā)展模式”以來(lái)，構(gòu)建新發(fā)展模式已成房地產(chǎn)下半場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵詞。今年的政府工作報(bào)告中再次提出，適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

    “從最初的‘探索’到推動(dòng)新舊模式‘平穩(wěn)過(guò)渡’，再到‘加快構(gòu)建’，表明當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展新模式的內(nèi)涵已經(jīng)逐漸清晰。”陳文靜表示，從行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展角度來(lái)看，完善土地、預(yù)售等制度是加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要抓手。

    于實(shí)操層面，城中村改造、保障性住房以及“平急兩用”的配套措施這“三大工程”的推進(jìn)，被業(yè)內(nèi)視為是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的破題關(guān)鍵。

    “從‘三大工程’的落腳點(diǎn)來(lái)看，加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)，將有效解決外來(lái)人口、新青年等群體住房難、住房貴等問(wèn)題；推進(jìn)‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將解決居民對(duì)居住安全、便利等住房配套設(shè)施的需求；城中村改造是改善民生及城市面貌等的重要一步。”關(guān)榮雪認(rèn)為，“三大工程”建設(shè)可為市場(chǎng)穩(wěn)增長(zhǎng)提供新動(dòng)力。

    事實(shí)上，今年以來(lái)，多地已加速推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。以廣州為例，2024年計(jì)劃推進(jìn)城市更新項(xiàng)目494個(gè)，完成固定資產(chǎn)投資1800億元，籌建配售型保障性住房1萬(wàn)套、保障性租賃住房10萬(wàn)套。

    對(duì)此，姚勁波認(rèn)為，“三大工程”中，保障房和城市村改造都和完善“保障+市場(chǎng)”住房供應(yīng)體系息息相關(guān)，無(wú)疑是房地產(chǎn)新模式有序落地的重要載體。

    但在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化，是房地產(chǎn)行業(yè)探索新發(fā)展模式的關(guān)鍵，需要在這一框架下去突破，這也與滿足多樣化住房需求遙相呼應(yīng)。他表示：“新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)會(huì)帶來(lái)很多新變化和新需求，比如最近兩年從人口城鎮(zhèn)化趨勢(shì)開始演變?yōu)榻逃擎?zhèn)化，房地產(chǎn)發(fā)展新模式就需要考慮導(dǎo)入教育產(chǎn)業(yè)等內(nèi)容。”

    新需求驅(qū)動(dòng)之下，房企需抓住機(jī)會(huì)，加快向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型步伐。對(duì)此，劉水還向記者表示，房企需盡快改變經(jīng)營(yíng)邏輯，由過(guò)去以重資產(chǎn)開發(fā)建造為主的單一價(jià)值創(chuàng)造，轉(zhuǎn)向以開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)多元化價(jià)值創(chuàng)造為主。

    “總體來(lái)看，需在三方面發(fā)力。”劉水表示，一是房企業(yè)務(wù)模式要從“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”向輕重并舉的開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)一體化轉(zhuǎn)型；二是盈利模式從增量開發(fā)盈利向開發(fā)、存量更新、輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)綜合盈利模式轉(zhuǎn)型；三是目標(biāo)從追求規(guī)?？焖贁U(kuò)張向品牌品質(zhì)提升轉(zhuǎn)型。

    正如中金公司在一份研報(bào)中表示，新發(fā)展模式蘊(yùn)含著未來(lái)房企發(fā)展的五個(gè)新方向：一是新建商品住宅逐漸轉(zhuǎn)向重點(diǎn)服務(wù)于改善性需求；二是保障性和市場(chǎng)化租賃住房將成為發(fā)展藍(lán)海；三是綜合城市更新能力將為企業(yè)帶來(lái)更多機(jī)遇；四是存量房經(jīng)營(yíng)和交易活動(dòng)的體量逐步擴(kuò)大；五是房地產(chǎn)金融服務(wù)業(yè)務(wù)更加規(guī)范化發(fā)展。

    萬(wàn)變不離其宗。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)雖正處于轉(zhuǎn)型調(diào)整期，但作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)長(zhǎng)期向好的基本面并未改變，走上新發(fā)展模式，未來(lái)可期。