一線城市租房市場(chǎng)調(diào)研：租客們的煩惱

    中國(guó)證券報(bào)記者近日走訪發(fā)現(xiàn)，受新冠肺炎疫情及2020年年底退房增多等因素影響，一線城市租賃市場(chǎng)房租普降，交易周期拉長(zhǎng)。不過(guò)，租客們并未因此走出租房困境，房租高企、押金難退、隔斷群租等市場(chǎng)痼疾仍有待解決。如何補(bǔ)齊短板，成為2021年開(kāi)年之際擺在一線城市住房租賃市場(chǎng)面前的一道關(guān)鍵命題。

    從“人找房”到“房找人”

    “去年這個(gè)時(shí)候，這個(gè)套間每月4300元拿不下來(lái)，現(xiàn)在3500元就行。”深圳某房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)工作人員王芳（化名）推開(kāi)某公寓樓房間的門，一股霉味迎面撲來(lái)。她帶看的這個(gè)一居室背陰。她進(jìn)門后的第一件事就是把燈打開(kāi)。

    王芳解釋道，受疫情影響，加上臨近過(guò)年，退房人多，由她帶看的兩棟公寓樓一下子放出十多套空房。“還有些房源是自如跟業(yè)主提前解約空出來(lái)的，我們公司不敢接，租不出去就虧大了。”她說(shuō)，今年以來(lái)，自如在收縮規(guī)模，放出不少房源。

    “以前是‘人找房’，現(xiàn)在是‘房找人’。”王芳說(shuō)，在深圳上步片區(qū)做了8年房地產(chǎn)中介，今年這樣的行情很少見(jiàn)。

    深房中協(xié)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月中，深圳樂(lè)有家、貝殼、中原、Q房、美聯(lián)物業(yè)等幾大房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)掛牌供應(yīng)的商品房租賃房源同比增加40.7%。2020年前三季度，深圳市二手住宅租金均價(jià)回到2018年同期水平。

    深圳并非孤例。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年，全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市租金水平觸底，平均月租金為每平方米37.8元，同比下降9.9%。一二線城市租金平均水平同比降幅達(dá)4.0%。

    令人感到意外的是，在一線城市租房的“打工人”們對(duì)這樣的租金降幅似乎沒(méi)有感覺(jué)，租房難依然橫亙?cè)谒麄兠媲啊?ldquo;大學(xué)剛畢業(yè)那一年工資低，每天從市區(qū)外往市區(qū)里跑，每天通勤時(shí)間為5至6個(gè)小時(shí)?，F(xiàn)在把家搬得離市中心近了點(diǎn)兒，每天通勤時(shí)間縮短到3小時(shí)，租金也得每月3000多元。”在北京亦莊合租單間的劉丹（化名）說(shuō)，想整租就更難了，每月4000元預(yù)算也得住到四五環(huán)開(kāi)外。

    剛畢業(yè)不久，在上海租房的陳爽（化名）也面臨同樣的難題：一個(gè)月租房花3000多元錢，占每月工資三分之一，只能在徐匯區(qū)租到一個(gè)“老公房”的單間，每天通勤時(shí)間得2個(gè)多小時(shí)。

    貴！這是大部分受訪者說(shuō)到租房時(shí)的第一反應(yīng)。以北京為例，數(shù)據(jù)顯示，2019年北京企業(yè)職工平均月薪近1.4萬(wàn)元。貝殼研究院近日發(fā)布的報(bào)告顯示，8成以上“新青年”可接受的房租占工資收入比重在30%以下。即北京約8成左右的人租金預(yù)算在每月4200元以下，面臨與劉丹一樣的租房困境。

    無(wú)奈的群租

    即便扛住了租金壓力，忍受長(zhǎng)時(shí)間通勤，找到了合適的房子，也不意味著就萬(wàn)事大吉，租房管理不規(guī)范帶來(lái)的一系列問(wèn)題也困擾著租客們……

    “已經(jīng)退房?jī)蓚€(gè)月了，為什么押金還沒(méi)退？”租客吳丹（化名）看著合租群里的信息一臉無(wú)奈，她已經(jīng)不記得這是合租群第幾次在退押金時(shí)爆發(fā)“扯皮大戰(zhàn)”了。

    她在深圳合租的一套4居室被“二房東”“改造”成7個(gè)房間，其中3間房里住著兩個(gè)人，即一套100余平方米的房子里住了10個(gè)人。

    吳丹說(shuō)，她退房時(shí)也因?yàn)檠航鸬氖拢?ldquo;二房東”鬧得不可開(kāi)交。“一開(kāi)始說(shuō)退房后檢查完房間，如果沒(méi)問(wèn)題，5個(gè)工作日就退押金。結(jié)果我退完房一個(gè)多月都沒(méi)給我退押金。”為此，她還找了當(dāng)?shù)仉娨暸_(tái)曝光“二房東”。沒(méi)想到，片子一播出來(lái)，她就被二房東恐嚇，警告她不要再“搞事”。

    “住這個(gè)房子，奇葩事太多了。”吳丹說(shuō)，有次大門的鎖眼兒被人堵了，后來(lái)發(fā)現(xiàn)是上任租客因?yàn)槭詹换匮航鸶愕膼鹤鲃?。租客流?dòng)性太大，三天兩頭被“新面孔”嚇一跳。她住的“主臥”是間隔斷房，緊挨著洗手間，經(jīng)常被半夜洗漱的室友吵得睡不著覺(jué)。“實(shí)在受不了。換個(gè)每月5000元的一居室。一半工資都交給房東了。”吳丹說(shuō)。

    吳丹的遭遇并非個(gè)例。吳丹告訴中國(guó)證券報(bào)記者，她租住小區(qū)的保安透露，這個(gè)小區(qū)有大概三分之一的房子是被“二房東”或長(zhǎng)租公寓改造后出租的“房中房”。

    優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)是關(guān)鍵

    合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅指出，北京對(duì)違建房、群租房、隔斷房等亂象的監(jiān)管已有規(guī)定，規(guī)定了線上出租房源的單人最小居住面積、套內(nèi)居住密度上限等。同時(shí)，擴(kuò)大線上房源管理規(guī)模，建立群眾投訴舉報(bào)機(jī)制，以保障租客權(quán)益。

    2019年7月，北京市有關(guān)部門發(fā)布住房租賃三個(gè)合同示范文本，強(qiáng)調(diào)不得改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租、出租房屋人均居住面積不得低于5平方米、每個(gè)房間居住的人數(shù)不得超過(guò)2人等內(nèi)容。合同示范文本還約定房屋具體居住人數(shù)及分間出租時(shí)的分租房間居住面積，約定最多居住人數(shù)。

    對(duì)于租房難、租房貴的問(wèn)題，深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫認(rèn)為，完善城市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)是關(guān)鍵。“有關(guān)部門應(yīng)加大公租房、安居房等中低價(jià)格保障性住房產(chǎn)品供應(yīng)，加大對(duì)存量用地如工商廠房等改造力度，適當(dāng)緩解租房壓力。”

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，做好城中村等的舊房改造也是優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)的方法之一。“深圳此前發(fā)布了城市更新管理辦法，明確城中村管理可由拆遷改為存量盤活，補(bǔ)上了公共設(shè)施配套短板，同時(shí)讓其發(fā)揮租金區(qū)位優(yōu)勢(shì)以滿足外來(lái)人口的住房需求。”李宇嘉說(shuō)，新一代租客們不僅希望房子滿足基礎(chǔ)居住條件，也對(duì)居住配套提出更高要求。