實地走訪北京租房市場：成交量走出淡季低谷 議價空間減小 帶看又熱鬧了

    近期，北京租房市場回暖明顯，租金成交量走出淡季低谷，優(yōu)質(zhì)房源成交走俏。掛牌租金雖未明顯走高，但價格明顯比春節(jié)前堅挺，走出此前的價格松動期。有租客向中國證券報記者反映，最近租房的人挺多，自己看上的房子，一猶豫就被租出去了，租金也比較難講。

    務(wù)工潮來臨

    中國證券報記者多方了解到，春節(jié)過后，新增進城務(wù)工人員數(shù)量增多，租賃市場迎批量新增租賃需求。此外，隨著往年租房合同到期，換租數(shù)量也明顯增多。新增需求和批量換租雙重因素疊加，共同促使租房市場回暖。

    “靠近地鐵、裝修好、居住人員密度小的房源屬于租賃市場中較為優(yōu)質(zhì)的房源，價格也會相應(yīng)貴一些。最近一段時間，換房客戶前期租房合同到期，改善型需求增多，使得這些價格偏高的優(yōu)質(zhì)房源出租速度比之前要快。”多位租房中介人員對中國證券報記者表示，“此外，隨著新進城務(wù)工人員增多，單價較低的群租房成交情況也得到改善。”

    租客李亮（化名）春節(jié)后剛通過了北京一家互聯(lián)網(wǎng)公司的面試，為了順利度過實習(xí)期，李亮春節(jié)后就在公司周圍找房。據(jù)李亮介紹，自己之前和父母同住，工作后一方面希望獨立居住，另一方面希望通過租房縮短通勤距離。“但可能是首次租房沒有經(jīng)驗，看上的房子想第二天再簽合同，很多次都被中介通知說已經(jīng)租出去了。中介幫忙找的據(jù)說都是帶看量大、性價比高的房源，這些房子中介是有獨立鑰匙的?？春卯?dāng)天不簽，下一趟再來就只能看別的。有鑰匙的房源里，一起看房的人也有不少。”

    但李亮也指出，市場目前并不缺待租的優(yōu)質(zhì)房源。“無論什么時候去，都有好房子可以出租。只是價格不好講，公司周圍優(yōu)質(zhì)一點的一居室月租金都要5000元起步，低于這個價格的房子，當(dāng)天一猶豫就被中介租給了其他人。”

    和李亮這種想租優(yōu)質(zhì)房源的客戶不同，很多外地務(wù)工人員春節(jié)進城第一件事，是找到最便宜的房子，盡可能壓縮租金。而這類房源，通常以二房東的方式隔斷轉(zhuǎn)租。受疫情影響，隔斷房在經(jīng)歷了很長一段時間的成交低谷后，目前也恢復(fù)了往年熱鬧的成交。

    以人口居住密度較大的天通苑社區(qū)為例，這里聚集了北京最便宜的隔斷房房源，疫情期間，群租房受到疫情影響，前期租賃到期后，很多房源只能空置。“疫情最嚴(yán)重的時候，五六百元就能租到房子，現(xiàn)在沒有這么便宜的了。1000-1700元/月的隔斷房作為進城務(wù)工人員的首次過渡房，是目前的成交主力。這個片區(qū)一般都是二房東，疫情嚴(yán)重的時候沒有人租，這些隔斷房就由二房東自己住。現(xiàn)在進城的人多了，這些房源開始迎來帶看潮，每天下班都有人敲門看房。這種情況很長一段時間都沒有了。”長期與二房東合租的租客王宏（化名）對中國證券報記者表示。

    疫情影響減弱

    中國證券報記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前，租房市場普遍走出疫情影響。從近期第三方機構(gòu)披露的租賃數(shù)據(jù)看，春節(jié)過后，重點城市租賃市場成交量和成交價環(huán)比均出現(xiàn)了不同程度上漲。但由于疫情防控仍未完全放開，從同比數(shù)據(jù)看，仍然處于相對低點。

    貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年2月，全國重點18城租賃成交量環(huán)比上漲8.5%，多數(shù)城市成交量環(huán)比上漲。自去年9月開始，全國租賃成交量連續(xù)5個月環(huán)比下降后，首次環(huán)比止跌上揚，市場即將進入租賃旺季。從租金水平來看，2月重點城市平均月租金為42.1元/平方米，平均租金指數(shù)環(huán)比上漲1.5%，同比下降5%。

    首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長趙秀池表示，各地在疫情影響下，租賃住房空置了不少，房租也在下降。與中小城市比較，大城市有優(yōu)質(zhì)的教育醫(yī)療產(chǎn)業(yè)等優(yōu)質(zhì)公共資源，人口的吸引力更強。大城市住房的突出問題就是住房供不應(yīng)求，房價較高，低收入者和新市民、青年人面臨住房困難。目前來看，說大城市住房供不應(yīng)求沒有問題，但是說租賃住房供不應(yīng)求很難成立，因為沒有人租不到房。租房市場面臨的問題不是供給不足，而是租賃亂象較多，比如長租公寓頻頻爆雷、租賃市場監(jiān)管及相應(yīng)政策有待完善等。

    長租房難題有望解決

    “很多人租房都是短期行為，即使高房價下租房劃算，也很少有家庭靠租賃住房來解決自己一生的住房問題。更何況現(xiàn)在孩子上學(xué)還是與住房捆在一塊兒，擁有產(chǎn)權(quán)房孩子上學(xué)更有優(yōu)勢。目前來看，家庭租賃長租房的需求數(shù)量并不多，大部分只是過渡而已。疫情影響下，租房人群對產(chǎn)權(quán)房的需求更強烈了。”趙秀池指出，“建議重新評估需要新建租賃住房的數(shù)量。”

    針對長租房的供給問題，趙秀池指出，不要忽視個人房東在租賃市場中的作用。個人房東提供的租賃住房一樣可以是長租房，這一點應(yīng)該引起足夠的重視。不是發(fā)展長租房就要發(fā)展機構(gòu)租賃，也不是一提到長租房就需要新建。作為二房東的租賃機構(gòu)要有低成本的房源供應(yīng)，其盈利模式才能成立。因此，如果有工業(yè)廠房改建、集體土地上建設(shè)，或者舊房需要改造，需要一定投資并能帶來增值，可以鼓勵租賃機構(gòu)參與。

    《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標(biāo)綱要》（簡稱《綱要》）全文發(fā)布。針對租房市場，《綱要》指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡。加快培育和發(fā)展住房租賃市場，有效盤活存量住房資源，有力有序擴大城市租賃住房供給，完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。加快住房租賃法規(guī)建設(shè)，加強租賃市場監(jiān)管，保障承租人和出租人合法權(quán)益。以人口流入多、房價高的城市為重點，擴大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問題。單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，支持將非住宅房屋改建為保障性租賃住房。

    對此，多位分析人士指出，《綱要》提到的“有效盤活存量住房資源”“支持將非住宅房屋改建為保障性租賃住房”等對于長租房企業(yè)來說意義重大。此前，很多長租房公寓是將辦公樓等區(qū)域進行改裝，由于消防等問題，面臨較大的監(jiān)管風(fēng)險，使得長租房企業(yè)只能以試點的方式進行，無法全面鋪開。預(yù)計隨著監(jiān)管部門細則出臺，長租房將迎來規(guī)范化運行的新時期。