萬(wàn)億市場(chǎng)如何掘金？基金詳解公募REITs

    基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs正在如火如荼地向前推進(jìn)。

    4月23日晚，滬深交易所正式受理首批4單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目申報(bào)，預(yù)計(jì)最快6月上中旬首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs將在交易所掛牌上市，此舉標(biāo)志著公募REITs向前推進(jìn)了一大步，立時(shí)引發(fā)了資本市場(chǎng)的集中關(guān)注。

    4月28日，上交所官方網(wǎng)站顯示，又有4單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目顯示已受理，分別是華安張江光大園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、東吳-蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金與中金普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金。

    此外，深交所也有2個(gè)REITs項(xiàng)目顯示已受理，分別為平安廣州交投廣河高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金和紅土創(chuàng)新鹽田港倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金。再加上首批四只，公募REITs獲受理項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到了10個(gè)。

    首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs有哪些看點(diǎn)？在資產(chǎn)配置中能起到怎樣的作用？對(duì)此嘉實(shí)基金認(rèn)為，公募REITs不同于股票和債券，是基于實(shí)物資產(chǎn)上的現(xiàn)金流、并且以現(xiàn)金流分紅為特點(diǎn)的一類(lèi)資產(chǎn)，將從根本上改變中國(guó)資本市場(chǎng)整個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施的性質(zhì)和特征。

    基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs作為基于底層資產(chǎn)現(xiàn)金流的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品，具有透明度高、現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定和流動(dòng)性較好等特點(diǎn)，能夠有效填補(bǔ)中國(guó)資產(chǎn)管理市場(chǎng)的空白，滿(mǎn)足長(zhǎng)期投資者對(duì)低波動(dòng)、穩(wěn)定收益的產(chǎn)品需求。

    具體來(lái)看，首批試點(diǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs基金具有如下特點(diǎn)：

    第一，與國(guó)內(nèi)已發(fā)行的類(lèi)REITs產(chǎn)品不同，公募REITs強(qiáng)調(diào)“權(quán)益型”和“浮動(dòng)收益”。權(quán)益型REITs具有介于股票和債券之間獨(dú)特的風(fēng)險(xiǎn)收益屬性，能夠顯著降低投資組合波動(dòng)率，并提升投資組合的收益，對(duì)于投資組合具有重要的配置價(jià)值和意義。

    第二，具備“儲(chǔ)蓄特征”的流動(dòng)性好、透明程度高的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品；公募REITs為投資者提供穩(wěn)定現(xiàn)金流，屬于流動(dòng)性好、透明度高的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，充實(shí)國(guó)內(nèi)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的“儲(chǔ)蓄特征”。

    第三，立足于基礎(chǔ)設(shè)施等實(shí)物資產(chǎn)，強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)管理。公募REITs是對(duì)公募基金管理人的產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力、銷(xiāo)售能力、基礎(chǔ)設(shè)施投資及產(chǎn)業(yè)合作經(jīng)驗(yàn)等全面實(shí)力的考驗(yàn)；公募基金產(chǎn)品的治理機(jī)制對(duì)REITs的持續(xù)運(yùn)作起到至關(guān)重要的作用。

    事實(shí)上，業(yè)界對(duì)REITs的研究和嘗試一直在進(jìn)行中。上交所投教信息顯示，按照募集方式，REITs可分為公募型和私募型，目前普遍要求REITs以公開(kāi)募集、上市交易為主，我國(guó)REITs市場(chǎng)經(jīng)歷了前期私募REITs的探索和嘗試，在國(guó)內(nèi)現(xiàn)有法律框架下發(fā)行了具有相似功能的“類(lèi)REITs”產(chǎn)品。

    以上交所為例，截至2020年7月末，已有33單類(lèi)REITs產(chǎn)品發(fā)行，規(guī)模達(dá)562億元，覆蓋倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、租賃住房、商業(yè)物業(yè)、高速公路等多種不動(dòng)產(chǎn)。為試點(diǎn)公募REITs積累了較多實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

    公募基金也就REITs進(jìn)行了多番嘗試。

    以嘉實(shí)基金為例，早在2012年嘉實(shí)就發(fā)行了“嘉實(shí)全球房地產(chǎn)證券投資基金”投資全球REITs市場(chǎng)；2016年嘉實(shí)首創(chuàng)“公募基金+ABS”模式。除此之外，嘉實(shí)還在不動(dòng)產(chǎn)和資產(chǎn)證券化領(lǐng)域積累了諸多具有較強(qiáng)影響力的項(xiàng)目，例如國(guó)內(nèi)首個(gè)綠色認(rèn)證CMBS“嘉實(shí)資本中節(jié)能綠色建筑資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”、銀泰商業(yè)輕資產(chǎn)化項(xiàng)目、南京商業(yè)中心項(xiàng)目、首個(gè)文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目“嘉實(shí)金地八號(hào)橋資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”等。

    2015年，鵬華基金發(fā)起設(shè)立鵬華前海萬(wàn)科REITs，以深圳前海地區(qū)標(biāo)志性建筑前海公館為基礎(chǔ)資產(chǎn)，面向公眾募集并在深交所掛牌交易，是國(guó)內(nèi)第一只且至今為止唯一一只公募REITs。截至2021年一季度末，該產(chǎn)品規(guī)模為31.21億元，成立以來(lái)為投資者貢獻(xiàn)了穩(wěn)健的回報(bào)。

    參考海外經(jīng)驗(yàn)，REITs產(chǎn)品主要分為權(quán)益型與抵押型兩大類(lèi)，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，目前權(quán)益型REITs逐漸占據(jù)行業(yè)主流。根據(jù)Nareit統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2020年底，美國(guó)權(quán)益型REITs共159只，市值1.14萬(wàn)億美元；美國(guó)抵押型REITs共34只，市值613億美元。在國(guó)內(nèi)方興未艾的公募REITs，即將迎來(lái)發(fā)展的黃金時(shí)期。

    面對(duì)即將問(wèn)世的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，深交所近期也就交易事項(xiàng)推出了詳細(xì)解讀：

    1.基礎(chǔ)設(shè)施基金有哪些交易方式？

    基礎(chǔ)設(shè)施基金可以采用競(jìng)價(jià)、大宗和詢(xún)價(jià)等深交所認(rèn)可的交易方式進(jìn)行交易。除《深圳證券交易所公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)辦法》另有規(guī)定外，基礎(chǔ)設(shè)施基金采用競(jìng)價(jià)及大宗交易的，具體的委托、申報(bào)、成交、交易時(shí)間等事宜應(yīng)當(dāng)適用《深圳證券交易所交易規(guī)則》《深圳證券交易所證券投資基金交易和申購(gòu)贖回實(shí)施細(xì)則》等相關(guān)規(guī)定。

    2.基礎(chǔ)設(shè)施基金的成交價(jià)格范圍是如何規(guī)定的？

    深交所對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施基金交易實(shí)行價(jià)格漲跌幅限制，基礎(chǔ)設(shè)施基金上市首日漲跌幅限制比例為30%，非上市首日漲跌幅限制比例為10%，深交所另有規(guī)定的除外。

    基礎(chǔ)設(shè)施基金采用競(jìng)價(jià)交易的，其有效競(jìng)價(jià)范圍與漲跌幅限制范圍一致，在價(jià)格漲跌幅限制以?xún)?nèi)的申報(bào)為有效申報(bào)，超過(guò)漲跌幅限制的申報(bào)為無(wú)效申報(bào)。

    基礎(chǔ)設(shè)施基金采用協(xié)議大宗或詢(xún)價(jià)交易的，成交價(jià)格在該證券當(dāng)日漲跌幅限制價(jià)格范圍內(nèi)確定。

    3.基礎(chǔ)設(shè)施基金的交易申報(bào)及成交確認(rèn)時(shí)間是怎樣的？

    基礎(chǔ)設(shè)施基金采用競(jìng)價(jià)交易的，申報(bào)時(shí)間為每個(gè)交易日9：15至9：25、9：30至11：30、13：00至15：00。

    基礎(chǔ)設(shè)施基金采用協(xié)議大宗交易的，申報(bào)時(shí)間為每個(gè)交易日9：15至11：30、13：00至15：30。采用盤(pán)后定價(jià)大宗交易的，申報(bào)時(shí)間為每個(gè)交易日15：05至15：30。

    基礎(chǔ)設(shè)施基金采用詢(xún)價(jià)交易的，申報(bào)時(shí)間為每個(gè)交易日9：15至11：30、13：00至15：30。

    基礎(chǔ)設(shè)施基金采用大宗或詢(xún)價(jià)交易的，在接受申報(bào)的時(shí)間內(nèi)實(shí)時(shí)確認(rèn)成交。

    4.基礎(chǔ)設(shè)施基金申報(bào)數(shù)量有哪些要求？

    基礎(chǔ)設(shè)施基金采用競(jìng)價(jià)交易的，申報(bào)數(shù)量應(yīng)當(dāng)為100份或其整數(shù)倍，賣(mài)出基金時(shí)余額不足100份部分，應(yīng)當(dāng)一次性申報(bào)賣(mài)出；單筆申報(bào)的最大數(shù)量應(yīng)當(dāng)不超過(guò)10億份。

    基礎(chǔ)設(shè)施基金采用大宗或詢(xún)價(jià)交易的，單筆申報(bào)數(shù)量應(yīng)當(dāng)為1000份或者其整數(shù)倍。

    5.場(chǎng)外登記的基礎(chǔ)設(shè)施基金份額能否在場(chǎng)內(nèi)交易？

    基礎(chǔ)設(shè)施基金采取封閉式運(yùn)作，不開(kāi)放申購(gòu)與贖回，在證券交易所上市，場(chǎng)外份額持有人需將基金份額轉(zhuǎn)托管至場(chǎng)內(nèi)方可賣(mài)出。