不動產(chǎn)私募基金試點啟動 專家稱市場規(guī)模10萬億

    “促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”繼續(xù)迎來重磅政策利好。

    2月20日，證監(jiān)會宣布啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點工作，在現(xiàn)有私募股權(quán)投資基金框架下，新設“不動產(chǎn)私募投資基金”類別，并采取差異化的監(jiān)管政策，致力于促進房地產(chǎn)市場盤活存量。

    同日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會正式發(fā)布了《不動產(chǎn)私募投資基金試點備案指引（試行）》（以下簡稱《指引》），明確了不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍、參與要求、信息披露等一系列細則，對該類基金業(yè)務進行了系統(tǒng)化規(guī)范。

    按照要求，不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎(chǔ)設施項目等。

    房地產(chǎn)分析人士認為，不動產(chǎn)私募投資基金正式啟動試點，將有利于盤活房地產(chǎn)市場存量資產(chǎn)，為行業(yè)提供新的增量資金，促進行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

    第一太平戴維斯華北區(qū)研究部負責人、董事李想告訴21世紀經(jīng)濟報道記者：“此舉對房地產(chǎn)行業(yè)無異于是一場‘及時雨’，為盤活房地產(chǎn)存量資產(chǎn)、保交樓、商辦不動產(chǎn)的收并購等帶來了充沛的資金來源，豐富了房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，將有效支持房地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)和項目的合理融資需求。”

    從“私募投資基金投向地產(chǎn)行業(yè)”到“專門設立不動產(chǎn)私募投資基金”，高和資本執(zhí)行合伙人周以升向21世紀經(jīng)濟報道記者表示：“這是不動產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)行業(yè)的里程碑事件，相信不動產(chǎn)私募基金行業(yè)將會成為房地產(chǎn)存量盤活的重要抓手，成為促進房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的有力手段。”

    據(jù)周以升預計，不動產(chǎn)私募投資基金的市場規(guī)模約在10萬億元級別。

    新設類別與差異化監(jiān)管

    證監(jiān)會提到，由于不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍、投資方式、資產(chǎn)收益特征等與傳統(tǒng)股權(quán)投資存在較大差異，證監(jiān)會指導基金業(yè)協(xié)會在私募股權(quán)投資基金框架下，新設“不動產(chǎn)私募投資基金”類別，并采取差異化的監(jiān)管政策。

    此次試點工作按照試點先行、穩(wěn)妥推進的原則，參與試點工作的私募股權(quán)投資基金管理人須股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、公司治理健全，實繳資本符合要求，主要出資人及實際控制人不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方，具有不動產(chǎn)投資管理經(jīng)驗和不動產(chǎn)投資專業(yè)人員，最近三年未發(fā)生重大違法違規(guī)行為等。

    考慮到不動產(chǎn)私募投資基金的規(guī)模較大、期限較長等特點，投資者需要有更高的風險識別能力和風險承擔能力，試點基金產(chǎn)品的投資者首輪實繳出資不低于1000萬元人民幣，且以機構(gòu)投資者為主。有自然人投資者的，自然人投資者合計出資金額不得超過基金實繳金額的20%，基金投資方式也將有一定限制。不動產(chǎn)私募投資基金首輪實繳募集資金規(guī)模不得低于3000萬元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴募。鼓勵境外投資者以QFLP方式投資不動產(chǎn)私募投資基金。

    “為穩(wěn)妥推進不動產(chǎn)私募投資基金試點，監(jiān)管層采取了提高投資者準入標準、嚴格監(jiān)管、加強行業(yè)指導等審慎措施。”IPG中國首席經(jīng)濟學家柏文喜表示，證監(jiān)會以不動產(chǎn)私募投資基金推動房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的同時也謹慎為之、嚴格監(jiān)管并舉。

    證監(jiān)會明確，此次試點工作是證監(jiān)會落實黨中央和國務院有關(guān)“促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”決策部署，健全資本市場功能，促進房地產(chǎn)市場盤活存量，支持私募基金行業(yè)發(fā)揮服務實體經(jīng)濟功能的重要舉措。

    “我們相信，私募基金大規(guī)模、規(guī)范化地參與房地產(chǎn)行業(yè)投資，將大幅優(yōu)化我國不動產(chǎn)資產(chǎn)定價體系，有效緩解行業(yè)部分企業(yè)的融資困境，降低企業(yè)資金成本，對具備資產(chǎn)運營管理能力、手握優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的房企發(fā)展帶來實質(zhì)性助力。”中信證券分析師陳聰認為，不動產(chǎn)私募投資基金將與我國公募REITs市場相互促進，共同發(fā)展，補足我國不動產(chǎn)領(lǐng)域“投融管退”良性循環(huán)中的關(guān)鍵短板。

    周以升也告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，不動產(chǎn)私募投資基金和公募REITs一起，將構(gòu)成一個完整的金融循環(huán)，為行業(yè)紓困、存量盤活以及行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供必不可缺的動力。

    “房住不炒”與盤活存量

    不動產(chǎn)私募投資基金試點的關(guān)鍵目標，在于支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，促進不動產(chǎn)市場盤活存量、防范風險、轉(zhuǎn)型發(fā)展。

    相比過去私募基金投向地產(chǎn)行業(yè)，不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍被限定為“特定居住用房”（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎(chǔ)設施項目等。

    易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，這個提法強調(diào)了“房住不炒”的前提，并非所有商品房類型都包括在內(nèi)，私募基金介入房企拿地建設的行為也被排除在外。

    《指引》明確，“存量商品住宅”是指已取得國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、預售許可證，已經(jīng)實現(xiàn)銷售或者主體建設工程已開工的存量商品住宅項目，包括普通住宅、公寓等。

    相關(guān)項目必須“五證齊全”，意味著房企如果希冀以私募基金補充“拿地建設”資金、繼續(xù)擴大發(fā)展規(guī)模，是無法實現(xiàn)的。

    “那些已經(jīng)取得預售許可證、被購房者認購但因為種種原因無法交付的產(chǎn)品，也是當前‘保交樓’的重點關(guān)注對象。”嚴躍進說，除了銀行專項貸款、四大資產(chǎn)管理公司等介入“保交樓”，本次試點也鼓勵不動產(chǎn)私募投資基金參與“保交樓”工作，增強了多元化金融機構(gòu)的導入，以更好地解決交付問題。

    光大證券分析師何緬南也認為，不動產(chǎn)私募投資基金有利于盤活不動產(chǎn)存量資產(chǎn)，更好發(fā)揮其在保交樓相關(guān)項目建設、不良資產(chǎn)項目處置、企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展等方面的積極作用。

    近年來保障性住房的發(fā)展節(jié)奏明顯加快，各類支持政策紛紛護航。本次不動產(chǎn)私募投資基金也被鼓勵參與保障性住房的建設，是保障房行業(yè)金融支持政策的進一步加碼，其“投融建管退”的閉環(huán)有望加速完善。

    “市場化租賃住房”則是指，已取得國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證，不以分拆產(chǎn)權(quán)銷售為目的、長期對外進行市場化租賃運營，但未納入保障性租賃住房體系的租賃住房。

    業(yè)內(nèi)人士分析，從市場的構(gòu)成來講，“市場化租賃住房”更多是指市場化機構(gòu)運營的“長租公寓”，主要包括房企開發(fā)的各類長租房項目，也包括各類金融資本、互聯(lián)網(wǎng)資本、酒店資本和中介資本運營的長租房項目。

    過去幾年間，長租公寓的發(fā)展逐漸去泡沫化，回歸本質(zhì)。嚴躍進指出，未來各地招商引資、積極擴大產(chǎn)業(yè)資源導入的速度將加快，持續(xù)增長的租賃需求使得長租房公寓市場的前景良好。

    一位深耕市場化租賃住房多年的行業(yè)人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，作為前期投入大、運營周期長的行業(yè)，非常歡迎專業(yè)資金的進入。“不動產(chǎn)私募投資基金進入行業(yè)，將有效擴充融資渠道，提升專業(yè)化運營能力，有力促進租賃住房的健康發(fā)展。”

    值得注意的是，不動產(chǎn)私募投資基金投資商業(yè)經(jīng)營用房包括寫字樓、商場、酒店等，這被認為是推動商業(yè)不動產(chǎn)良性循環(huán)的重要措施。

    據(jù)中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水分析，房企有大量的寫字樓、商場、酒店資產(chǎn)等商業(yè)地產(chǎn)存量，引進私募基金，將有助于這些資產(chǎn)的盤活、運營等，增強現(xiàn)金流能力。

    何緬南預計，不動產(chǎn)私募投資基金的推出，將有效助力房企盤活基礎(chǔ)設施資產(chǎn)，提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，進一步增強公司的滾動投資能力，提升長期經(jīng)營表現(xiàn)。

    “房地產(chǎn)開發(fā)并不是一個成長性行業(yè)，但房地產(chǎn)業(yè)不止于房地產(chǎn)開發(fā)。”陳聰進一步指出，房地產(chǎn)是指不動產(chǎn)的營建、運營、管理、服務和相關(guān)交易的一系列內(nèi)容，隨著房地產(chǎn)定義的現(xiàn)代化，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展空間也顯現(xiàn)出來，企業(yè)一旦持有具備穩(wěn)定現(xiàn)金流入的不動產(chǎn)，則其存量資源可能會被加快盤活。

    “第三支箭”與新發(fā)展模式

    實際上，不動產(chǎn)私募投資基金的試點也是“第三支箭”的延續(xù)和細化。

    2022年11月28日，證監(jiān)會發(fā)布了優(yōu)化調(diào)整房企股權(quán)融資“5項措施”（即“第三支箭”），除了備受矚目的“恢復涉房上市公司并購重組及配套融資”措施，也提到了“積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用”，促進房地產(chǎn)企業(yè)盤活經(jīng)營性不動產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式。

    據(jù)光大證券梳理，當前“第三支箭”已在“第一支箭”新增授信、“第二支箭”增信債權(quán)工具上進一步放寬融資通道，為房企購買存量項目、償還債務、項目交付等方面有力補充資金。其中再融資方面受益房企范圍較廣，上市房企定增方案正加速落地，自2022年11月28日至2022年年末，已有31家上市房企公告股權(quán)融資事項，已披露的募資總額超360億元。

    此次不動產(chǎn)私募投資基金的試點，即是對“第三支箭”中提到的“允許符合條件的私募股權(quán)基金管理人設立不動產(chǎn)私募投資基金，引入機構(gòu)資金，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、在建未完成項目、基礎(chǔ)設施”的落實。

    “不動產(chǎn)私募投資基金試點是房企股權(quán)融資渠道的重要補充，對于緩解房企債務壓力，盤活存量，優(yōu)化資產(chǎn)負債表，提升行業(yè)流動性有著重要意義。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄認為，該試點有利于進一步解決房企資金難題，滿足房地產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求。

    而從更長遠周期來看，房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式的邁進，也意味著從快速開發(fā)到重視運營的轉(zhuǎn)變。

    不動產(chǎn)私募投資基金的試點，或?qū)椭粍赢a(chǎn)進入以運營產(chǎn)生持續(xù)性現(xiàn)金流的發(fā)展模式，具備資產(chǎn)運營管理能力的企業(yè)，也將受益于這一改革。

    何緬南表示，隨著我國房地產(chǎn)市場發(fā)展進入新階段，構(gòu)建存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)成為大勢所趨，多渠道盤活存量資產(chǎn)對合理擴大有效投資、降低行業(yè)債務風險等具有重要意義。

    據(jù)了解，不動產(chǎn)私募投資基金在境外成熟市場已經(jīng)發(fā)展成為一個重要的投資品類，是一些養(yǎng)老基金、慈善基金的重要配置方向。

    “不動產(chǎn)私募投資基金的推出，也為資本市場進一步豐富、健全資金配置，鼓勵實力雄厚的投資者廣泛參與不動產(chǎn)投資指明了方向、規(guī)范了渠道、建立了信心，甚至是未來不動產(chǎn)私募投資基金與現(xiàn)有的C-REITs之間可以形成相互補充、相互促進、共同發(fā)展的格局。”李想對21世紀經(jīng)濟報道記者補充說：“希望不動產(chǎn)私募投資基金試點工作，能成為房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的助推劑和催化劑。”