中弘股份定增流產(chǎn) 房企“補(bǔ)血”難度提升

    地產(chǎn)融資的收緊，從此前的債券融資、銀行貸款到地產(chǎn)類信托，開始在A股市場(chǎng)的非公開發(fā)行中逐步得到驗(yàn)證。

    6月20日，中弘股份股價(jià)一度跌破1元，差點(diǎn)成為*ST海潤(rùn)之后又一只“仙股”。6月20日晚間，中弘股份發(fā)布終止非公開發(fā)行股票的公告，這意味著公司籌劃兩年之久的36億元規(guī)模定增徹底告吹。而根據(jù)證監(jiān)會(huì)日前披露的《發(fā)行監(jiān)管部再融資申請(qǐng)企業(yè)基本信息情況表》，包括中洲控股、泰禾集團(tuán)等在內(nèi)的多家房地產(chǎn)企業(yè)的非公開發(fā)行審核狀態(tài)均為“中止審查”。

    終止定增

    中弘股份在公告中表示，公司所籌劃的本次非公開發(fā)行股票相關(guān)決議的有效期至2018年5月16日屆滿，鑒于相關(guān)決議已失效，經(jīng)與保薦機(jī)構(gòu)協(xié)商，公司向中國(guó)證監(jiān)會(huì)提交了撤回本次非公開發(fā)行股票申報(bào)材料的申請(qǐng)，并于6月20日收到《中國(guó)證監(jiān)會(huì)行政許可申請(qǐng)終止審查通知書》。本次非公開發(fā)行股票事項(xiàng)終止。

    中弘股份是在2016年4月和5月審議通過的定增議案，于2016年5月30日向中國(guó)證監(jiān)會(huì)申報(bào)了非公開發(fā)行股票申請(qǐng)文件，于3日后取得中國(guó)證監(jiān)會(huì)《受理通知書》，并于2016年7月11日取得《反饋意見通知書》。但是，公司于2017年4月20日向中國(guó)證監(jiān)會(huì)申請(qǐng)中止審查公司非公開發(fā)行股票事項(xiàng)，并于2017年5月10日取得《中國(guó)證監(jiān)會(huì)行政許可申請(qǐng)中止審查通知書》。

    無獨(dú)有偶。同樣是在2016年5月，泰禾集團(tuán)也籌劃擬向包括上市公司控股股東福建泰禾投資有限公司在內(nèi)的不超過10名特定對(duì)象，非公開發(fā)行A股股票數(shù)量不超過53551萬股，募集資金總額不超過98億元。募集資金將用于北京大興中央廣場(chǎng)（泰禾嘉信）項(xiàng)目、北京西局西府大院項(xiàng)目等項(xiàng)目，并償還金融機(jī)構(gòu)貸款。同年9月，公司便決定將原計(jì)劃非公開發(fā)行股票募集資金總額從98億元調(diào)減至70億元，發(fā)行數(shù)量由5.38億股降至3.85億股，調(diào)整后所募集的70億資金用途中不包括償還金融機(jī)構(gòu)借款。

    根據(jù)證監(jiān)會(huì)最新披露的截至6月14日的《發(fā)行監(jiān)管部再融資申請(qǐng)企業(yè)基本信息情況表》，在目前申請(qǐng)?jiān)偃谫Y的房地產(chǎn)企業(yè)中，包括嘉凱城在內(nèi)的4家公司為“已通過發(fā)審會(huì)”狀態(tài)，包括綠地控股在內(nèi)的6家房地產(chǎn)公司為“已反饋”狀態(tài)，而中洲控股、中弘控股和泰禾集團(tuán)3家公司則為“中止審查”狀態(tài)。

    實(shí)際上，根據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，從2018年至今，成功定向增發(fā)融資的房地產(chǎn)A股公司只有中華企業(yè)和我愛我家兩家公司。其中，中華企業(yè)是大股東為了避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)而給上市公司注入中星集團(tuán)，而我愛我家則是昆百大A的“賣殼”。

    2015年和2016年上半年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，引發(fā)了從中央到各地密集出臺(tái)調(diào)控政策。而前述遭遇“中止審查”的A股房地產(chǎn)企業(yè)，多數(shù)申請(qǐng)?jiān)偃谫Y的時(shí)間窗口，正好趕在了調(diào)控政策出臺(tái)前夕。

    持續(xù)收緊的地產(chǎn)融資，以及逐漸降溫的地產(chǎn)銷售，使不少房企負(fù)債率高企，且開始深切感受到來自現(xiàn)金流方面的壓力。中弘股份在6月20日晚間發(fā)布公告透露，2018年5月1日至2018年6月19日，公司及下屬控股子公司累計(jì)新增逾期債務(wù)本息合計(jì)金額為7.5億元，占公司2017年12月31日經(jīng)審計(jì)歸屬于上市公司股東凈資產(chǎn)73.2億元的10.29%；截止到2018年6月19日，公司及下屬控股子公司累計(jì)逾期債務(wù)本息合計(jì)金額已經(jīng)超過35億元，全部為各類借款。

    融資收緊

    A股市場(chǎng)已經(jīng)多年沒有房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)IPO，而在“一級(jí)半市場(chǎng)”上非公開發(fā)行融資的收緊，也意味著A股存量房企市場(chǎng)的“抽血效應(yīng)”有所降低。

    實(shí)際上，除了定增難以成行之外，多數(shù)房企發(fā)行債務(wù)和ABS等融資產(chǎn)品也受到挑戰(zhàn)。近期，包括碧桂園、富力地產(chǎn)、合生創(chuàng)展等多家房企在內(nèi)的發(fā)債都告中止，甚至有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，今年下半年會(huì)有部分中小房企違約風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生，中小房企將加速退出市場(chǎng)，行業(yè)集中度提高。

    申萬宏源證券一位從事固收研究分析師介紹說，2016年10月地產(chǎn)開啟調(diào)控以來，銀監(jiān)會(huì)、交易所等都陸續(xù)發(fā)文，使地產(chǎn)融資全面收緊。“整體來看，地產(chǎn)融資收緊率先從債券融資開始，地產(chǎn)債發(fā)行一改2015、2016年爆發(fā)式增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2017年發(fā)行量?jī)H1204億元（不含短融），截至2018年5月16日地產(chǎn)發(fā)債1011億元。銀行貸款方面，專項(xiàng)檢查、風(fēng)險(xiǎn)防控工作指導(dǎo)意見、規(guī)范銀信類業(yè)務(wù)通知也嚴(yán)禁銀行資金違規(guī)流入地產(chǎn)，通過私募資管計(jì)劃委外資金流向地產(chǎn)也被禁止，房地產(chǎn)類信托監(jiān)管在2017年后半年開始也持續(xù)收緊。”

    國(guó)內(nèi)融資形勢(shì)的嚴(yán)峻化，使部分房企將視線轉(zhuǎn)向海外。新城控股子公司新城環(huán)球4月便在新加坡交易所發(fā)行3億美元債券，6月4日在4月份的基礎(chǔ)上增加發(fā)行2億美元債券，票面利率為6.5%。

    整體來看，融資難無疑會(huì)對(duì)房企土地儲(chǔ)備和存貨帶來挑戰(zhàn)。倘若新增的土地儲(chǔ)備跟不上，相關(guān)房企在未來特定周期內(nèi)能否實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，便要畫上問號(hào)。因此，通過多種方式增加土地儲(chǔ)備便成為不少房企面臨的新課題。以泰禾集團(tuán)為例，公司控股子公司運(yùn)成置業(yè)日前籌劃，以8.5億元受讓西藏創(chuàng)耀實(shí)業(yè)有限公司90.91%股權(quán)，以1.79億承接匯歐創(chuàng)業(yè)對(duì)創(chuàng)耀實(shí)業(yè)享有的應(yīng)收賬款債權(quán)，以增加鄭州地區(qū)的土地儲(chǔ)備。