華夏幸福去年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額1628億元 環(huán)北京內(nèi)外銷(xiāo)售額比重平衡

    ■本報(bào)記者 王麗新

    跨入“白銀時(shí)代”6年后，萬(wàn)科喊出了“活下去”的口號(hào)。裁員調(diào)架構(gòu)、每天數(shù)回款、縮減土地投資、用遍融資工具籌錢(qián)……這是房地產(chǎn)行業(yè)2018年的常態(tài)。一年過(guò)去了，有30家房企跨入了“千億元陣營(yíng)”，70%以上房企利潤(rùn)上漲。

    以剛剛披露業(yè)績(jī)的華夏幸福為例，盡管2018年頗為不平靜，但依舊交上了一份相對(duì)不錯(cuò)的成績(jī)單。2018年，華夏幸福實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額1628億元，實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)117億元，毛利率達(dá)42%，凈資產(chǎn)收益率達(dá)35.2%。

    “2018年，華夏幸福干了很多事情，核心的有兩件，第一是引入平安這個(gè)大股東；第二是防風(fēng)險(xiǎn)，包括實(shí)施降費(fèi)增效、控制產(chǎn)業(yè)新城投資等‘在不確定性中尋找確定性’的多重策略。”華夏幸福董秘林成紅向《證券日?qǐng)?bào)》等媒體表示，經(jīng)過(guò)一年多時(shí)間，公司在股東、董事會(huì)、業(yè)務(wù)和戰(zhàn)略等多層面的調(diào)整，到今年一季度，華夏幸福形成了“人到位、錢(qián)到位、地到位、投資到位”的良好局面。

    環(huán)京內(nèi)外銷(xiāo)售比重平衡

    在華夏幸福銷(xiāo)售額中，有一組數(shù)據(jù)頗為引人注意。2018年，華夏幸福環(huán)北京以外區(qū)域銷(xiāo)售額達(dá)756億元，占比提升至46%，同比上漲22個(gè)百分點(diǎn)；在產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，環(huán)北京以外區(qū)域新增產(chǎn)業(yè)服務(wù)收入127億元，同比增長(zhǎng)316%，新增簽約投資額1406億元，占公司整體新增簽約投資額的85%。不難看出，這意味著“異地復(fù)制模式”帶領(lǐng)公司突破了環(huán)京區(qū)域政策面限制的圍困，尤其在2018年承擔(dān)起了重頭戲的角色。

    眾所周知，環(huán)北京區(qū)域的產(chǎn)業(yè)新城模式讓華夏幸福發(fā)跡，進(jìn)而邁向全國(guó)。但倚重和大量布局政策層面不穩(wěn)定區(qū)域，也讓公司一度難以穿越市場(chǎng)周期。事實(shí)上，為了培育自身穿越調(diào)控周期的能力，華夏幸福4、5年前即開(kāi)始大規(guī)模異地復(fù)制，但相應(yīng)規(guī)模的回款卻要在近兩年或以后才能陸續(xù)進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)周期。原因在于，產(chǎn)業(yè)新城的異地復(fù)制不同于開(kāi)發(fā)商在公開(kāi)市場(chǎng)拍地即可擇城而入，9個(gè)月即可產(chǎn)生銷(xiāo)售回款的“買(mǎi)地—建房—銷(xiāo)售”模式。

    正如華夏幸福聯(lián)席總裁趙鴻靖所說(shuō)：“在具備標(biāo)準(zhǔn)化程度較高的能力下，單個(gè)產(chǎn)業(yè)新城從項(xiàng)目落地到現(xiàn)金流回正周期基本上要達(dá)到4年至5年時(shí)間。”按照趙鴻靖透露的數(shù)據(jù)來(lái)看，華夏幸福已布局15個(gè)核心都市圈，2018年，新簽了18個(gè)PPP項(xiàng)目合作協(xié)議，全部在環(huán)北京以外區(qū)域，目前布局的77座產(chǎn)業(yè)新城中，有20個(gè)已經(jīng)進(jìn)入成熟期，未來(lái)會(huì)持續(xù)貢獻(xiàn)更多現(xiàn)金流。

    而關(guān)于接下來(lái)產(chǎn)業(yè)新城的發(fā)展目標(biāo)，趙鴻靖表示，公司內(nèi)部一直有所規(guī)劃，大方向是兩個(gè)方面，一方面要提升經(jīng)營(yíng)質(zhì)量，包括提高產(chǎn)業(yè)落地投資額、實(shí)現(xiàn)每個(gè)產(chǎn)業(yè)新城內(nèi)的經(jīng)營(yíng)閉環(huán)等指標(biāo)；另一方面則是希望孔雀城能夠在環(huán)都市圈中市占率達(dá)到10%。

    事實(shí)上，“產(chǎn)業(yè)新城＋住宅開(kāi)發(fā)”這一商業(yè)模式，華夏幸福已經(jīng)跑通，并形成了標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，全國(guó)復(fù)制的版圖也已經(jīng)鋪開(kāi)，只要在選定的核心都市圈內(nèi)，加大土地資源獲取能力，就可大概率拉動(dòng)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。但重點(diǎn)在于，產(chǎn)業(yè)新城模式下的PPP項(xiàng)目未來(lái)的地理空間和市場(chǎng)空間還剩多少，現(xiàn)金流改善之后，華夏幸福是用于拓展新的產(chǎn)業(yè)新城，還是轉(zhuǎn)向新業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略部署。

    謀“進(jìn)城”布局新業(yè)務(wù)

    在2018年業(yè)績(jī)報(bào)告的《致股東》篇幅中，華夏幸福這樣說(shuō)：“水逆的2018年已經(jīng)過(guò)去！變中有憂(yōu)的焦灼，跌宕起伏的煎熬，都已悄然劃過(guò)！美好的春天和嶄新的希望正向我們走來(lái)！”

    值得一提的是，在這份報(bào)告中，華夏幸福對(duì)未來(lái)戰(zhàn)略也進(jìn)行了規(guī)劃，即在城鎮(zhèn)化邁向都市圈化的戰(zhàn)略機(jī)遇下，堅(jiān)持做強(qiáng)產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)，并結(jié)合空間都市圈化、運(yùn)營(yíng)精細(xì)化、地產(chǎn)金融化等新趨勢(shì)，開(kāi)拓新領(lǐng)域、新模式和新地域。

    新業(yè)務(wù)的核心是綜合不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，包括布局商辦、長(zhǎng)租公寓和康養(yǎng)業(yè)務(wù)。據(jù)林成紅向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，新業(yè)務(wù)主要由華夏幸福南方總部操刀，是華夏幸福聯(lián)席董事長(zhǎng)兼CEO吳向東等原華潤(rùn)置地高管加盟后重點(diǎn)發(fā)展的業(yè)務(wù)。

    業(yè)界對(duì)此解釋稱(chēng)，因不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)多集中在核心都市圈的核心城市中，這是華夏幸福要“進(jìn)城”布局新地域的信號(hào)，領(lǐng)域則包括探索盤(pán)活存量資產(chǎn)、運(yùn)營(yíng)寫(xiě)字樓和商場(chǎng)等。

    值得關(guān)注的是，這些新業(yè)務(wù)需要的是長(zhǎng)線(xiàn)資金的匹配，而平安的入股且充當(dāng)財(cái)務(wù)投資的角色定位，可謂合作者和助力。同時(shí)，華夏幸福方面也表示，在優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)的同時(shí)，將以資產(chǎn)管理輸出的輕資產(chǎn)模式，快速切入市場(chǎng)，并逐步探索其他市場(chǎng)化模式，比如基金模式、資產(chǎn)證券化模式等。此外，隨著城市商辦開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)逐步成熟、管理經(jīng)驗(yàn)逐步豐富，華夏幸福也不排除投資持有型資產(chǎn)，形成輕重資產(chǎn)結(jié)合的城市商辦開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)。