■本報(bào)記者 王麗新
利潤(rùn)增長(zhǎng)的基石來自于規(guī)模擴(kuò)張。8月16日,中國(guó)奧園交上了中期業(yè)績(jī)答卷,按照目前的銷售節(jié)奏來看,全年晉級(jí)“千億元陣營(yíng)”無憂。
據(jù)中國(guó)奧園披露數(shù)據(jù)顯示,今年前7個(gè)月,這家實(shí)現(xiàn)全國(guó)化布局、在粵港澳大灣區(qū)高滲透的房企完成了603億元銷售額,全年目標(biāo)完成率已過半。此外,今年上半年,中國(guó)奧園已簽約但未確認(rèn)的合同銷售約人民幣1390億元,這意味著提前鎖定了未來兩年的利潤(rùn)空間,全年完成1150億元的銷售目標(biāo)是大概率事件。
有業(yè)內(nèi)人士稱,中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過20多年高速發(fā)展,行業(yè)集中度已經(jīng)非常高,未來的增量市場(chǎng)將進(jìn)入“高手過招”時(shí)代,專業(yè)化能力和資源獲取能力將決定一家房企在行業(yè)里的市場(chǎng)占有率。從這方面看,中國(guó)奧園從“偏安一隅”到鋪開全國(guó)化,銷售規(guī)模的快速飆升,多元化戰(zhàn)略也帶來資源整合能力,隨之而來的將是利潤(rùn)逐步釋放。
鎖定三年盈利預(yù)期
根據(jù)中期業(yè)績(jī)顯示,2019年上半年,中國(guó)奧園營(yíng)業(yè)額為236.7億元,同比增長(zhǎng)73%;毛利潤(rùn)為70.5億元,同比增長(zhǎng)81%;毛利潤(rùn)率為29.8%;凈利潤(rùn)為28.0億元,同比增長(zhǎng)90%;凈利潤(rùn)率為11.8%。核心凈利潤(rùn)為24.9億元,同比增長(zhǎng)79%;核心凈利潤(rùn)率為10.5%。
對(duì)此,美銀美林報(bào)告指出,中國(guó)奧園將有強(qiáng)勁的盈利增長(zhǎng),預(yù)計(jì)今年增長(zhǎng)為87%,去年起至2021年的年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)43%。
實(shí)際上,典型房企銷售毛利率和銷售凈利率整體趨勢(shì)是隨時(shí)間下滑的,與整個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)空間不斷縮小有關(guān)。但中國(guó)奧園的銷售毛利率比較穩(wěn)定,處于同等企業(yè)的中等水平,這與近幾年拿地布局和拿地成本有關(guān)。
與中國(guó)很多品牌房企在公開市場(chǎng)爭(zhēng)搶拍地不同,中國(guó)奧園在拿地方式上主要通過收并購(gòu)方式增加土地儲(chǔ)備。據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)顯示,上市以來中國(guó)奧園通過收并購(gòu)取得的項(xiàng)目約占67%,通過招拍掛獲得的項(xiàng)目約占33%。
如此一來,土地成本優(yōu)勢(shì)明顯。據(jù)悉,2018年奧園集團(tuán)樓面價(jià)為2167元/平方米,地房比為21%,雖然土地成本和地房比上漲,但與同等企業(yè)相比,土地成本仍處于較低水平。
策略性補(bǔ)充土地儲(chǔ)備
今年以來,中國(guó)奧園在戰(zhàn)略布局上,仍堅(jiān)持區(qū)域均衡布局,聚焦粵港澳大灣區(qū)。2019年上半年,中國(guó)奧園共新增34個(gè)項(xiàng)目,新增可開發(fā)建筑面積約726萬平方米,新增可售貨值逾800億元。截至2019年6月30日,中國(guó)奧園擁有土地儲(chǔ)備總建筑面積約4012萬平方米,權(quán)益比約81%,總貨值約4255億元,為快速穩(wěn)健發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)。
據(jù)接近公司人士稱,奧園集團(tuán)的三年規(guī)劃中把土地布局戰(zhàn)略分為三步:2017年完成戰(zhàn)略框架的布局,首次進(jìn)入多個(gè)省市,初步建立起環(huán)渤海區(qū)域、華東區(qū)域、中西部核心區(qū)域和華南區(qū)域四大片區(qū);2018年重點(diǎn)區(qū)域的城市群建立,在新進(jìn)入城市及其周邊擴(kuò)大投資規(guī)模;2019年將重點(diǎn)關(guān)注已進(jìn)入市場(chǎng)的產(chǎn)能和份額提升。
上述同策研究院分析師表示,從投資布局的城市等級(jí)來看,2015年以前,奧園集團(tuán)的城市等級(jí)選擇較平均,相對(duì)偏重一、二線城市,2016年以后二、三線城市土地儲(chǔ)備增長(zhǎng)明顯,2018年為打造城市群規(guī)模效應(yīng),奧園集團(tuán)明顯加重了一、二線城市周邊城市的投資。按地價(jià)來分,一、二線城市及其周邊城市與國(guó)際城市約占75%,三、四線城市占25%。
值得關(guān)注的是,中國(guó)奧園提前布局城市更新項(xiàng)目,實(shí)現(xiàn)舊城、舊村、舊廠“三舊”改造全覆蓋。截至2019年上半年,中國(guó)奧園在大灣區(qū)及其他地區(qū)擁有逾30個(gè)不同階段的城市更新項(xiàng)目,規(guī)劃總建筑面積約1600萬平方米,預(yù)計(jì)貨值約2197億元,將提供額外的銷售貢獻(xiàn)及增長(zhǎng)動(dòng)力。
或許,中國(guó)奧園在發(fā)展中踩準(zhǔn)了行業(yè)調(diào)控政策的節(jié)點(diǎn),投資拓展布局較為精準(zhǔn),趕上了行業(yè)近幾年發(fā)展的窗口期。但真正能讓其實(shí)現(xiàn)高速增長(zhǎng)的背后,資金實(shí)力仍是最關(guān)鍵因素。
自成功登陸港交所后,中國(guó)奧園重視開拓多元化融資渠道,境內(nèi)外融資能力突出,為企業(yè)發(fā)展籌集到了較低成本的“糧食”。
中國(guó)奧園管理層表示:“下半年,將貫徹以重點(diǎn)城市為核心的區(qū)域深耕策略,堅(jiān)持審慎的財(cái)務(wù)管理,加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控,確保在復(fù)雜環(huán)境中保持穩(wěn)定性,展現(xiàn)跑贏市場(chǎng)的實(shí)力,實(shí)現(xiàn)可持續(xù)與高質(zhì)量的發(fā)展,為股東及投資者帶來豐厚回報(bào)。”
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