華夏幸福穩(wěn)中求進：2019年營收破千億 新業(yè)務(wù)將強勢發(fā)力

    業(yè)績持續(xù)增長、并成功穿越周期的華夏幸福，正在實施新一輪的戰(zhàn)略升級。

    4月24日，華夏幸福披露的2019年年報顯示，公司業(yè)績實現(xiàn)穩(wěn)健增長。去年華夏幸福營業(yè)收入1052.10億元，同比增長25.6%；歸屬于上市公司股東的凈利潤146.12億元，同比增長24.4%，過去五年凈利潤年復(fù)合增長率達32.1%。

    由于業(yè)務(wù)模式十分成熟，華夏幸福的異地復(fù)制也頗為成功。2019年，環(huán)京以外區(qū)域的銷售額和銷售面積占比分別超過50%和60%。

    2020年，在完成“熱身”的基礎(chǔ)上，華夏幸福的新業(yè)務(wù)將全面發(fā)力。4月26日，華夏幸福聯(lián)席董事長、首席執(zhí)行官（CEO）暨總裁吳向東在業(yè)績說明會上表示，未來華夏幸福將在城市綜合體、康養(yǎng)事業(yè)和長租業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理輸出、科學(xué)社區(qū)等四個方面發(fā)力，這些業(yè)務(wù)將在華夏幸福進駐的8個核心城市率先布局。

    隨著新業(yè)務(wù)的發(fā)力，華夏幸福的戰(zhàn)略定位也從“中國領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)新城運營商”，變成“中國領(lǐng)先的核心都市圈不動產(chǎn)投資開發(fā)及運營管理平臺”。

    分析人士認為，這種升級將使華夏幸福布局的區(qū)域，從都市圈外圍，逐漸深入到都市圈的核心區(qū)域。這對公司豐富業(yè)務(wù)類型、強化核心競爭力，有著重要意義。

    穩(wěn)增長與高盈利

    2019年，華夏幸福實現(xiàn)銷售額1431.72億元。其中，產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)園區(qū)結(jié)算收入額368.37億元，園區(qū)配套住宅業(yè)務(wù)簽約銷售額1029.35億元，其他業(yè)務(wù)（物業(yè)、酒店）銷售額34.00億元。公司簽約銷售面積共計1，184.19萬平方米。

    通過狠抓經(jīng)營管理，積極回款，華夏幸福全年銷售商品提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金達879.27億元，同比增長17.06%；經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入943.78億元，同比增長17.89%。銷售回款率由46.2%大幅躍升至61.4%，提升顯著。

    在盈利能力方面，去年華夏幸福的ROE為35.7%，同比增加0.5個百分點。近五年來，現(xiàn)金分紅占凈利潤比重均不低于30%，持續(xù)為股東創(chuàng)造價值。

    同期，華夏幸福的管理費用率同比下降2.0個百分點；銷售費用率同比下降0.45個百分點，降費增效成果顯著。

    在全面提升運營效率、優(yōu)化區(qū)域布局之后，華夏幸福具備了更強的持續(xù)發(fā)展能力。

    截至2019年末，華夏幸福的預(yù)收款項達到1252.85億元，預(yù)計將在未來三年內(nèi)逐步結(jié)轉(zhuǎn)為公司的營業(yè)收入與利潤，有利于鎖定公司未來經(jīng)營業(yè)績。

    2019年，在現(xiàn)金流改善的情況下，華夏幸福明顯加大了取地力度，獲取土地成交金額同比增長203.6%；新獲取土地規(guī)劃計容面積同比增加88.7%，為保證后續(xù)業(yè)績規(guī)模提供有力資源保障，也為公司未來發(fā)展積蓄了力量。公司新獲取土地中，67.1%位于環(huán)京以外區(qū)域；其中，長三角區(qū)域達28.5%，將逐步為公司發(fā)展貢獻主要力量。

    異地復(fù)制效果顯著

    以產(chǎn)業(yè)新城運營起家的華夏幸福，招商和運營能力日臻成熟，并極大地助力業(yè)績的提升。

    2019年，華夏幸福投資運營的園區(qū)新增簽約投資額1956.13億元，同比上升17.8%。公司新增簽約投資額一直保持高速增長，過往四年復(fù)合增長率38.2%。

    2019年，華夏幸福招商亮點頻出，按照各園區(qū)發(fā)展定位，聚焦電子信息、高端裝備、新能源汽車、航空航天、新材料、生物醫(yī)藥、文化創(chuàng)意等10大產(chǎn)業(yè)，多種形式并舉，滿足企業(yè)和地方發(fā)展要求，實現(xiàn)企業(yè)的園區(qū)落地。去年公司引入多家行業(yè)龍頭優(yōu)質(zhì)項目，如騰訊科技（深圳）有限公司、欣旺達電動汽車電池有限公司動力電池項目等龍頭企業(yè)及項目。

    目前，華夏幸福開發(fā)產(chǎn)業(yè)新城配套學(xué)校在校生人數(shù)突破1.2萬人，商業(yè)運營面積115萬平方米，運營各類廠站數(shù)量44個，住宅物業(yè)管理戶數(shù)32萬戶，住宅物業(yè)管理面積4443萬平方米，城市運營服務(wù)管理面積達6600萬平方米。

    經(jīng)過長期的實踐，產(chǎn)業(yè)新城的異地復(fù)制能力也體現(xiàn)得淋漓盡致。

    2019年，華夏幸福堅持核心都市圈聚焦戰(zhàn)略，在持續(xù)精耕京津冀都市圈的基礎(chǔ)上，打造“3+3+N”核心都市圈格局。密集布局長三角（南京、杭州、合肥）都市圈，加快布局粵港澳都市圈；推進布局鄭州、武漢、成都、長沙、西安等區(qū)位優(yōu)越、政策支持、潛力巨大的核心都市圈。目前，這樣的戰(zhàn)略收到了顯著成效，環(huán)京以外區(qū)域各項數(shù)據(jù)占比顯著提高，公司業(yè)務(wù)進一步走向全國。

    報告期內(nèi)公司新增7個入庫PPP項目，全部位于環(huán)北京以外的外埠區(qū)域。

    營收上看，環(huán)京以外區(qū)域收入467.19億元，同比增長81.7%，占公司主營業(yè)務(wù)營業(yè)收入的比例由上年同期的30.8%提升至44.6%，占比顯著提高。

    銷售上看，環(huán)京以外區(qū)域的銷售額為828.09億元，同比增長9.5%，整體占比從上年的46.5%大幅提升至57.8%；銷售面積比重由上年的54.2%提升至63.7%。

    產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，環(huán)北京以外區(qū)域新增入園企業(yè)430家，新增簽約投資額1618.73億元，同比增長15.1%，環(huán)京外區(qū)域新增簽約投資額整體占公司比重已達82.8%。

    新業(yè)務(wù)發(fā)力在即

    在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)穩(wěn)步推進的同時，2019年，華夏幸福的新業(yè)務(wù)也亮點頻出。

    2019年，華夏幸福在傳統(tǒng)重資產(chǎn)模式的基礎(chǔ)上，加速開拓輕資產(chǎn)模式，落地北京麗澤項目首個“輕資產(chǎn)”業(yè)務(wù)模式。同時，大舉進軍零售物業(yè)和寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，積極探索并布局康養(yǎng)、公共住房和科學(xué)社區(qū)等新型不動產(chǎn)領(lǐng)域。

    這業(yè)務(wù)也有助于華夏幸福的區(qū)域布局，從都市圈外圍，逐漸深入腹地。去年，華夏幸福通過北京麗澤、武漢長江中心兩大標桿項目進入北京及華中片區(qū)核心圈層，開啟新業(yè)務(wù)在核心都市圈內(nèi)布局。同時，公司成為城市更新前期服務(wù)商的項目8個，其中深圳6個，東莞2個。

    華夏幸福是從2019年開始布局新業(yè)務(wù)的。按照公司的判斷，“中國房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷重大變革，趨勢性機會在漸漸遠去，房地產(chǎn)市場總量已到頂部區(qū)域，市場競爭日益加劇。”未來10年甚至20年，房地產(chǎn)市場將空間都市圈化；運營精益化等特征。

    在對新業(yè)務(wù)的布局上，一方面，“將增加商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)中高端住宅業(yè)務(wù)，如寫字樓、商場等；并對康養(yǎng)、長租公寓等新型不動產(chǎn)業(yè)務(wù)保持探索”。另一方面，“在傳統(tǒng)重資產(chǎn)模式的基礎(chǔ)上，加速開拓輕資產(chǎn)模式，輕重并舉。在盤活存量資產(chǎn)，優(yōu)化資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)的同時，以資產(chǎn)管理輸出的模式，快速切入市場，并逐步探索其他市場化模式，如基金模式、資產(chǎn)證券化模式”。

    華夏幸福將此稱為“三新”業(yè)務(wù)，即新模式、新領(lǐng)域、新地域。

    按照吳向東的說法，在經(jīng)過去年的“熱身”后，今年華夏幸福將對這些新業(yè)務(wù)全面鋪開。其中，華夏幸福在五個都市圈（京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)、華中、華西）布局的8個核心城市（北京、上海、杭州、南京、廣州、深圳、武漢、成都），會成為新業(yè)務(wù)率先落地的區(qū)域。

    由此，華夏幸福的戰(zhàn)略定位也從“中國領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)新城運營商”，變成“中國領(lǐng)先的核心都市圈不動產(chǎn)投資開發(fā)及運營管理平臺”；主營業(yè)務(wù)也轉(zhuǎn)向“產(chǎn)業(yè)新城及相關(guān)業(yè)務(wù)+商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)”雙輪驅(qū)動。

    分析人士認為，隨著公司業(yè)務(wù)類型和戰(zhàn)略定位的變化，未來華夏幸福一方面將在都市圈繼續(xù)聚焦產(chǎn)業(yè)新城運營，同時在都市圈的核心圈層積極開展新業(yè)務(wù)。這對公司豐富業(yè)務(wù)類型、強化核心競爭力，有著重要意義。