金科股份董秘空降控股子公司 加快分拆物業(yè)公司上市進程

    本報見習記者 許焱雄

    5月27日，金科股份發(fā)布公告稱，根據公司工作安排原公司董秘徐國富提交辭職報告，并經公司控股子公司金科智慧服務集團股份有限公司（以下簡稱“金科服務”，前稱“金科物業(yè)服務集團有限公司”）選舉和聘任，將擔任金科服務董事、副總經理兼財務負責人、董事會秘書。這一舉措，意味著金科股份正加快分拆其物業(yè)子公司赴港上市的進程。

    在管面積50%為獨立第三方物業(yè)

    前景更廣

    此前4月29日晚間，金科股份發(fā)布公告稱，擬分拆所屬金科服務到香港聯交所主板上市，目前金科股份持有金科服務75%的股權。

    截至2019年末，金科服務合并口徑資產總額為40.46億元，2019年實現營業(yè)收入27.54億元，其中歸屬于母公司所有者的凈利潤3.97億元，服務項目近800個，榮膺2019中國物業(yè)服務十強企業(yè)（連續(xù)四年蟬聯）。

    在4月15日舉行的金科股份2019年線上業(yè)績發(fā)布會上，原董事會秘書徐國富曾透露，金科服務集團在管面積有50%是獨立第三方，完全靠外拓獲得，這在上市公司中，比例是非常高的，從在管面積來說，金科服務現在合同簽約面積超2億平方米，在行業(yè)內也屬于較高水平。

    對此，香頌資本執(zhí)行董事沈萌向《證券日報》記者表示，雖然大房企的附屬物業(yè)可以得到穩(wěn)定的業(yè)務來源，獨立第三方則必須依靠自身物業(yè)管理的專業(yè)能力，但是市場空間要比大房企附屬的更廣闊。從這個角度來講，金科服務目前兼具了兩種模式的優(yōu)點。

    徐國富還表示，站在集團的角度，希望物業(yè)板塊在成熟的時候推向資本市場，再加上最近幾年中國資本市場的基礎制度有了很大的改革，也為上市提供了基礎。

    金科股份相關負責人對《證券日報》記者說道，物業(yè)行業(yè)提升空間巨大，包括足夠大的房地產存量、品質升級提升空間（無服務、低品質服務）大、集中度提升空間（規(guī)模）大、長期看住房消費單價提升空間大、社區(qū)空間挖掘潛力大、科技賦能人均創(chuàng)收提升空間大，除此之外，一直維持較穩(wěn)定的毛利率和充足現金、投資安全邊際高，這些因素都構成了物管行業(yè)是一個好賽道的基本要素。

    諸多物業(yè)公司紛紛尋求上市

    今年以來，已有包括世茂房地產、華潤置地、朗詩綠色集團和卓越集團等多家房企陸續(xù)傳出有分拆物業(yè)公司獨立上市的計劃。也已有數家物業(yè)公司遞交赴港上市招股書，此外據不完全統(tǒng)計，港股市場目前還有正榮服務、星盛商業(yè)、宋都服務、金融街物業(yè)、弘陽服務等5家物管公司還在等待排隊上市。

    金科股份相關負責人向《證券日報》記者表示，今年以來全球形勢稍顯緊迫，國內經濟增速放緩，房住不炒政策不變，投資偏好更趨穩(wěn)健，消費升級持續(xù)，物業(yè)行業(yè)政策放開。加之物業(yè)行業(yè)自身的優(yōu)勢，包括輕資產、低負債、抗周期、低風險、持續(xù)收入等優(yōu)勢特點，使得物業(yè)行業(yè)迎來難得的窗口機遇，從資本市場一無所知走向集中爆發(fā)。

    沈萌則認為，這輪赴港上市的幾乎都是大房企附屬的物業(yè)公司，所以這部分物業(yè)服務公司上市是房企在內地融資受壓制、境外發(fā)債匯兌成本與償債壓力不斷增加的時候的一種新的融資補血手段，這也是大部分物業(yè)公司選擇港股上市的原因之一。

    根據5月28日收盤數據，在港上市的物業(yè)服務公司中，據不完全統(tǒng)計，市值在100億港元以上的有碧桂園服務、雅生活服務、保利物業(yè)、綠城服務、中海物業(yè)，滾動市盈率分別為52.12倍、39.50倍、83.11倍、55.86倍、50.23倍。

    目前A股共有三家上市物業(yè)公司，分別為招商積余、南都物業(yè)、新大正，截至5月28日收盤，滾動市盈率分別為121.67倍、30.01倍、60.13倍，遠高于據東方財富choice統(tǒng)計的房地產開發(fā)行業(yè)目前9.08倍滾動市盈率的行業(yè)均值。目前，金科股份總市值約419億元，股價滾動市盈率僅7.19倍。

    “對于機構而言，主要是要做搶空間戰(zhàn)里面的佼佼者，使得有核心競爭力的企業(yè)、能夠讓客戶滿意的企業(yè)在資本的助推下加速集中，加速發(fā)展。比如那些具有優(yōu)質品牌影響力，同時具備規(guī)?；?、多元化和科技化羽翼的頭部企業(yè)，得到投資者的追捧就無可厚非。品牌決定了核心競爭力，規(guī)模決定了保底收益，多元化和科技化分別打開了挖掘營收和控制成本的大門。”金科股份相關負責人對《證券日報》記者說道，“我們看到市場給予了高估值的上市物業(yè)企業(yè)，基本具有如上屬性。”

    東北證券研報則認為，盡管物業(yè)管理行業(yè)在中國有著近四十年的發(fā)展歷史，但對資本市場而言其卻是個年輕的行業(yè)，無論是估值方式、信息披露還是經營數據對比都未形成系統(tǒng)性框架，目前受追捧是因為物業(yè)管理行業(yè)巨大的行業(yè)潛力和遠未觸及的天花板給予了大家足夠的試錯空間和發(fā)展機會。

（編輯 張偉 孫倩）