拓寬融資渠道 市北高新擬發(fā)行21億元CMBS資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃

    本報(bào)見習(xí)記者 許偉

    6月23日晚，市北高新發(fā)布公告稱，公司董事會(huì)已作出決議，計(jì)劃采用CMBS（商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)支持證券）模式，以公司全資子公司上海市北高新欣云投資有限公司（下稱“項(xiàng)目公司”）所持有的市北•壹中心房屋所有權(quán)及對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)（下稱“目標(biāo)物業(yè)”）作為資產(chǎn)支持、以目標(biāo)物業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為支撐，通過設(shè)立信托計(jì)劃，并以相應(yīng)信托受益權(quán)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)起設(shè)立不超過人民幣21億元的資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（下稱“專項(xiàng)計(jì)劃”）。

    市北高新有關(guān)負(fù)責(zé)人接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示：“這次是市北高新第一次以CMBS模式進(jìn)行融資。公司希望可以優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，拓寬融資渠道。”

    公告顯示，本次發(fā)行，市北高新是原始權(quán)益人，該專項(xiàng)計(jì)劃基礎(chǔ)資產(chǎn)為原始權(quán)益人在專項(xiàng)計(jì)劃設(shè)立日轉(zhuǎn)讓給計(jì)劃管理人的，原始權(quán)益人根據(jù)《信托合同》對(duì)信托享有的信托受益權(quán)。以上信托受益權(quán)由原始權(quán)益人向項(xiàng)目公司發(fā)放貸款，并進(jìn)一步將所持有的貸款債權(quán)信托予信托公司設(shè)立財(cái)產(chǎn)權(quán)信托所形成。本次資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃將申請(qǐng)?jiān)谥袊?guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)備案，在上海證券交易所申請(qǐng)掛牌上市。

    第三方研究機(jī)構(gòu)透鏡公司研究創(chuàng)始人況玉清接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示：“廣義上講，CMBS算是ABS（資產(chǎn)證券化）的一種。也就是把房子作為資產(chǎn)包，以租賃收入為利息支付基礎(chǔ)。具體要看CMBS的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。”

    況玉清認(rèn)為，有資產(chǎn)抵押以及有穩(wěn)定租賃收入作為付息保障的CMBS相較單純的純信用借款，在融資成本上肯定更具有優(yōu)勢(shì)。

    至于發(fā)行利率，市北高新相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前利率尚不確定，具體票面利率水平及確定方式提請(qǐng)公司股東大會(huì)授權(quán)董事會(huì)及董事會(huì)獲授權(quán)人士在發(fā)行前根據(jù)市場(chǎng)情況和公司資金需求情況協(xié)商確定。

    談及資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，況玉清認(rèn)為，負(fù)債結(jié)構(gòu)的優(yōu)化至少包括兩個(gè)層面：一個(gè)是負(fù)債率的優(yōu)化，一個(gè)是負(fù)債期限的優(yōu)化。比如將短期負(fù)債轉(zhuǎn)成長(zhǎng)期負(fù)債，降低短期流動(dòng)性壓力，也是資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)優(yōu)化的體現(xiàn)。有抵押的負(fù)債，跟沒抵押的負(fù)債都是負(fù)債，區(qū)別只在于有無(wú)基礎(chǔ)資產(chǎn)做押，不會(huì)改善負(fù)債率。

    為此，滬上某高校會(huì)計(jì)學(xué)副教授在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示：“資產(chǎn)證券化的表現(xiàn)形式比較復(fù)雜。不過滿足一定條件，資產(chǎn)證券化是‘出表’的，也就是不在財(cái)務(wù)報(bào)表中體現(xiàn)，自然不會(huì)影響負(fù)債率。”

    需要指出的是，市北高新將于7月9日召開2020年第一次臨時(shí)股東大會(huì)，就《關(guān)于開展商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃的議案》進(jìn)行表決。

（編輯 上官夢(mèng)露）