榮盛發(fā)展分拆物管上市 榮萬家向港交所遞交招股書

    本報(bào)見習(xí)記者 張曉玉

    2018年以來，在房地產(chǎn)行業(yè)融資受限的背景下，房企不斷拓寬融資渠道，分拆體系內(nèi)物管公司在港上市逐漸形成熱潮。據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者統(tǒng)計(jì)，截至目前共有23家境內(nèi)物企選擇赴港上市。其中，2014年至2017年期間，共有6家赴港上市；2018年及2019年，分別有5家及9家發(fā)行港股上市；2020年以來上市的境內(nèi)物企已達(dá)3家，此外還有9家物企已申請(qǐng)但尚未上市。

    伴隨赴港上市的熱潮，榮盛發(fā)展在6月29日發(fā)布公告稱，公司收到控股子公司榮萬家生活服務(wù)股份有限公司（簡稱“榮萬家”）通知，榮萬家已于2020年6月24日向香港聯(lián)交所遞交首次公開發(fā)行境外上市外資股并在香港聯(lián)交所主板上市的申請(qǐng)資料。

    香頌資本執(zhí)行董事沈萌在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)談到：“房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資金流動(dòng)性的需求非常高，屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)。在嚴(yán)格的宏觀調(diào)控下，各傳統(tǒng)融資渠道陸續(xù)受限，對(duì)于部分房企來說，分拆物業(yè)管理部門進(jìn)行融資就成了最新的一種‘補(bǔ)血’方式。物管公司具有穩(wěn)定的收入和穩(wěn)健的成長前景，所以成為很多開發(fā)企業(yè)打通融資新渠道的首選。另外，企業(yè)借助資本市場做大做強(qiáng)后，也能在高速增長的高毛利率的增值服務(wù)市場獲得更大份額。”

    中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示：“境內(nèi)物企一般選擇赴港上市，主要原因是境外上市條件和關(guān)聯(lián)交易相關(guān)審核要求較境內(nèi)更為寬松。鑒于大部分物管企業(yè)的業(yè)務(wù)高度依賴于母公司房企，關(guān)聯(lián)交易對(duì)其業(yè)績貢獻(xiàn)占比較高，通過A股主板上市的相關(guān)審核難度較大。”

    凈利潤

    年復(fù)合增長率達(dá)62.2%

    招股書顯示，榮萬家成立于2000年。在榮萬家的股東中，榮盛發(fā)展持有83.52%的股權(quán)，河北中鴻凱盛投資股份有限公司持有8.06%的股權(quán)，廊坊市榮盛睿享商務(wù)信息咨詢中心（有限合伙）持有8.42%的股權(quán)。

    榮萬家主營業(yè)務(wù)為物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)。2019年，榮萬家實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入12.51億元，其中，上述三項(xiàng)業(yè)務(wù)收入分別貢獻(xiàn)了6.8億元、4.29億元、1.41億元，占比分別為54.4%、34.3%、11.3%。

    招股書還顯示，2017年、2018年及2019年，榮萬家實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入分別為7.09億元、8.79億元和12.51億元，年復(fù)合增長率為32.8%；實(shí)現(xiàn)凈利潤分別為4192萬元、7487萬元和1.1億元，年復(fù)合增長率為62.2%。

    收入的連年增長與在管面積有直接關(guān)系。根據(jù)沙利文公司（Frost&Sullivan）發(fā)布的數(shù)據(jù)，全國物業(yè)管理行業(yè)在管面積由2013年的261億平方米提升至2018年末的335億平方米，年復(fù)合增長率5.12%。

    根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，榮萬家在2020年中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)中排名第19位，同時(shí)還是河北省綜合實(shí)力、在管建筑面積第一的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

    公告顯示，截至2019年12月31日，榮萬家服務(wù)共管理251個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目，訂約管理351個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目；在管總建筑面積為4840萬平方米，總合約建筑面積為7560萬平方米。

    在管面積

    幾乎全靠母公司提供

    對(duì)一家大型物管公司來說，地產(chǎn)母公司既是背后靠山，又是高速增長的驅(qū)動(dòng)力。2018年，榮盛發(fā)展實(shí)現(xiàn)銷售額1015.63億元，同比增長49.6%；2019年實(shí)現(xiàn)銷售額1153.56億元，同比增長13.58%。

    與多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)分拆出的物業(yè)公司一樣，榮萬家的在管面積基本都是靠母公司輸送。招股書披露，2017年-2019年，榮萬家的在管建筑面積中分別有100%、99.98%、99.5%都是來自榮盛發(fā)展集團(tuán)，這些物業(yè)所提供的物業(yè)管理服務(wù)所得收入分別約為4.36億元、5.35億元、6.78億元，分別占同期物業(yè)管理服務(wù)所得收入的100%、99.9%及99.8%。

    沈萌對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示：“絕大多數(shù)物管公司都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)附屬配套的業(yè)務(wù)承擔(dān)平臺(tái)，因此嚴(yán)重依賴母公司這個(gè)單一大客戶，分拆IPO也是希望以此為母公司的開發(fā)業(yè)務(wù)‘輸血’。”

    國信證券分析師徐進(jìn)表示，目前物業(yè)管理行業(yè)仍是一個(gè)高度分散的行業(yè)，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2018年末全國物業(yè)管理企業(yè)仍超過20萬家，各地物業(yè)服務(wù)水平參差不齊。盡管物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量近年來仍有所增加，但隨著相關(guān)政策、市場競爭及信息技術(shù)的變化，物業(yè)管理行業(yè)的集中度仍在逐年提升，市場份額不斷向優(yōu)質(zhì)龍頭企業(yè)集中，百強(qiáng)物業(yè)管理公司的市場份額快速提升。2014年至2018年，百強(qiáng)企業(yè)的全國市場份額已從22.6%上升至39.7%，預(yù)計(jì)未來百強(qiáng)企業(yè)市場份額仍將持續(xù)走高，優(yōu)質(zhì)的龍頭物管企業(yè)將獲得遠(yuǎn)高于行業(yè)平均增速的成長。

    房產(chǎn)評(píng)論人、樓市新說出品人陳雷在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，“物管公司赴港上市成為熱門，并不代表所有的物管公司都適合去上市。頭部房企可以依托強(qiáng)大的開發(fā)公司作為基礎(chǔ)，但中小型物管公司上市則需謹(jǐn)慎”。