本報記者 王麗新
京外擴張的第三站,遠洋集團選定了杭州——一個有著互聯(lián)網產業(yè)基石,人口凈流入加速,現在賣地收入超過“京滬”的城市。
“杭州是遠洋集團重點投資的城市之一,預計今年單城銷售額將會突破100億元。”近日,遠洋集團總裁助理、華東事業(yè)部總經理賈鵬翔向《證券日報》記者表示,隨著第五步發(fā)展戰(zhàn)略的啟動,在鞏固京津冀基本盤的基礎上,整個集團投入的資源已向華東區(qū)域傾斜,“向南”發(fā)展明顯提速。
聚焦長三角加碼投資
“13年前的2007年,遠洋集團在中國香港上市,當年IPO募集的資金被用來開拓新區(qū)域,杭州便是其中之一”遠洋華東事業(yè)部常務副總經理厲嘉鋒向《證券日報》記者表示,遠洋集團進入杭州首先獲取了杭州城北地塊,即后來的遠洋公館。一個月后,公司又拿下了杭州大運河商務區(qū)項目,自此開啟了杭州市場的深耕之路。
經過十三年開拓和深耕后,2020年,隨著“聚焦主業(yè),南移西拓”戰(zhàn)略的快速落地,遠洋在華東市場可謂攻城略地。
“2020年整個遠洋集團投資重點是長三角區(qū)域,年內新增了近300多億元貨值,基本上是原有城市‘一生二,二生三’的結果,沒有進入新的城市,預計今年還將獲取150億元左右貨值,屆時儲備貨值將達到400多億元,占集團新增土地儲備的30%-40%。”賈鵬翔向《證券日報》記者表示,做大每個城市的規(guī)模,提高每個人才的厚度,有利于各個城市的規(guī)?;瘮U張。
“未來希望華東區(qū)域在集團銷售額占比達到30%以上。”據賈鵬翔透露,總體來看,遠洋集團將在華東區(qū)域維持600億元-700億元的土地儲備,保證一年半到兩年的開發(fā)量,維持每年300億元-350億元的銷售規(guī)模。
“你看好的區(qū)域,別人同樣看好,競爭就會加劇。”賈鵬翔表示,為了加大在長三角的投入,集團略微放松了過往在長三角的投資標準。另外,提升產品溢價能力和集團多元化產業(yè)能力,能為華東區(qū)域創(chuàng)造新的投資機會。
略微放松的投資標準
“對于拿地投資,我們有內部測算模型和標準。凈利潤達到一定指標是以前的一條投資標準,今年在長三角區(qū)域,集團則將這一標準略降1個百分點—2個百分點,但對一些項目的周轉速度有要求。”賈鵬翔向《證券日報》記者表示,整體上滿足增長速度,這是剛性要求。
凈利潤一兩個百分點的降低,看似松綁度似乎不大,但內里卻大有文章,尤其在全國經濟一體化程度非常高的長三角區(qū)域,無疑,這意味著機會多了。但同時綁上嚴格的回款指標和周轉速度要求,這又是理性的自律。
“如果把凈利潤投資標準下降一兩個百分點后,我們發(fā)現投資機會多了。”賈鵬翔向《證券日報》記者透露,以往在市場上找符合集團統(tǒng)一凈利潤標準的土地較少,放寬一個百分點要好找一倍,再放寬一個百分點就發(fā)現投拓部門很忙了,“現在每周都要開投決會了”。
與此同時,在華東區(qū)域,遠洋集團正在以合作方式撬動市場占有率。從當前儲備項目來看,接近40%是合作項目,60%是獨資操盤項目。厲嘉鋒告訴《證券日報》記者,一般來說,遠洋希望合作的項目可以并表,與合作伙伴可以實現能力互補,一個項目有兩三個合作伙伴最佳,憑借遠洋集團在資本市場的低成本融資能力和多元業(yè)務的產業(yè)化能力,加快提升市場份額。
“占集團銷售額份額的提升是有可能實現的。長三角住宅物業(yè)單價高,比如一個20萬平方米體量住宅約有80億元銷售額,投入產出效率高;其次投入產出周期短,比如今年的項目平均開盤周期是6個月,輸出快。”在賈鵬翔看來,同樣一元錢在這里效益是其他地方的兩倍,所以投資要向單體低于15萬平方米體量的項目傾斜,一般8萬平方米—10萬平方米的項目比較合適,大約1年至1年半時間就可以清盤。
賈鵬翔向《證券日報》記者直言,房地產開發(fā)利潤越來越薄,至少要提高資金周轉速度使用效率,風險也會隨之降低,這是房地產行業(yè)的發(fā)展方向,也是目前的主流趨勢。
總體而言,過去三、四年的經驗已經證明,對房地產調控的主流基調不會改變,尤其在華東區(qū)域,很多城市的預售定價規(guī)模已經“告訴”每個開發(fā)商了。無疑,遠洋集團已清晰理性認識到市場在哪里?用哪種組合拳才能出業(yè)績。以點帶面的城市深耕、產品口碑的溢價能力、對市場冷靜判斷下的果斷出手,或許將構建遠洋集團大本營之外新的增長極。
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