遠洋集團以資產(chǎn)注入基金方式置換現(xiàn)金

    本報記者 王麗新

    12月2日，中國奧園對60億元理財產(chǎn)品提出兩個兌付方案，這也是繼三筆債務展期后，該公司再次提出的自救動作之一。近一個月來，花樣年、中國奧園似乎一直坐在信用風險火山口上。事實上，緩解流動性危機早已是房企當前第一要務。從恒大觸發(fā)債務違約以來，“如何回流現(xiàn)金”已成多數(shù)房企掌舵人工作日程表中的頭等大事。

    “尋找戰(zhàn)投排序在前，這是部分房企一年多前就率先踏出的自救之道。無果之下，裁員及優(yōu)化組織架構(gòu)、與金融機構(gòu)協(xié)商債務展期等都是標準動作。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《證券日報》記者表示。

    在這場行業(yè)跨入寒冬的自救運動中，遠洋集團近期的一紙公告引發(fā)了記者的關(guān)注。或許，這為類似房企提供了一個代價小，資產(chǎn)盤活能力強的安全造血樣本。

    讓重資產(chǎn)變輕的“瘦身術(shù)”

    11月23日，遠洋集團發(fā)布了出讓及投資公告。出讓的是北京CBDZ6地塊；投資的是有限合伙企業(yè)Sino-OceanPrimeOfficePartnersILP。據(jù)悉，這是目前國內(nèi)寫字樓市場最大規(guī)模的美元基金。當日，遠洋集團收盤漲2.82%。

    在公告中，遠洋集團預計，Z6項目出售事項所得款凈額約為64.12億元，擬將用作一般營運資金、償還集團債務或投資事項。據(jù)《證券日報》記者了解，這次公告是對10月中旬公告事宜的后續(xù)披露。

    10月13日深夜，遠洋集團披露公告涉及兩件大事，一是聯(lián)合全球主權(quán)財富基金與機構(gòu)投資者，共同出資設(shè)立總規(guī)模14億美元的核心寫字樓基金；二是將旗下北京CBDZ6地塊及遠洋光華國際項目注入該基金。

    有業(yè)內(nèi)人士向《證券日報》記者算了一筆賬，Z6項目以64.15億元交易價計算，除去出資4億美元（約合25.74億元人民幣）參投合伙基金，至少現(xiàn)金回流38億元。若加上遠洋光華國際，兩個項目估值超百億元，變現(xiàn)超過53億元。另據(jù)接近遠洋集團人士推測，在計算后續(xù)收益等，近期預計約6億美元流入遠洋境外賬戶，已提前覆蓋2022年4月份到期的5億美元債。

    看似資金有進有出，但其背后卻值得房企掌舵人深思。

    第一，交割后項目公司將不再為遠洋集團附屬公司，遠洋集團財務報表得到優(yōu)化。在樓市銷售遇冷疊加資金監(jiān)管強化，回流到總部資金較高峰時下降的行業(yè)現(xiàn)象中，銷售端現(xiàn)金凈流入總部，可助其進一步強化財務靈活性。

    第二，寫字樓資產(chǎn)多是沉淀資金多、回報周期長的持有型物業(yè)，在順周期市場中，這些資產(chǎn)可為企業(yè)帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流，但在“落袋為安”的逆周期市場中，讓重資產(chǎn)變輕、回流現(xiàn)金才是王道。從一定意義上而言，與主權(quán)基金開展創(chuàng)新合作，也側(cè)面表現(xiàn)出國際機構(gòu)對遠洋集團的認可，這對其后續(xù)搭建基金也有助力。

    第三，遠洋集團并不是甩賣核心寫字樓物業(yè)。從今年北京甲級寫字樓市場交易和租賃情況來看，有空置率降低租金上揚趨勢，因此其市場估值并不低。

    第四，以寫字樓資產(chǎn)注資成立核心寫字樓基金公司，真正的核心在于出售物業(yè)換現(xiàn)金得收益。預計遠洋集團將于9年內(nèi)，僅因出售事項便可累計獲得約13.15億元的收益，算上Z6累計評估增值情況，收益會更高。

    用資產(chǎn)管理思維超車？

    “這不是什么房企都能用的瘦身‘招式’，遠洋此前在不動產(chǎn)領(lǐng)域深耕多年，深諳不動產(chǎn)的‘投融管退’套路，在該領(lǐng)域的資源也較豐厚。”嚴躍進稱，這種資產(chǎn)變現(xiàn)術(shù)將為遠洋騰挪更多空間，比如保證資金鏈安全、在土地市場低潮期低價儲貨，聚焦開發(fā)主業(yè)尋彎道超車等。

    事實上，在過往嚴格投資紀律的約束下，在“三道紅線”長期維持“全綠”狀態(tài)中，遠洋集團也并未盲目冒進取地。據(jù)中指院發(fā)布的《2021年1月-11月房地產(chǎn)企業(yè)拿地》榜單顯示，遠洋集團拿地金額131億元，處在百強房企拿地排行榜的中游。

    上述業(yè)內(nèi)人士向《證券日報》記者表示，在行業(yè)短期流動性危機來臨之前，遠洋集團的“居安思危”意識讓其盤整相關(guān)資產(chǎn)，憑借過去布局的資源，用資產(chǎn)管理輸出方式收回大量現(xiàn)金。

    基金成立后，遠洋集團旗下各業(yè)務更是迎來“用武之地”。如遠洋集團旗下遠洋不動產(chǎn)及遠洋服務分別擔任項目開發(fā)管理人及項目資產(chǎn)管理人，確保基金旗下物業(yè)的開發(fā)與運營質(zhì)量；遠洋資本擔任基金的普通合伙人（GP）和基金管理人，負責基金日常運營和管理。運營也好，服務也罷，業(yè)務都未外流，一步棋盤活多個業(yè)務板塊，協(xié)同發(fā)力。

    “有資產(chǎn)管理思維的房企，意味著對不動產(chǎn)增值運營有更深的理解，這是不同于開發(fā)銷售擴規(guī)模的一錘子買賣思維，這類企業(yè)業(yè)務板塊設(shè)計較為靈活，肯花時間打造多維度彎道超車能力，錢賺得可能不快不大，但穿越周期能力更強。”上述人士向《證券日報》記者直言，未來懂得做資產(chǎn)管理的房企，會活得更好。