保利發(fā)展2021年業(yè)績(jī)同比下滑近5% 上市15年以來(lái)首次負(fù)增長(zhǎng)

    本報(bào)記者 矯月 見(jiàn)習(xí)記者 李昱丞

    1月9日，保利發(fā)展公布A股上市房企首份2021年業(yè)績(jī)快報(bào)，2021年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2850.48億元，同比增長(zhǎng)17.20%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)275.77億元，同比減少4.74%。

    對(duì)于保利發(fā)展增收不增利，IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)認(rèn)為，保利發(fā)展歸母凈利潤(rùn)同比下滑緣于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇導(dǎo)致的行業(yè)平均利潤(rùn)下降，以及保利發(fā)展在行業(yè)調(diào)控之下為優(yōu)化企業(yè)現(xiàn)金流而主動(dòng)進(jìn)行的促銷活動(dòng)壓低了毛利率所致。

    值得注意的是，這是保利發(fā)展2006年上市以來(lái)首次年度業(yè)績(jī)同比下滑。“后宋廣菊時(shí)代”的保利發(fā)展，顯然面臨著不一樣的挑戰(zhàn)。

    2021年賺276億元

    毛利率下滑致?tīng)I(yíng)業(yè)利潤(rùn)下降

    對(duì)于2021年?duì)I收同比增長(zhǎng)17.20%，保利發(fā)展稱收入取得一定增長(zhǎng)主要源于公司已銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目在去年年內(nèi)竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)收入。保利發(fā)展財(cái)報(bào)顯示，截至三季度末，公司合同負(fù)債約為4598.99億元，已售未結(jié)資源較為豐富。

    就今年銷售成績(jī)來(lái)看，保利發(fā)展同日披露的2021年12月份銷售情況簡(jiǎn)報(bào)顯示，2021年1-12月，公司實(shí)現(xiàn)簽約金額5349.29億元，同比增加6.38%；實(shí)現(xiàn)簽約面積3333.02萬(wàn)平方米，同比減少2.23%。

    在銷售保持穩(wěn)定的同時(shí)，保利發(fā)展的盈利能力罕見(jiàn)地出現(xiàn)了下滑。根據(jù)業(yè)績(jī)快報(bào)，保利發(fā)展2021年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)497.32億元，同比下滑4.85%；歸母凈利潤(rùn)275.77億元，同比減少4.74%。保利發(fā)展解釋稱，由于結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利率下降，所以營(yíng)業(yè)利潤(rùn)出現(xiàn)一定下降。

    中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，保利發(fā)展去年歸母凈利潤(rùn)同比下降和行業(yè)2021年下半年的市場(chǎng)表現(xiàn)有關(guān)系。

    分單月來(lái)看，保利發(fā)展2021年的銷售情況呈現(xiàn)上下半年“水火兩重天”的情形。以2021年6月份為轉(zhuǎn)折點(diǎn)，2021年1月-5月保利發(fā)展單月銷售額均同比高幅增長(zhǎng)；從2021年6月份開(kāi)始，隨著低基數(shù)效應(yīng)逐漸減退，疊加2021年下半年市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)冷，保利發(fā)展除了8月份銷售額同比增長(zhǎng)6.76%以外，其余月份單月銷售額均陷入同比負(fù)增長(zhǎng)，其中6月份和9月份單月銷售額同比下滑超25%。

    此外，保利發(fā)展毛利率的下滑早有端倪。根據(jù)公司財(cái)報(bào)，2021年第三季度保利發(fā)展毛利率下挫至24.83%，較2021年第一季度、第二季度分別下降了10.54個(gè)、6.5個(gè)百分點(diǎn)。2019年、2020年、2021年前三季度，保利發(fā)展毛利率分別為34.96%、32.56%、29.78%，呈現(xiàn)下滑的趨勢(shì)。

    投資節(jié)奏較為積極

    拿地銷售面積比超八成

    盡管面臨著盈利能力的下滑，保利發(fā)展仍然維持著較為積極的投資節(jié)奏。平安證券研報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021年新增建筑面積2722.3萬(wàn)平方米，總地價(jià)1856.8億元，拿地銷售面積比、拿地銷售金額比分別為81.7%、34.7%。

    與此同時(shí)，2021年保利發(fā)展所獲取的土地中，有不少溢價(jià)較高的土地。

    公開(kāi)資料顯示，2021年2月，保利發(fā)展聯(lián)合華潤(rùn)置地以67.77億元，23%自持競(jìng)得北京市順義新城第23街區(qū)新國(guó)展三期項(xiàng)目（原22街區(qū)南部）地塊，溢價(jià)率35%；2021年5月18日、5月19日，保利發(fā)展分別以47.36億元、17.76億元競(jìng)得廣東省東莞市黃江鎮(zhèn)兩幅地塊，溢價(jià)率分別約為23.46%、40.29%；2021年6月廈門第二輪集中供地中，保利發(fā)展競(jìng)得海滄一幅地塊，成交價(jià)49.7億元，溢價(jià)率24.87%；2021年6月上海首輪集中供地中，保利發(fā)展以總價(jià)105.13億元競(jìng)得靜安區(qū)靈石社區(qū)打包地塊，溢價(jià)8.39%，成交樓面價(jià)約5.17萬(wàn)元/平方米。

    “高溢價(jià)拿地對(duì)利潤(rùn)有一定的影響，保利發(fā)展應(yīng)該在產(chǎn)城等方面做一些動(dòng)作，獲得一些優(yōu)質(zhì)且低價(jià)的土地資源，構(gòu)筑核心的競(jìng)爭(zhēng)力。央企有比較強(qiáng)的低利率資本優(yōu)勢(shì)，資本的優(yōu)勢(shì)需要轉(zhuǎn)化為廉價(jià)土地的優(yōu)勢(shì)。”陳晟表示。

    柏文喜則認(rèn)為，高溢價(jià)拿地會(huì)加大未來(lái)的去化壓力并有可能壓縮企業(yè)的毛利空間，導(dǎo)致保利發(fā)展后續(xù)業(yè)績(jī)承壓。公司拿地較為積極，一方面是看好行業(yè)未來(lái)，另一方面是對(duì)企業(yè)自身的發(fā)展與所需資源充滿信心的表現(xiàn)。

    不過(guò)，即便是對(duì)于保利發(fā)展這種銷售排名靠前、資金相對(duì)充裕的房企，大手筆的投資也帶來(lái)了一定的壓力。北京產(chǎn)權(quán)交易所公告顯示，2021年12月22日、12月23日，保利發(fā)展兩家孫公司太倉(cāng)錦意置業(yè)有限公司、太倉(cāng)錦雍置業(yè)有限公司相繼發(fā)布增資需求，擬分別以讓渡50%、35%股權(quán)的方式，尋求信用評(píng)級(jí)為AAA級(jí)的50強(qiáng)房企投資。

    值得一提的是，太倉(cāng)錦意置業(yè)有限公司、太倉(cāng)錦雍置業(yè)有限公司均是保利發(fā)展2021年6月上海首輪供地時(shí)的拿地主體，當(dāng)時(shí)太倉(cāng)錦意置業(yè)有限公司以18.35億元競(jìng)得上海市寶山區(qū)一幅地塊，太倉(cāng)錦雍置業(yè)有限公司則是以105.13億元拿下上海靜安區(qū)地塊。

    截至2021年三季度末，保利發(fā)展剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率65.6%、凈負(fù)債率67.6%，現(xiàn)金短債比2.3倍，符合“三道紅線”的要求，但凈負(fù)債率相對(duì)于2021年中期升高了8.9個(gè)百分點(diǎn)左右，現(xiàn)金短債比相對(duì)于2021年中期下降了約0.3倍。

（編輯 喬川川）