證監(jiān)會股權(quán)融資優(yōu)化措施釋放利好 首開股份擬13.44億元參投股權(quán)投資基金

    本報記者 向炎濤

    11月28日晚，首開股份公告稱，擬投資藏山新融壹號城市發(fā)展股權(quán)投資基金（天津）合伙企業(yè)（有限合伙）（暫定名，最終名稱以工商登記結(jié)果為準，以下簡稱“基金”），成為基金的有限合伙人，認繳出資不超過13.44億元，參與基金設立，獲得基金未來項目投資相應收益。

    當晚，證監(jiān)會網(wǎng)站發(fā)布《證監(jiān)會新聞發(fā)言人就資本市場支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問》，證監(jiān)會決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施，包括恢復涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復上市房企和涉房上市公司再融資、調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策、進一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用、積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用等。

    證監(jiān)會提到，開展不動產(chǎn)私募投資基金試點，允許符合條件的私募股權(quán)基金管理人設立不動產(chǎn)私募投資基金，引入機構(gòu)資金，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、基礎設施，促進房地產(chǎn)企業(yè)盤活經(jīng)營性不動產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式。

    擬參投私募基金

    根據(jù)首開股份公告，該基金成立時間預計為2022年12月，總認繳規(guī)模不超過27.451億元，擬定經(jīng)營范圍是以私募基金從事股權(quán)投資、投資管理、資產(chǎn)管理等活動?；鸸芾砣藶橹楹|方藏山資產(chǎn)管理有限公司，執(zhí)行事務合伙人、普通合伙人為珠海東方藏山資產(chǎn)管理有限公司、新保咨詢（海南）有限公司。基金期限5年，其中前2年為投資期、后3年為退出期。

    首開股份表示，公司選擇東方藏山及新保咨詢作為合作對象，利用其專業(yè)化的投資背景及完備的風險防控措施，依托其多年來對于細分行業(yè)的投資經(jīng)驗，為公司最大限度地規(guī)避投資風險；且投資標的為位于一線城市核心區(qū)域的商業(yè)和辦公物業(yè)，公司對相關(guān)業(yè)務較為熟悉，所投資的項目風險較低。

    “私募股權(quán)投資基金是房企快速融資、支持重點項目發(fā)展的資金來源。此次明確開展不動產(chǎn)私募投資基金試點，對于此類私募投資機構(gòu)來說無疑釋放了較好的機會。同時此類資金后續(xù)允許投放到存量住房地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)等領域，其實很明顯，其屬于對目前存量債務和存量資產(chǎn)盤活的重要策略。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進接受《證券日報》記者采訪表示。

    嚴躍進認為，對于相關(guān)房企來說，要密切關(guān)注此類私募基金的作用。其相比傳統(tǒng)的信貸、債券融資等有較好的優(yōu)勢，同時其可以為房企量身定做特殊的金融投資服務產(chǎn)品，有助于破解目前“剪不斷理還亂”的房企債務問題。其對于更快更好化解房企債務問題、促進房企資金狀況快速改善等具有積極的作用。

    收購一線城市非住宅物業(yè)

    根據(jù)首開股份公告，此次擬成立的基金擬采用股權(quán)投資的形式，收購位于一線城市核心區(qū)域的商業(yè)和辦公物業(yè)，進行長期持有并經(jīng)營。退出方式為出售項目公司或標的資產(chǎn)實現(xiàn)退出。

    在嚴躍進看來，該私募基金目標是收購物業(yè)，其實是存量資產(chǎn)收購的概念，體現(xiàn)了相關(guān)房企從傳統(tǒng)增量開發(fā)到存量運營管理的思路轉(zhuǎn)變。

    目前，房地產(chǎn)行業(yè)整體依舊面臨下行壓力。根據(jù)首開股份發(fā)布的10月份銷售簡報，2022年1月份至10月份，公司共實現(xiàn)簽約面積264.64萬平方米，同比降低18.16%；簽約金額733.98億元，同比降低26.89%。

    而一線城市的商業(yè)地產(chǎn)或有所回暖。根據(jù)RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心報告顯示，2022年第三季度中國商用物業(yè)市場已經(jīng)開始回暖，開發(fā)指數(shù)為79.84，環(huán)比下降0.84%，同比下降8.93%。該季度購物中心開業(yè)項目數(shù)量較上半年明顯增長，項目供應量較上季度增加70.45%，較去年同期下降24.24%。一線、新一線、二線新開業(yè)項目數(shù)量在第三季度均明顯增加。

    嚴躍進認為，目前核心區(qū)域的寫字樓物業(yè)已被低估，雖然短期內(nèi)價格很難反彈，但在這兩年對這些物業(yè)進行收購，性價比較高。一般在價格低估的時候，資金的動作也會比較大。

（編輯 才山丹）