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招商蛇口2022年業(yè)績觸底?2023年計劃簽約銷售3300億元

2023-03-22 00:21  來源:證券日報 

    本報記者 張軍兵

    3月20日,招商蛇口發(fā)布了2022年年報。報告期內(nèi),公司營業(yè)收入1830.03億元,同比增長13.92%;歸母凈利潤42.64億元,同比下降58.89%,受行業(yè)整體下行影響,公司業(yè)績有所下降。

    “這三年來各方對我們最多的評價就是一個‘穩(wěn)’字,這一‘穩(wěn)’字也是未來發(fā)展的基礎(chǔ),是我們相比于同行的優(yōu)勢。面對行業(yè)風險與挑戰(zhàn)不斷聚集的復雜形勢,我們未來也會持續(xù)貫徹‘穩(wěn)’字方針。”招商蛇口董事長許永軍在業(yè)績發(fā)布會上表示。

    去年,招商蛇口全年累計實現(xiàn)銷售面積1193.65萬平方米、銷售金額2926.02億元。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計,去年招商蛇口以上述銷售規(guī)模位居行業(yè)第六。

    關(guān)于今年經(jīng)營策略方面,招商蛇口總經(jīng)理蔣鐵峰介紹,開發(fā)業(yè)務端,公司將堅定區(qū)域聚焦和城市深耕策略,堅持“以銷定投”原則,重投核心城市;2023年公司可售貨值6000億元,計劃實現(xiàn)簽約銷售金額3300億元。

    “在目前地產(chǎn)政策環(huán)境下,結(jié)合今年兩個月公司銷售數(shù)據(jù)來看,我們有信心完成2023年銷售目標。”蔣鐵峰在會上表示。

    布局核心城市

    從業(yè)務結(jié)構(gòu)來看,開發(fā)業(yè)務仍是招商蛇口營收的主要來源。去年公司開發(fā)業(yè)務營業(yè)收入為1655.64億元,營收占比為90.5%,毛利率為21.1%;公司累計實現(xiàn)銷售面積1193.65萬平方米,累計實現(xiàn)銷售金額2926.02億元。

    公司堅持區(qū)域聚焦、城市深耕、優(yōu)先布局高能級核心城市戰(zhàn)略,而這一舉措的成效也在去年得到進一步凸顯。年報顯示,報告期內(nèi),招商蛇口在上海、合肥、蘇州、南通、徐州等地的市場占有率超過10%,來自上海的銷售金額超過740億元。此外,公司在全國12個城市進入當?shù)劁N售金額排行榜前五名,其中,在上海、蘇州、合肥、南通的排名均為第一。

    在拿地方面,招商蛇口2022年累計獲取56宗地塊,總計容建面約726萬平方米,總地價約1279億元,公司需支付地價為766億元。報告期內(nèi),公司在“強心30城”和“深耕6+10城”的投資金額占比分別達94%和90%;公司新增項目中有22個項目實現(xiàn)當年拿地當年開盤,首開當天平均去化率77%,為報告期貢獻銷售金額約300億元。

    關(guān)于業(yè)績下滑的主要因素,招商蛇口財務總監(jiān)黃均隆表示,主要受市場下行影響,公司整體毛利率降至19.25%;再加上計提資產(chǎn)減值準備和應收賬款信用減值準備合計64.59億元,同比增加20.29億元;以及租金減免、轉(zhuǎn)讓子公司等因素使得公司凈利潤減少。

    “公司通過去年布局一二線核心城市且逆周期低成本拿地,目前擁有不少核心城市優(yōu)質(zhì)土地儲備,預計今年將受益于核心城市銷售復蘇。在去年利潤率觸底后,今年業(yè)績有望迎來復蘇,長期盈利可期。”黃均隆如是說。

    值得一提的是,受益于春節(jié)后持續(xù)調(diào)整優(yōu)化的購房政策及核心一二線城市的市場邊際復蘇,公司今年2月份簽約銷售金額同比增長124%;前兩個月實現(xiàn)簽約銷售金額383.1億元,同比增長52%。

    此外,蔣鐵峰還表示,去年公司將原來的三大業(yè)務板塊調(diào)整為開發(fā)業(yè)務、資產(chǎn)運營、城市服務三類業(yè)務,著力構(gòu)建租購并舉、輕重結(jié)合的業(yè)務結(jié)構(gòu),聚焦培育第二成長曲線。

    融資成本優(yōu)勢明顯

    在布局核心城市、穩(wěn)固開發(fā)業(yè)務基本盤的同時,融資優(yōu)勢也是公司行穩(wěn)致遠的重要因素。

    年報表示,去年資產(chǎn)端通過投資聚焦核心城市,實現(xiàn)項目儲備有序換倉至高能級城市;債務端通過拉長債務久期及調(diào)整融資品種,有效降低融資成本。截至去年末,公司綜合資金成本3.89%,較年初大幅下降59個BP。

    黃均隆表示:“目前我們正積極抓住政策窗口期,降低融資成本;同時貫徹穩(wěn)杠桿、優(yōu)杠桿的融資政策,把我們債務控制在合理水平。”

    報告期末,公司剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率為62.42%、凈負債率為48.09%、現(xiàn)金短債比為1.30。公司充分利用良好信用優(yōu)勢,全年新增50億元中期票據(jù)、100億元公司債、100億元超短期融資券額度注冊;完成市場首單并購中票、綠色中票等創(chuàng)新品種發(fā)行,公開市場融資327.2億元,票面利率多次創(chuàng)下同期內(nèi)房企債券利率新低。

    今年1月份和3月份,公司又分別發(fā)行了13億元的超短期融資債券,利率分別為2.16%和2.29%。同時,3月份公司公告定增申請獲股東大會通過,擬向境內(nèi)自然人、機構(gòu)投資者、大股東關(guān)聯(lián)方定增募資不超85.0億元,購買包括深圳市南油集團24%股權(quán)等資產(chǎn),擴大前海區(qū)域優(yōu)質(zhì)資源控制權(quán),充分盤活存量資產(chǎn),改善公司負債結(jié)構(gòu)。

    “公司在目前行業(yè)遭遇資金困境之時,融資端開始放量、成本持續(xù)低位,融資優(yōu)勢凸顯;再加上公司保持積極擴張策略,有助于后續(xù)銷售實現(xiàn)持續(xù)增長。”一位地產(chǎn)行業(yè)分析師向《證券日報》記者表示。

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