物業(yè)股上市潮延續(xù) 德信服務(wù)募資6.97億港元擴(kuò)張規(guī)模

    本報(bào)記者 吳文婧 見(jiàn)習(xí)記者 馮思婕

    7月15日，德信服務(wù)集團(tuán)有限公司（HK.02215）登陸港交所，成為今年來(lái)第八家在港交所上市的物業(yè)企業(yè)。上市首日及次日，公司收盤(pán)價(jià)均與發(fā)行價(jià)持平，報(bào)3.06港元/股，總市值約30.6億港元。

    根據(jù)德信服務(wù)披露的全球發(fā)售公告，此次上市的募集資金凈額約6.97億港元，約65%將用于擴(kuò)大公司的業(yè)務(wù)規(guī)模及通過(guò)多渠道提高公司的市場(chǎng)份額；10%將用于多元化及拓展公司的服務(wù)產(chǎn)品；10%用于投資信息技術(shù)和公司內(nèi)部管理系統(tǒng)；5%用于人力資源并提升企業(yè)文化。

    高增長(zhǎng)依賴(lài)背后地產(chǎn)企業(yè)

    受益于德信集團(tuán)的資源整合優(yōu)勢(shì)，德信服務(wù)近年來(lái)獲得業(yè)績(jī)的高增長(zhǎng)。2018年、2019年與2020年，德信服務(wù)的收入分別為3.98億元、5.13億元與6.92億元；對(duì)應(yīng)時(shí)期凈利潤(rùn)分別為2246.2萬(wàn)元、5055.0萬(wàn)元與1.06億元。

    與此同時(shí)，德信服務(wù)在管面積也從2018年的1881萬(wàn)平方米增長(zhǎng)至2020年的2490萬(wàn)平方米。不過(guò)，德信服務(wù)來(lái)自獨(dú)立第三方項(xiàng)目的在管建筑面積占比卻在連續(xù)下滑，2018年的占比為78.1%，2019年70.4%，2020年進(jìn)一步減少至64.9%；相對(duì)應(yīng)的，涉及背后地產(chǎn)企業(yè)的在管面積占比則逐年上升。

    根據(jù)披露，德信集團(tuán)為德信服務(wù)最大客戶。2018年-2020年，為德信集團(tuán)所開(kāi)發(fā)的物業(yè)及聯(lián)合開(kāi)發(fā)的物業(yè)提供服務(wù)產(chǎn)生的收入分別占公司總收入的34.9%、47.8%與58.6%；向德信集團(tuán)及其合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司與其他由董事長(zhǎng)控制的實(shí)體提供的服務(wù)所產(chǎn)生的收入分別占公司總收入的16.8%、26.0%及31.2%。

    看懂獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家王赤坤在接受記者采訪時(shí)表示：“物業(yè)企業(yè)的發(fā)展嚴(yán)重依賴(lài)存量地產(chǎn)的流量。目前整個(gè)行業(yè)已經(jīng)過(guò)了高速發(fā)展階段，增量非常有限。其背后的地產(chǎn)實(shí)力也決定了其發(fā)展前景，馬太效應(yīng)下，頭部地產(chǎn)公司的物業(yè)公司會(huì)表現(xiàn)出經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和估值的三升局面，那些沒(méi)有強(qiáng)大地產(chǎn)背景的物業(yè)公司，流量沒(méi)有保障，業(yè)務(wù)很難持續(xù)。”

    根據(jù)德信服務(wù)披露的全球發(fā)售公告，在運(yùn)用募集資金擴(kuò)大規(guī)模方面，公司希望將主要通過(guò)收購(gòu)或投資具有地區(qū)影響力及相似市場(chǎng)定位的其他物業(yè)管理公司，以最大程度發(fā)揮與公司現(xiàn)有業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)的潛在協(xié)同效應(yīng)。

    中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)、IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜向記者分析稱(chēng)：“大型房企旗下的物業(yè)公司過(guò)度依賴(lài)母公司也可能掣制公司未來(lái)發(fā)展。物業(yè)公司要想有更好的表現(xiàn)，還是要有獨(dú)立的市場(chǎng)拓展能力，以體現(xiàn)市場(chǎng)化可持續(xù)發(fā)展的能力。同時(shí)，在規(guī)模和業(yè)績(jī)方面要有較高的成長(zhǎng)性，而收并購(gòu)與提升增值服務(wù)收益則是維持成長(zhǎng)性的兩個(gè)主要手段。”

    行業(yè)涌現(xiàn)大批上市企業(yè)

    根據(jù)2020年12月31日交易日收盤(pán)時(shí)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，38家物業(yè)管理公司在香港聯(lián)交所的總市值超過(guò)7058億港元。對(duì)于每一家懷有上市夢(mèng)的物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，都希望能借資本的力提速發(fā)展。

    2021年1月，榮萬(wàn)家、宋都服務(wù)、星盛商業(yè)先后在港交所上市，延續(xù)了物業(yè)公司的上市潮。7月16日，融信服務(wù)與康橋悅生活雙雙登陸港交所，截至目前，今年已有10家物業(yè)公司在港交所上市，同時(shí)排隊(duì)中的企業(yè)還有近20家。

    “房地產(chǎn)行業(yè)已度過(guò)成熟、處在衰退階段，地產(chǎn)公司剝離分拆物業(yè)板塊，通過(guò)推動(dòng)物業(yè)板塊上市，建立戰(zhàn)略防線，并希望通過(guò)資本市場(chǎng)解決經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)戰(zhàn)略升級(jí)的問(wèn)題。”對(duì)于物業(yè)企業(yè)紛紛上市背后的原因，王赤坤向記者分析稱(chēng)，“物業(yè)服務(wù)是一個(gè)較好的商業(yè)賽道，具有剛需、輕資產(chǎn)、重復(fù)消費(fèi)、有門(mén)檻等特點(diǎn)，財(cái)務(wù)上則表現(xiàn)出業(yè)績(jī)穩(wěn)定、利潤(rùn)穩(wěn)定、生命周期長(zhǎng)的優(yōu)勢(shì)。”

    “從行業(yè)生命周期看，物業(yè)企業(yè)的崛起是存量地產(chǎn)背景下的必然，也是方興未艾的一條賽道，整個(gè)物業(yè)行業(yè)還處于生命周期的成長(zhǎng)到成熟階段，在這個(gè)階段，行業(yè)供給規(guī)模迅速擴(kuò)大，行業(yè)投資迅速增長(zhǎng)。”王赤坤補(bǔ)充道。

    從2021年1月18日遞交招股書(shū)到6月18日通過(guò)聆訊，德信服務(wù)上市之路還算順利。不過(guò)記者也注意到，登陸港交所的首日，公司收盤(pán)價(jià)與發(fā)行價(jià)持平，報(bào)3.06港元/股，盤(pán)中最高微漲至3.14港元/股，而上市次日，公司收盤(pán)價(jià)繼續(xù)與發(fā)行價(jià)持平，盤(pán)中幾乎沒(méi)有波動(dòng)。

    據(jù)Choice數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2021年物業(yè)公司港股上市后股價(jià)出現(xiàn)下跌的超過(guò)半數(shù)，僅少數(shù)股價(jià)較發(fā)行價(jià)大漲。

    柏文喜向記者表示，物業(yè)行業(yè)的基本面和競(jìng)爭(zhēng)格局是靠并購(gòu)來(lái)推動(dòng)行業(yè)集中度、靠單個(gè)企業(yè)規(guī)?？焖偕仙苿?dòng)公司成長(zhǎng)性的，如今大量物業(yè)股上市，導(dǎo)致同業(yè)并購(gòu)難度加大，企業(yè)成長(zhǎng)性趨弱，進(jìn)而帶動(dòng)股價(jià)走低。

    “對(duì)于股票價(jià)格處于低位的物業(yè)公司而言，擺在眼前的選項(xiàng)僅一條——努力改善公司基本面，提高競(jìng)爭(zhēng)力，以重新贏得市場(chǎng)和資本市場(chǎng)的雙重認(rèn)可。”其如是說(shuō)。

（編輯 才山丹）