花樣年、彩生活擬分拆商管上市 或聯(lián)手綠地復(fù)制“雅生活模式”

    在彩生活的估值長(zhǎng)期低迷下，潘軍終于走出了第三條路——再造一個(gè)新平臺(tái)、講一個(gè)新故事，他還找來(lái)一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的盟友——綠地控股。

    7月26日早間，花樣年控股（01777，HK；昨日收盤(pán)價(jià)0.75港元）、彩生活（01778，HK；昨日收盤(pán)價(jià)2.65港元）發(fā)布聯(lián)合公告稱(chēng)，正考慮尋求將各自商業(yè)及綜合用途的物業(yè)管理業(yè)務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)進(jìn)行分拆，于聯(lián)交所主板單獨(dú)上市。

    而剛好這段時(shí)間，花樣年與綠地控股開(kāi)啟了頻繁合作動(dòng)作，恰巧就是涉及商業(yè)領(lǐng)域。與此同時(shí)，綠地近期還在繼續(xù)減持雅生活，雙方的合作程度也已不如早期密切?；蛟S，綠地將成為花樣年、彩生活即將分拆的新商業(yè)上市平臺(tái)堅(jiān)定的盟友。

    彩生活的第三條路

    上述分拆公告表明，潘軍計(jì)劃把花樣年控股、彩生活各自涉及商業(yè)物管、運(yùn)營(yíng)等相關(guān)業(yè)務(wù)，拆分后全部打包到一個(gè)獨(dú)立的公司單獨(dú)上市。

    公告顯示，分拆集團(tuán)將從事提供有關(guān)商業(yè)物業(yè)、綜合混合用途物業(yè)、公共設(shè)施、及工業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)、及商業(yè)營(yíng)運(yùn)服務(wù)。

    花樣年和彩生活已就建議分拆向聯(lián)交所提出申請(qǐng)，且聯(lián)交所已確認(rèn)，其可就建議分拆進(jìn)行上市申請(qǐng)。

    “彩生活的價(jià)值是被低估的。”在多次年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，彩生活董事會(huì)主席兼執(zhí)行董事潘軍都會(huì)說(shuō)到這句話(huà)。

    現(xiàn)實(shí)也是殘忍的。即使是在管面積最大的上市物業(yè)管理公司，彩生活的股價(jià)常年徘徊在港股物業(yè)股中后位，“物業(yè)第一股”“O2O戰(zhàn)略”的故事已經(jīng)過(guò)時(shí)了。

    潘軍不是沒(méi)有過(guò)調(diào)整與改變，跟花樣年一樣也在進(jìn)行“二次創(chuàng)業(yè)”，但從市場(chǎng)反饋來(lái)看收效甚微。2020年初，彩生活暫時(shí)放棄了“互聯(lián)網(wǎng)+增值服務(wù)”的幻想，重新回歸線(xiàn)下業(yè)務(wù)、更回歸物業(yè)本質(zhì)的戰(zhàn)略。

    今年初，潘軍親自回歸一線(xiàn)兼任彩生活CEO。但從年初至今，彩生活股價(jià)下跌了18.8%，截至7月26日收盤(pán)，報(bào)收每股2.74港元，市盈率（TTM）僅為6.8倍。

    本次計(jì)劃分拆商業(yè)、商管上市，是潘軍選擇的第三條路。雖然在管面積最大，但相比其他在資本市場(chǎng)表現(xiàn)好的物業(yè)公司，一方面彩生活母公司的支撐不如大中型房企；另一方面，對(duì)比濱江服務(wù)、中駿商管等有區(qū)域、商業(yè)特色加持，彩生活目前并沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)展現(xiàn)出看得見(jiàn)的特別優(yōu)勢(shì)。

    在后疫情時(shí)代，商業(yè)、商管是目前市場(chǎng)整體都比較看好的賽道。從物業(yè)股的PE來(lái)看，能獲得較高PE的中小物企大多數(shù)都有商業(yè)物業(yè)的優(yōu)勢(shì)加持，如新城悅、寶龍商業(yè)、合景悠活等。今年新上市的物企中，漲幅最高的也是涵蓋有商業(yè)運(yùn)營(yíng)的星盛商業(yè)、中駿商管，也是市盈率最高的兩家。目前物業(yè)股PE最高的，也是商業(yè)領(lǐng)域的領(lǐng)頭羊之一華潤(rùn)萬(wàn)象生活。

    復(fù)制“雅生活模式”？

    2017年，雅居樂(lè)聯(lián)合綠地作為兩大股東，共同推動(dòng)雅生活上市。彼時(shí)，市場(chǎng)給雅生活超高估值，預(yù)估PE達(dá)到58.8~77.3倍，完全打開(kāi)物業(yè)股在市場(chǎng)的想象天花板。

    而雅生活得到超高估值的原因之一就是背靠雅居樂(lè)和綠地控股兩大房企，規(guī)模及業(yè)務(wù)增長(zhǎng)將十分可觀。

    在雅生活上市前夕，綠地將全資子公司上海綠地物業(yè)服務(wù)有限公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給雅居樂(lè)，交易對(duì)價(jià)為10億元。與此同時(shí)，綠地入股雅生活成為第二大股東，持股比例在20%。

    歷史似乎在重演。就在本月初，花樣年與綠地均公告了一筆戰(zhàn)略合作交易——綠地?cái)M將全資子公司上海綠閔物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)綠閔物業(yè)）100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給花樣年下屬子公司，交易對(duì)價(jià)為12.6億元。

    而這家綠閔物業(yè)主要從事的就是商用物業(yè)的物管及增值服務(wù)。對(duì)于這項(xiàng)收購(gòu)，花樣年表示，可擴(kuò)大公司的物業(yè)管理業(yè)務(wù)，并提供穩(wěn)定項(xiàng)目來(lái)源。

    同時(shí)，花樣年與綠地還建立起了更緊密的合作。上述公告稱(chēng)，在此次交易完成后的5年期間（2021~2026年）中，綠地將委聘花樣年下屬的綠閔物業(yè)作為戰(zhàn)略?xún)?yōu)先級(jí)商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)提供商，并每年向其交付不少于500萬(wàn)平方米的商業(yè)相關(guān)物業(yè)建筑面積以作管理，期內(nèi)合共不少于2500萬(wàn)平方米。

    綠地會(huì)成為花樣年、彩生活即將分拆的新商業(yè)上市平臺(tái)的盟友嗎？

    事實(shí)上，另外一方面是，綠地方面與雅生活的關(guān)系也已不如早期密切。

    從2019年開(kāi)始，綠地就在開(kāi)始頻繁減持雅生活。2019年10月、2020年1月，綠地方面合計(jì)出售雅生活約1億股，合計(jì)套現(xiàn)超過(guò)25億港元。

    7月15日，綠地又減持雅生活5000萬(wàn)股，占雅生活全部已發(fā)行股本約3.52%，總代價(jià)為16億港元。雅生活年報(bào)顯示，截至2020年底，雅居樂(lè)控股及綠地控股分別持有本公司已發(fā)行股本約54%及7.5%。如果加上7月初這筆減持，綠地方面占雅生活全部已發(fā)行股本已不到4%。

    就在發(fā)布與花樣年戰(zhàn)略合作的同一天同，綠地也公告稱(chēng)，延續(xù)了跟雅生活的合作，新增三年物業(yè)服務(wù)合作，即2023年至2025年3年內(nèi)，但雅生活的角色是綠地的“戰(zhàn)略?xún)?yōu)先級(jí)物業(yè)合作商”。

    綠地表示，在嚴(yán)格履行原《合作框架協(xié)議》基礎(chǔ)上，盡最大努力促使雅生活集團(tuán)通過(guò)合法合規(guī)的程序，每年自公司開(kāi)發(fā)的物業(yè)中獲得500萬(wàn)平方米物業(yè)服務(wù)面積，在符合相關(guān)政府指導(dǎo)價(jià)（如有）的前提下，前述物業(yè)服務(wù)面積的平均物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)原則上不低于市場(chǎng)公平價(jià)格。

    但在此前的雙方合作中，綠地承諾的是每年輸送700萬(wàn)平方米面積給綠地物業(yè)或雅居樂(lè)物業(yè)，并優(yōu)先提供300萬(wàn)平方米的物業(yè)由雅生活集團(tuán)管理。