恒大啟動戰(zhàn)略轉型 沖擊萬億銷售堅決降負債

    3月31日，中國恒大董事局主席許家印在業(yè)績發(fā)布會現場宣布，恒大從2020年開始啟動戰(zhàn)略轉型，全面實施“高增長、控規(guī)模、降負債”的發(fā)展戰(zhàn)略。

    “高增長”就是要實現銷售高速增長，今年目標8000億元，2022年要達到10000億元；“控規(guī)模”就是要嚴格控制土地儲備規(guī)模，每年凈消耗3000萬平方米，2022年降低至2億平方米左右；“降負債”就是要實現負債率大幅降低，2022年達到行業(yè)中低水平。從中可以看出，“高增長”和“控規(guī)模”都是為了“降負債”，恒大此番戰(zhàn)略轉型的核心就是“降負債”。

    戰(zhàn)略轉型

    3月31日，中國恒大發(fā)布2019年度業(yè)績，中國恒大2019年營業(yè)額4775.6億元，同比增長2.4%；凈利潤335.4億元，凈利潤率7%；核心業(yè)務利潤408.2億元，核心業(yè)務利潤率8.5%；股東應占利潤172.8億元；合約銷售6010.6億元，同比增長9%。

    今年一季度，恒大的表現極為亮眼。發(fā)布會現場公布的數據顯示，得益于網上銷售取得的巨大成功，恒大2月份合約銷售447億元，3月份612億元，再加上1月份的406億元，一季度合計銷售接近1465億元，非但沒有受到疫情的沖擊，反而抓住了機遇，實現逆勢增長，同比增幅達到22.5%。

    回款方面，恒大1月份完成282億元，2月份187億元，3月份664億元，合計達到1133億元，同比增長55.2%。恒大總裁夏海鈞介紹，今年一季度的銷售及回款創(chuàng)造了了恒大有史以來的最高紀錄。

    許家印在恒大2019年度業(yè)績發(fā)布會現場宣布，恒大從2020年開始啟動戰(zhàn)略轉型，全面實施“高增長、控規(guī)模、降負債”發(fā)展戰(zhàn)略。

    這是恒大發(fā)展到現階段所必須面臨的選擇。

    相比萬科等公司，在2016年之前，恒大是追趕者的角色，只有通過高負債才能實現快速擴張。2016年，恒大的銷售規(guī)模終于躍居行業(yè)榜首。而拿過第一之后，恒大心態(tài)有了明顯變化，在2017年~2019年進行結構調整，沒有再執(zhí)迷于行業(yè)第一，轉而要求穩(wěn)定在頭部前三即可，每年的銷售目標也不再激進。

    如何實現？

    高增長、控規(guī)模、降負債，恒大能否順利實現這一次的三年戰(zhàn)略轉型規(guī)劃？

    2019年度，恒大實現銷售6010.6億元，同比增長9%。2020年力爭實現銷售8000億元，意味著恒大今年的增速要達到33%。要想2022年實現萬億銷售目標，恒大2021年、2022年均要保持12%左右的增速。和三年調整期相比，這完全是另外一種節(jié)奏了。

    恒大所提的“控規(guī)模”，指的是嚴格控制土地儲備規(guī)模。數據顯示，恒大在2018年底、2019年6月底、2019年底的土地儲備總規(guī)劃建筑面積分別為3.03億平方米、3.19億平方米、2.93億平方米，均位列行業(yè)第一。從數據變化中也可看出，至少在2019年下半年，恒大已經在有意識地控制土地儲備規(guī)模。

    2019年，恒大銷售面積5846萬平方米，同比增長了11%。若按此增速計算，恒大2.93億平方米的土地儲備足以保障4年的供應，降低至2億平方米，仍能夠保障2年以上的土地供應，這也是行業(yè)內其他房企手里留存土地的一般標準。按照規(guī)劃，恒大也并非完全停止拿地。許家印表示，今后三年拿地的支出要和前兩年保持一致，在銷售高速增長的情況下，達到每年凈減少土儲3000萬平方米的目標。

    恒大土儲主要靠收購，樓面價僅1800元/平方米，成本低于其他頭部房企，這是早期高杠桿下快速擴張給其帶來的另一大優(yōu)勢。按土儲原值計算，恒大土儲的67%在一二線城市，33%在三線城市。

    公告顯示，恒大2019年度的合約銷售均價為10281元/平方米，遠高于樓面價。因此，恒大每年凈減少3000萬平方米的土地儲備將可帶來豐厚收益，為降低負債率打下基礎。

    恒大此次三年規(guī)劃的最終目的，正是為了降負債，這是衡量其戰(zhàn)略轉型是否成功的標志。按照規(guī)劃，恒大從今年起有息負債每年下降1500億元左右，到2022年下降至4000億元以下，負債率達到行業(yè)中低水平。

    夏海鈞在發(fā)布會現場表示，三年之后，恒大將是效益最好、土儲均衡、發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮姆科蟆?/p>