中小房企扎堆赴港上市融資 龍頭房企紛紛謀求多元化

    隨著杭州的德信中國(guó)向香港聯(lián)交所遞交IPO上市申請(qǐng)，今年擬登陸港股的內(nèi)地中小房企增至8家，這也是20天內(nèi)第3家擬登陸港股的內(nèi)地中小房企。其背后是內(nèi)地樓市調(diào)控政策持續(xù)，房地產(chǎn)行業(yè)資金面趨緊。有意思的是，就在內(nèi)地中小房企扎堆赴港上市融資、準(zhǔn)備繼續(xù)擴(kuò)張之際，占2017年度百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷售總額50.2%的綜合實(shí)力TOP10房企則在控速和多元化發(fā)展。

    20天3家房企擬赴港上市

    在融資渠道趨窄的背景下，內(nèi)地的中小房企紛紛把目光瞄準(zhǔn)了香港資本市場(chǎng)。8月30日、9月12日、9月18日，在短短20天內(nèi)，先后有河南的恒達(dá)集團(tuán)、南京的銀城國(guó)際、杭州的德信中國(guó)在港交所網(wǎng)站披露招股書。

    細(xì)查這3家房企2015年、2016年、2017年的營(yíng)收，最高的是德信中國(guó)，分別為56.95億元、69.8億元、65.54億元；最低的是恒達(dá)集團(tuán)，分別只有10.38億元、9.31億元、15.50億元；銀城國(guó)際以20.9億元、25.02億元、46.75億元居中。

    雖然營(yíng)收沒有一家過(guò)百億，但負(fù)債率都不低。招股書顯示，2015年至2017年，恒達(dá)集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為677%、762.7%、406.6%，德信中國(guó)的凈資產(chǎn)負(fù)債率分別為278.7%、435.2%、275.7%，銀城國(guó)際的資本負(fù)債率分別為141.1%、238.7%、284.9%。

    3家房企融資目的幾乎差不多，主要是用于歸還欠款、拿地或物業(yè)開發(fā)等。其中，德信中國(guó)計(jì)劃將募集資金的60%用于若干現(xiàn)有物業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)，約30%用作潛在物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的土地收購(gòu)和建筑成本等，其余10%用作一般公司及營(yíng)運(yùn)資金；銀城國(guó)際的募集資金將主要用于開發(fā)物業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)成本，償還全部或部分若干現(xiàn)有銀行及其他借款；恒達(dá)集團(tuán)的募集資金則主要用于開發(fā)現(xiàn)有項(xiàng)目，以及公司潛在開發(fā)項(xiàng)目的土地收購(gòu)、建筑成本等。

    前8個(gè)月只有1家成功上市

    在內(nèi)地樓市調(diào)控政策不斷收緊，房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道變窄的大環(huán)境下，中小房企選擇登陸香港資本市場(chǎng)不失為尋求資金的一種途徑，只是今年以來(lái)的成功率并不高。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，申請(qǐng)?jiān)诟劢凰鲜械?家內(nèi)地房企中，目前只有南京的弘陽(yáng)地產(chǎn)成功登陸港股。4月4日，弘陽(yáng)地產(chǎn)向港交所提交IPO招股書，3個(gè)月后正式掛牌上市。而在另外7家排隊(duì)等待的中小房企中，大發(fā)地產(chǎn)（DaFaPropertiesGroupLimited）于4月26日披露招股書，至今尚無(wú)啟動(dòng)跡象；恒達(dá)集團(tuán)已是第三次到香港申請(qǐng)IPO，前兩次分別是2017年6月9日和今年3月1日；美的置業(yè)、萬(wàn)城控股則分別于5月31日、7月3日向港交所提交IPO招股書。

    按照港交所慣例，擬上市企業(yè)在遞交IPO申請(qǐng)后，有半年限期來(lái)解答監(jiān)管機(jī)構(gòu)的問(wèn)題。若6個(gè)月限期內(nèi)沒能完成對(duì)港交所問(wèn)題的反饋，申請(qǐng)材料就自動(dòng)失效。若要繼續(xù)上市流程，企業(yè)就必須重新遞交材料。公開數(shù)據(jù)顯示，2017年度，在港交所遞交IPO申請(qǐng)的企業(yè)有338家，截至2018年8月31日已上市的有230家。

    一位投行人士告訴記者，由于內(nèi)地對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控沒有絲毫放松的跡象，增加了擬登陸港股的中小房企發(fā)展前景的不確定性，因此也可能會(huì)影響到港交所對(duì)內(nèi)地中小房企上市規(guī)模及數(shù)量的控制。

    不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士表示，港交所對(duì)公司的合規(guī)性要求更高，只要滿足港股上市條件，基本都能掛牌上市，只是等待時(shí)間的長(zhǎng)短而已。

    龍頭房企紛紛謀求多元化

    在中小房企排隊(duì)赴港上市融資、準(zhǔn)備繼續(xù)擴(kuò)張之際，占2017年度百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷售總額50.2%的綜合實(shí)力TOP10房企則在控速和多元化發(fā)展。

    先看龍頭老大碧桂園。今年上半年，碧桂園銷售面積4389萬(wàn)平方米，占全國(guó)商品房銷售面積的5.69%。就是這樣一家巨無(wú)霸企業(yè)，今年有意放慢了擴(kuò)張速度。以買地為例，其今年上半年的購(gòu)地銷售比（購(gòu)地金額/銷售金額）為34.8%，而去年同期為44.8%；在拿地的平均價(jià)格上，去年上半年為3406元/平方米，今年上半年則降至2387元/平方米。

    再看以穩(wěn)健著稱的萬(wàn)科地產(chǎn)，今年上半年的銷售金額同比增加了近300億元，但拿地金額只相應(yīng)增加了40億元，且均價(jià)同比減少了413.8元/平方米。萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在9月份的一次內(nèi)部講話中表示，房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)，萬(wàn)科在這個(gè)時(shí)期應(yīng)該做的是“收斂”和“聚焦”，以“活下去”為最終目標(biāo)。

    為了“活下去”，手握真金白銀的龍頭房企們紛紛開啟了多元化之路，一個(gè)顯著的特征就是更名。9月13日，保利地產(chǎn)宣布將公司名字由“保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司”更名為“保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，已有朗詩(shī)地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)等7家房地產(chǎn)企業(yè)改名。

    房企更名顯然不是“去地產(chǎn)”，而是試水多元化。2018年，萬(wàn)科的商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)、物流倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)、度假休閑、養(yǎng)老、教育、產(chǎn)業(yè)辦公等新業(yè)務(wù)正在落地，這些業(yè)務(wù)絕大部分是圍繞地產(chǎn)開發(fā)布局的相關(guān)產(chǎn)業(yè)。保利將戰(zhàn)略定位從“房地產(chǎn)生態(tài)鏈的綜合投資和運(yùn)營(yíng)平臺(tái)”升級(jí)為“不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)發(fā)展平臺(tái)”，形成保利金控、保利科創(chuàng)、保利建筑、保利物業(yè)、保利經(jīng)紀(jì)、保利商業(yè)、保利公寓、保利會(huì)展、保利文旅、保利康養(yǎng)、保利教育等11個(gè)與保利地產(chǎn)平行發(fā)展的業(yè)務(wù)單元。

    種種跡象表明，房地產(chǎn)高增長(zhǎng)時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，房企未來(lái)更多的利潤(rùn)可能來(lái)自多元化發(fā)展。