首創(chuàng)置業(yè)銷售不達(dá)預(yù)期 千億元目標(biāo)難達(dá)成

    ■本報(bào)記者 向炎濤

    董事會(huì)換屆之后的首創(chuàng)置業(yè)交出了首份年度成績(jī)單。3月8日，北京老牌房企首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布2018年年報(bào)稱，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入232億元，同比增長(zhǎng)9%；歸屬于母公司股東凈利潤(rùn)為19.22億元，同比下降9%。

    對(duì)于營(yíng)業(yè)收入增加，首創(chuàng)置業(yè)表示，主要原因是本期新竣工入主項(xiàng)目增加以及一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)收入增加。關(guān)于利潤(rùn)下滑，公司表示，2018年，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)稅后毛利率約為26%，較2017年27%的毛利率下降1%，主要原因是本期一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率降低。

    千億元目標(biāo)難達(dá)成

    年報(bào)顯示，2018年，首創(chuàng)置業(yè)銷售簽約金額為706.4億元，同比上升26.5%；簽約面積為306.3萬(wàn)平方米，同比上升27.6%；簽約均價(jià)為2.3萬(wàn)元/平方米，同比持平。而其大本營(yíng)所在的北京地區(qū)銷售增長(zhǎng)顯著，實(shí)現(xiàn)簽約額為392.4億元，同比增長(zhǎng)73.7%，占比達(dá)55.5%。

    土地儲(chǔ)備方面，2018年，首創(chuàng)置業(yè)新獲27個(gè)項(xiàng)目，土地投資額人民幣409億元，同比增長(zhǎng)11.3%，總建筑面積為409.3萬(wàn)平方米，平均土地溢價(jià)9%。截至2018年12月31日，首創(chuàng)置業(yè)擁有土地儲(chǔ)備建筑面積1255萬(wàn)平方米，土地儲(chǔ)備地上建筑面積966萬(wàn)平方米。土地儲(chǔ)備總建筑面積中，約83%為發(fā)展物業(yè)，17%為投資性物業(yè)及其他。首創(chuàng)置業(yè)稱，現(xiàn)有土地儲(chǔ)備規(guī)模適中，且核心城市資源充足，可以滿足集團(tuán)未來(lái)三年規(guī)模突破及業(yè)績(jī)提升需要。

    目前來(lái)看，一、二線核心城市仍然是首創(chuàng)置業(yè)的布局重點(diǎn)?！蹲C券日?qǐng)?bào)》記者了解到，除了聚焦北京及周邊區(qū)域，首創(chuàng)置業(yè)已經(jīng)開始南下，拓寬核心城市版圖，目前該集團(tuán)的投資主要聚焦京津冀、長(zhǎng)三角及粵港澳大灣區(qū)三大城市圈，截至2019年1月份，首創(chuàng)置業(yè)新進(jìn)入廣州、佛山及蘇州市場(chǎng)；同時(shí)持續(xù)深化京津冀一級(jí)開發(fā)資源優(yōu)勢(shì)，新獲得了河北張家口和北京懷柔駐馬莊一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目，規(guī)劃建筑面積合計(jì)約為130萬(wàn)平方米。

    不過顯然，首創(chuàng)置業(yè)沒有實(shí)現(xiàn)2018年750億元-800億元的銷售目標(biāo)。在去年2月份舉行的2017年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，首創(chuàng)置業(yè)提出了兩年晉級(jí)千億元房企的目標(biāo)，2018年銷售額保750億元沖800億元，2019年銷售額爭(zhēng)取突破1000億元，2020年銷售額爭(zhēng)取突破1400億元。

    去年4月份，首創(chuàng)置業(yè)完成了董事會(huì)換屆選舉，新一屆董事會(huì)明確了對(duì)此前業(yè)績(jī)目標(biāo)的堅(jiān)持。并提出了強(qiáng)投資、沖規(guī)模、快周轉(zhuǎn)、重回行業(yè)30強(qiáng)等有力目標(biāo)。首創(chuàng)置業(yè)新任總裁鐘北辰在上任后曾表示，房地產(chǎn)行業(yè)的分化正在不斷加速，“公司必須保持足夠的增速，或者得跑贏房地產(chǎn)企業(yè)的平均速度，跑贏房地產(chǎn)整個(gè)大盤，才能立住腳”。

    在新一任董事會(huì)帶領(lǐng)下，2018年，首創(chuàng)置業(yè)已經(jīng)開啟了提速模式以擴(kuò)大規(guī)模。首創(chuàng)置業(yè)稱，2018年，該集團(tuán)銷售“因城施策”，積極落實(shí)“快周轉(zhuǎn)”，核心城市項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)“369標(biāo)準(zhǔn)”。所謂“369標(biāo)準(zhǔn)”即3個(gè)月取得方案批復(fù)，6個(gè)月取得施工許可證，9個(gè)月取得預(yù)售證。

    不過，在業(yè)內(nèi)看來(lái)，目前房地產(chǎn)調(diào)控下，以首創(chuàng)、首開等為代表的主攻一、二線核心城市的中型房企已經(jīng)難以實(shí)現(xiàn)規(guī)模的快速擴(kuò)張。“過去兩三年，布局重點(diǎn)在三、四線城市的房企規(guī)模反而增加得比較快，但是布局在一、二線核心城市的，比如首創(chuàng)、北京是它的重倉(cāng)區(qū)，規(guī)模必然會(huì)出現(xiàn)問題。對(duì)于首創(chuàng)來(lái)說(shuō)，最大的問題就是布局問題，受局部區(qū)域調(diào)控影響非常大，目前形勢(shì)下，要實(shí)現(xiàn)千億元目標(biāo)難度的確比較大，這也是中型房企的通病。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者分析道。

    多次回A股遇阻

    張大偉認(rèn)為，市場(chǎng)上對(duì)千億元銷售額的理解并不一致，很多是通過合作項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的。事實(shí)上，在當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)下，企業(yè)對(duì)規(guī)模已經(jīng)逐漸沒有那么多盲目追求，再爭(zhēng)千億元的意義也并不大。尤其是首創(chuàng)作為國(guó)企，對(duì)規(guī)模一般沒有那么看重，沖規(guī)模的目的都是為了融資，沒有規(guī)模就會(huì)很快被資本市場(chǎng)拋棄。

    《證券日?qǐng)?bào)》記者發(fā)現(xiàn)，截至2018年12月31日，首創(chuàng)置業(yè)的資產(chǎn)總額為1697億元，其中流動(dòng)資產(chǎn)為1375億元，總負(fù)債為1315億元，資產(chǎn)負(fù)債率約為77%，首創(chuàng)置業(yè)表示，集團(tuán)憑借穩(wěn)健的財(cái)務(wù)表現(xiàn)和國(guó)企背景，保持多元暢通的融資渠道，融資成本處于行業(yè)低位。

    值得一提的是，首創(chuàng)置業(yè)自2003年在中國(guó)香港上市之后第二年便計(jì)劃回A股IPO，但多年來(lái)道路一直曲折。2016年11月份，首創(chuàng)置業(yè)再次向證監(jiān)會(huì)遞交了IPO申報(bào)稿，擬發(fā)行新股3.7億股，募集資金約為38億元。

    然而去年9月17日晚，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布公告稱，公司已于2018年9月17日向中國(guó)證監(jiān)會(huì)申請(qǐng)撤回建議A股發(fā)行申請(qǐng)。