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世茂手握9000億元土儲貨值 構建多元產業(yè)生態(tài)圈初見成效

2019-03-28 08:02  來源:證券日報網 王 崢

    “2019年一季度世茂有很多重大的投資,已完成1000億元貨值的收購。全年保守按60%去化率,預計2019年可實現銷售簽約2100億元。”基于2018年良好的業(yè)績表現,世茂集團董事局副主席、總裁許世壇在公司業(yè)績會上談及近期的收購和銷售目標時,顯得底氣十足。

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    根據世茂2018年的財報顯示,公司全年簽約額達1761.5億元,較2017年大幅上漲74.8%,目標完成率達125.8%。在規(guī)模房企之中表現搶眼,簽約額排名也前進5位,升至第11名。對此,有業(yè)內人士指出,快速增長的銷售額,將為世茂未來幾年的業(yè)績打下了良好的基礎。

    銷售大幅增長的同時,2018年世茂關鍵業(yè)績指標均實現持續(xù)提升:實現營業(yè)額855.1億元,同比上升21.4%;核心利潤117.3億元,同比上升25.3%,股東應占核心利潤85.5億元,同比上升23.4%;公司毛利率也持續(xù)提升,2018年入賬毛利率達31.5%,實現了有品質的高速增長。

    現金流充沛

    抗風險能力強勁    

    2018年,在限購持續(xù)、銀行額度收緊、融資管控、棚改降溫等多重壓力疊加的情況下,世茂通過融資拓展、負債優(yōu)化,確保資金儲備及債務安全。

    報告期內,世茂實現回款1374億元,回款額同比大幅上升70.4%,位于行業(yè)前列水平;截至2018年底,賬面現金495.8億元,較2017年底上升50.2%,未動用銀行及金融機構等融資額度約人民幣400億元,現金流充沛;總資產規(guī)模達3776億元,同比上升22.8%。

    債務結構方面,2018年世茂長期借款占比71%,短期借款占比29%。2018年6月底凈負債率62.7%,下半年通過簽約和回款的大幅增長,2018年年底凈負債率較年中下降3.3個百分點至59.4%,這已是連續(xù)第7年維持在60%左右,財務健康水平居于行業(yè)前列。

    規(guī)模持續(xù)增大,資金儲備充裕,負債掌控有度,讓世茂在行業(yè)“集中度提升”和“競爭加劇”的大環(huán)境下,擁有了平衡力和主動權,也為其應對周期性變化提供了強有力的支撐。

    開拓金融創(chuàng)新

    穩(wěn)控融資成本

    近年來,世茂持續(xù)探索房地產金融創(chuàng)新,圍繞房地產上下游全產業(yè)鏈研發(fā)各類創(chuàng)新金融產品,在資產證券化道路上,已呈現出行業(yè)創(chuàng)新“領先者”的姿態(tài),形成了一套獨有的低成本模式。

    2018年7月份,上海證券交易所成功發(fā)行“世茂-華能-開源住房租賃信托收益權資產支持專項計劃”,這是全國首單住房租賃儲架式租金ABS項目,期限20年,儲架規(guī)模10億元,獲評AAA級,票面利率5.6%,為同一時期的行業(yè)最低利率。同年12月份,上交所成功發(fā)行“華能信托-開源-世茂住房租賃資產支持專項計劃”,這是全國首單由信托公司承擔管理人的資產支持專項計劃。

    以優(yōu)異的財務表現為依托,世茂在資本金融市場表現亮眼,展現出不凡的融資拓展能力。2018年至2019年2月份共發(fā)行23.2億美元高級票據;另外,2018年3月份,發(fā)行9.5億人民幣點心債;6月份,發(fā)行12億人民幣點心債;2018年9月份至2019年初,陸續(xù)完成世茂建設和世茂房地產共計128.6億元公募債和私募債續(xù)期,利率6.5%-6.9%,為當時市場最低利率之一。

    多樣化的融資渠道拓展及成本管控使世茂全年融資成本控制在5.8%,持續(xù)處于行業(yè)較低水平。

    對此,業(yè)內人士表示,本輪房地產調控仍未結束,短期難以大幅放松。面臨宏觀經濟拐點,房地產市場也將迎來差異化轉變,行業(yè)集中程度持續(xù)提升,品牌房企更具競爭優(yōu)勢。在行業(yè)洗牌的大背景下,出色的財務管理能力及穩(wěn)健的財務表現將成為世茂高質量發(fā)展的增速馬達,助力其持續(xù)前行。

    此外,優(yōu)質的業(yè)績與卓越的財務表現,也為世茂贏得了境內外評級機構的高度肯定和全面認可,有助于企業(yè)形成低資金、高利潤率的良性循環(huán)。

    標準普爾、惠譽國際分別維持世茂“BB+”、“BBB-”評級,穆迪將世茂Ba2評級展望由“穩(wěn)定”升至“正面”,國內主要評級機構維持“AAA”的主體最高信用等級。

    除評級展望上調外,2018年世茂全年股息每股120港仙,較2017年同比上升20%,秉持公司與股東共贏共享的理念,持續(xù)實現股東權益最大化。

    而良好的財務指標和較低的融資成本,也讓世茂進一步充實并優(yōu)化了自身的土地儲備。財報顯示,2018年世茂土地儲備遍布87個城市,264個項目,權益前土地儲備約為5538萬平方米,全年新增權益后土地519億元,大部分位于一、二線及強三、四線城市。

    值得注意的是,依托于對政策趨勢的深度研判、敏銳的城市洞察、前瞻性的戰(zhàn)略思維、不斷深化的區(qū)域深耕,世茂在全國熱點區(qū)域均擁有充足的資源儲備,并重點布局了國家級戰(zhàn)略核心區(qū)。目前世茂的貨值超9000億元,其中,重點深耕之一的粵港澳大灣區(qū),土儲貨值達2000億元,借勢核心區(qū)域優(yōu)勢,在深圳前海、龍崗、坪山布局“一城三塔”,聚力占位,建設城市新地標。重點布局的長三角地區(qū)土儲貨值達2250億元,福建地區(qū)土儲貨值達2100億元。

    許世壇還表示,世茂的融資成本較低,現金較充裕。“當下是并購的好機會,這兩年部分房企進入還債高峰期,可能也遇到了一些還款壓力。另一方面,現在拍地是越來越難了,不管是一線二線甚至三、四線城市,公開市場的土地已經比之前兩年的地王價還高,所以我們覺得收購相對更可控”。

    自營與合作并舉

    IP打造助力酒店開疆拓土

    實際上,世茂2018年的業(yè)績爆發(fā),還得益于多元業(yè)務的強勁發(fā)展。報告期內,全年酒店、商業(yè)、物業(yè)及其他收入較2017年上升26.9%,達46.1億元,為實現整體有品質高速增長注入了可持續(xù)發(fā)展基因。

    報告期內,各酒店總錄得收入人民幣19.1億元,息稅折舊攤銷前利潤人民幣5.9億元,EBITDA率30.8%。2018年,世茂不斷夯實酒店品牌及產品矩陣,以“自營+合作”IP構建與運營模式,實現了品牌增值與價值傳導的高效跨越。

    2018年11月15日,歷時12年打磨的上海佘山世茂洲際酒店盛大啟幕,以“尊重自然生態(tài)”為理念,實現建筑與自然的融合共生,開創(chuàng)世界建筑奇跡,為上海這座創(chuàng)新之城、人文之城、生態(tài)之城再添新名片。

    自營酒店方面,世茂喜達酒店集團自2017年成立以來,高速發(fā)力,著力打造旗下自主品牌酒店,帶領中國民族品牌走向國際。

    目前,世茂喜達旗下10家酒店已穩(wěn)步經營,51家蓄勢待發(fā),其中包含6家海外酒店。未來將深入一二線城市為主的經濟和旅游發(fā)展強勁地區(qū),布局新一代中高端酒店市場,發(fā)展成為國際化的酒店集團。    

    商業(yè)及主題娛樂

    標桿項目蓄勢待發(fā)    

    商業(yè)及主題娛樂業(yè)務2018年也呈現出極強的爆發(fā)力,經過10余年的發(fā)展,世茂商業(yè)版塊已進入26個城市,擁有超過48個商業(yè)項目。報告期內,商業(yè)運營收入呈現良性增長態(tài)勢:上海世茂廣場煥新重啟、上海世茂大廈正式啟用,連同其他物業(yè)共錄得商業(yè)運營收入人民幣10.9億元,息稅折舊攤銷前利潤人民幣6.1億元,EBITDA率為56%,在行業(yè)內出類拔萃。

    2018年,世茂在商業(yè)項目布局上,充分體現出了科學性和前瞻性,以沿海發(fā)達地區(qū)為主,同時進入內陸經濟發(fā)達城市,在一線及多個二線城市核心區(qū)均有項目分布。此外,為高度賦能城市生活,世茂在2018全新發(fā)布“文化+、活力+、體驗+、科技+”系列品牌計劃,通過項目規(guī)劃、業(yè)態(tài)布局、資源整合等形式打造城市新生活范本。

    具體到產品業(yè)態(tài),世茂商業(yè)已構建起“4+2”產品線,即四大商業(yè)產品線:世茂國際中心、世茂廣場、世茂摩天城、世茂52+,以及兩大辦公產品線:世茂大廈、世茂智匯園LinkPark,并在2018年圍繞“城市品位升級”和“城市美好生活”進行全面消費品質升級,重構世茂商業(yè)版塊的粘性和品牌影響力。

    世茂主題娛樂版塊主張為消費者打造多樣化的生活體驗,逐步發(fā)展出主題樂園、滑雪場、觀光廳等多種業(yè)務模式。2018年,上海世茂精靈之城主題樂園一期“深坑秘境”盛大開業(yè);世茂HelloKitty上海灘時光之旅主題館重磅亮相;長春世茂蓮花山滑雪場正式啟動。通過積極整合跨界資源優(yōu)勢,世茂促進文旅產業(yè)升級,彰顯多元發(fā)展新高度。

    在城市轉型升級的大背景下,世茂與全球領先的人工智慧平臺——商湯科技,建立全面戰(zhàn)略合作伙伴關系,深度契合城市需求,為城市智能升級貢獻力量。

    據悉,2019年世茂旗下的專業(yè)公司將借鑒地區(qū)公司在公司制轉型中的寶貴經驗,實行公司制轉型,以實現收入與利潤的高效增長,力爭未來三年收入年均增幅達40%以上,并計劃在未來三年對酒店、物業(yè)進行分拆上市。

    接近世茂的人士認為,未來依托行業(yè)優(yōu)勢與綜合競爭力,多元業(yè)務將成為世茂有品質高速增長的動力馬達,其覆蓋地產、酒店、商業(yè)、主題樂園、物管、金融、教育、健康、高科技、文化等領域的業(yè)務版圖,必將持續(xù)開拓“可持續(xù)發(fā)展生態(tài)圈”疆域,助推世茂成為“中國領先的生活服務商”。

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