世茂手握9000億元土儲(chǔ)貨值 構(gòu)建多元產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈初見(jiàn)成效

    “2019年一季度世茂有很多重大的投資，已完成1000億元貨值的收購(gòu)。全年保守按60%去化率，預(yù)計(jì)2019年可實(shí)現(xiàn)銷售簽約2100億元。”基于2018年良好的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，世茂集團(tuán)董事局副主席、總裁許世壇在公司業(yè)績(jī)會(huì)上談及近期的收購(gòu)和銷售目標(biāo)時(shí)，顯得底氣十足。

    根據(jù)世茂2018年的財(cái)報(bào)顯示，公司全年簽約額達(dá)1761.5億元，較2017年大幅上漲74.8%，目標(biāo)完成率達(dá)125.8%。在規(guī)模房企之中表現(xiàn)搶眼，簽約額排名也前進(jìn)5位，升至第11名。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士指出，快速增長(zhǎng)的銷售額，將為世茂未來(lái)幾年的業(yè)績(jī)打下了良好的基礎(chǔ)。

    銷售大幅增長(zhǎng)的同時(shí)，2018年世茂關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)均實(shí)現(xiàn)持續(xù)提升：實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額855.1億元，同比上升21.4%；核心利潤(rùn)117.3億元，同比上升25.3%，股東應(yīng)占核心利潤(rùn)85.5億元，同比上升23.4%；公司毛利率也持續(xù)提升，2018年入賬毛利率達(dá)31.5%，實(shí)現(xiàn)了有品質(zhì)的高速增長(zhǎng)。

    現(xiàn)金流充沛

    抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)勁    

    2018年，在限購(gòu)持續(xù)、銀行額度收緊、融資管控、棚改降溫等多重壓力疊加的情況下，世茂通過(guò)融資拓展、負(fù)債優(yōu)化，確保資金儲(chǔ)備及債務(wù)安全。

    報(bào)告期內(nèi)，世茂實(shí)現(xiàn)回款1374億元，回款額同比大幅上升70.4%，位于行業(yè)前列水平；截至2018年底，賬面現(xiàn)金495.8億元，較2017年底上升50.2%，未動(dòng)用銀行及金融機(jī)構(gòu)等融資額度約人民幣400億元，現(xiàn)金流充沛；總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)3776億元，同比上升22.8%。

    債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，2018年世茂長(zhǎng)期借款占比71%，短期借款占比29%。2018年6月底凈負(fù)債率62.7%，下半年通過(guò)簽約和回款的大幅增長(zhǎng)，2018年年底凈負(fù)債率較年中下降3.3個(gè)百分點(diǎn)至59.4%，這已是連續(xù)第7年維持在60%左右，財(cái)務(wù)健康水平居于行業(yè)前列。

    規(guī)模持續(xù)增大，資金儲(chǔ)備充裕，負(fù)債掌控有度，讓世茂在行業(yè)“集中度提升”和“競(jìng)爭(zhēng)加劇”的大環(huán)境下，擁有了平衡力和主動(dòng)權(quán)，也為其應(yīng)對(duì)周期性變化提供了強(qiáng)有力的支撐。

    開(kāi)拓金融創(chuàng)新

    穩(wěn)控融資成本

    近年來(lái)，世茂持續(xù)探索房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，圍繞房地產(chǎn)上下游全產(chǎn)業(yè)鏈研發(fā)各類創(chuàng)新金融產(chǎn)品，在資產(chǎn)證券化道路上，已呈現(xiàn)出行業(yè)創(chuàng)新“領(lǐng)先者”的姿態(tài)，形成了一套獨(dú)有的低成本模式。

    2018年7月份，上海證券交易所成功發(fā)行“世茂-華能-開(kāi)源住房租賃信托收益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，這是全國(guó)首單住房租賃儲(chǔ)架式租金ABS項(xiàng)目，期限20年，儲(chǔ)架規(guī)模10億元，獲評(píng)AAA級(jí)，票面利率5.6%，為同一時(shí)期的行業(yè)最低利率。同年12月份，上交所成功發(fā)行“華能信托-開(kāi)源-世茂住房租賃資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，這是全國(guó)首單由信托公司承擔(dān)管理人的資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃。

    以優(yōu)異的財(cái)務(wù)表現(xiàn)為依托，世茂在資本金融市場(chǎng)表現(xiàn)亮眼，展現(xiàn)出不凡的融資拓展能力。2018年至2019年2月份共發(fā)行23.2億美元高級(jí)票據(jù)；另外，2018年3月份，發(fā)行9.5億人民幣點(diǎn)心債；6月份，發(fā)行12億人民幣點(diǎn)心債；2018年9月份至2019年初，陸續(xù)完成世茂建設(shè)和世茂房地產(chǎn)共計(jì)128.6億元公募債和私募債續(xù)期，利率6.5%-6.9%，為當(dāng)時(shí)市場(chǎng)最低利率之一。

    多樣化的融資渠道拓展及成本管控使世茂全年融資成本控制在5.8%，持續(xù)處于行業(yè)較低水平。

    對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，本輪房地產(chǎn)調(diào)控仍未結(jié)束，短期難以大幅放松。面臨宏觀經(jīng)濟(jì)拐點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將迎來(lái)差異化轉(zhuǎn)變，行業(yè)集中程度持續(xù)提升，品牌房企更具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在行業(yè)洗牌的大背景下，出色的財(cái)務(wù)管理能力及穩(wěn)健的財(cái)務(wù)表現(xiàn)將成為世茂高質(zhì)量發(fā)展的增速馬達(dá)，助力其持續(xù)前行。

    此外，優(yōu)質(zhì)的業(yè)績(jī)與卓越的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，也為世茂贏得了境內(nèi)外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的高度肯定和全面認(rèn)可，有助于企業(yè)形成低資金、高利潤(rùn)率的良性循環(huán)。

    標(biāo)準(zhǔn)普爾、惠譽(yù)國(guó)際分別維持世茂“BB+”、“BBB-”評(píng)級(jí)，穆迪將世茂Ba2評(píng)級(jí)展望由“穩(wěn)定”升至“正面”，國(guó)內(nèi)主要評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)維持“AAA”的主體最高信用等級(jí)。

    除評(píng)級(jí)展望上調(diào)外，2018年世茂全年股息每股120港仙，較2017年同比上升20%，秉持公司與股東共贏共享的理念，持續(xù)實(shí)現(xiàn)股東權(quán)益最大化。

    而良好的財(cái)務(wù)指標(biāo)和較低的融資成本，也讓世茂進(jìn)一步充實(shí)并優(yōu)化了自身的土地儲(chǔ)備。財(cái)報(bào)顯示，2018年世茂土地儲(chǔ)備遍布87個(gè)城市，264個(gè)項(xiàng)目，權(quán)益前土地儲(chǔ)備約為5538萬(wàn)平方米，全年新增權(quán)益后土地519億元，大部分位于一、二線及強(qiáng)三、四線城市。

    值得注意的是，依托于對(duì)政策趨勢(shì)的深度研判、敏銳的城市洞察、前瞻性的戰(zhàn)略思維、不斷深化的區(qū)域深耕，世茂在全國(guó)熱點(diǎn)區(qū)域均擁有充足的資源儲(chǔ)備，并重點(diǎn)布局了國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略核心區(qū)。目前世茂的貨值超9000億元，其中，重點(diǎn)深耕之一的粵港澳大灣區(qū)，土儲(chǔ)貨值達(dá)2000億元，借勢(shì)核心區(qū)域優(yōu)勢(shì)，在深圳前海、龍崗、坪山布局“一城三塔”，聚力占位，建設(shè)城市新地標(biāo)。重點(diǎn)布局的長(zhǎng)三角地區(qū)土儲(chǔ)貨值達(dá)2250億元，福建地區(qū)土儲(chǔ)貨值達(dá)2100億元。

    許世壇還表示，世茂的融資成本較低，現(xiàn)金較充裕。“當(dāng)下是并購(gòu)的好機(jī)會(huì)，這兩年部分房企進(jìn)入還債高峰期，可能也遇到了一些還款壓力。另一方面，現(xiàn)在拍地是越來(lái)越難了，不管是一線二線甚至三、四線城市，公開(kāi)市場(chǎng)的土地已經(jīng)比之前兩年的地王價(jià)還高，所以我們覺(jué)得收購(gòu)相對(duì)更可控”。

    自營(yíng)與合作并舉

    IP打造助力酒店開(kāi)疆拓土

    實(shí)際上，世茂2018年的業(yè)績(jī)爆發(fā)，還得益于多元業(yè)務(wù)的強(qiáng)勁發(fā)展。報(bào)告期內(nèi)，全年酒店、商業(yè)、物業(yè)及其他收入較2017年上升26.9%，達(dá)46.1億元，為實(shí)現(xiàn)整體有品質(zhì)高速增長(zhǎng)注入了可持續(xù)發(fā)展基因。

    報(bào)告期內(nèi)，各酒店總錄得收入人民幣19.1億元，息稅折舊攤銷前利潤(rùn)人民幣5.9億元，EBITDA率30.8%。2018年，世茂不斷夯實(shí)酒店品牌及產(chǎn)品矩陣，以“自營(yíng)+合作”IP構(gòu)建與運(yùn)營(yíng)模式，實(shí)現(xiàn)了品牌增值與價(jià)值傳導(dǎo)的高效跨越。

    2018年11月15日，歷時(shí)12年打磨的上海佘山世茂洲際酒店盛大啟幕，以“尊重自然生態(tài)”為理念，實(shí)現(xiàn)建筑與自然的融合共生，開(kāi)創(chuàng)世界建筑奇跡，為上海這座創(chuàng)新之城、人文之城、生態(tài)之城再添新名片。

    自營(yíng)酒店方面，世茂喜達(dá)酒店集團(tuán)自2017年成立以來(lái)，高速發(fā)力，著力打造旗下自主品牌酒店，帶領(lǐng)中國(guó)民族品牌走向國(guó)際。

    目前，世茂喜達(dá)旗下10家酒店已穩(wěn)步經(jīng)營(yíng)，51家蓄勢(shì)待發(fā)，其中包含6家海外酒店。未來(lái)將深入一二線城市為主的經(jīng)濟(jì)和旅游發(fā)展強(qiáng)勁地區(qū)，布局新一代中高端酒店市場(chǎng)，發(fā)展成為國(guó)際化的酒店集團(tuán)。    

    商業(yè)及主題娛樂(lè)

    標(biāo)桿項(xiàng)目蓄勢(shì)待發(fā)    

    商業(yè)及主題娛樂(lè)業(yè)務(wù)2018年也呈現(xiàn)出極強(qiáng)的爆發(fā)力，經(jīng)過(guò)10余年的發(fā)展，世茂商業(yè)版塊已進(jìn)入26個(gè)城市，擁有超過(guò)48個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。報(bào)告期內(nèi)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入呈現(xiàn)良性增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)：上海世茂廣場(chǎng)煥新重啟、上海世茂大廈正式啟用，連同其他物業(yè)共錄得商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入人民幣10.9億元，息稅折舊攤銷前利潤(rùn)人民幣6.1億元，EBITDA率為56%，在行業(yè)內(nèi)出類拔萃。

    2018年，世茂在商業(yè)項(xiàng)目布局上，充分體現(xiàn)出了科學(xué)性和前瞻性，以沿海發(fā)達(dá)地區(qū)為主，同時(shí)進(jìn)入內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，在一線及多個(gè)二線城市核心區(qū)均有項(xiàng)目分布。此外，為高度賦能城市生活，世茂在2018全新發(fā)布“文化+、活力+、體驗(yàn)+、科技+”系列品牌計(jì)劃，通過(guò)項(xiàng)目規(guī)劃、業(yè)態(tài)布局、資源整合等形式打造城市新生活范本。

    具體到產(chǎn)品業(yè)態(tài)，世茂商業(yè)已構(gòu)建起“4+2”產(chǎn)品線，即四大商業(yè)產(chǎn)品線：世茂國(guó)際中心、世茂廣場(chǎng)、世茂摩天城、世茂52+，以及兩大辦公產(chǎn)品線：世茂大廈、世茂智匯園LinkPark，并在2018年圍繞“城市品位升級(jí)”和“城市美好生活”進(jìn)行全面消費(fèi)品質(zhì)升級(jí)，重構(gòu)世茂商業(yè)版塊的粘性和品牌影響力。

    世茂主題娛樂(lè)版塊主張為消費(fèi)者打造多樣化的生活體驗(yàn)，逐步發(fā)展出主題樂(lè)園、滑雪場(chǎng)、觀光廳等多種業(yè)務(wù)模式。2018年，上海世茂精靈之城主題樂(lè)園一期“深坑秘境”盛大開(kāi)業(yè)；世茂HelloKitty上海灘時(shí)光之旅主題館重磅亮相；長(zhǎng)春世茂蓮花山滑雪場(chǎng)正式啟動(dòng)。通過(guò)積極整合跨界資源優(yōu)勢(shì)，世茂促進(jìn)文旅產(chǎn)業(yè)升級(jí)，彰顯多元發(fā)展新高度。

    在城市轉(zhuǎn)型升級(jí)的大背景下，世茂與全球領(lǐng)先的人工智慧平臺(tái)——商湯科技，建立全面戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，深度契合城市需求，為城市智能升級(jí)貢獻(xiàn)力量。

    據(jù)悉，2019年世茂旗下的專業(yè)公司將借鑒地區(qū)公司在公司制轉(zhuǎn)型中的寶貴經(jīng)驗(yàn)，實(shí)行公司制轉(zhuǎn)型，以實(shí)現(xiàn)收入與利潤(rùn)的高效增長(zhǎng)，力爭(zhēng)未來(lái)三年收入年均增幅達(dá)40%以上，并計(jì)劃在未來(lái)三年對(duì)酒店、物業(yè)進(jìn)行分拆上市。

    接近世茂的人士認(rèn)為，未來(lái)依托行業(yè)優(yōu)勢(shì)與綜合競(jìng)爭(zhēng)力，多元業(yè)務(wù)將成為世茂有品質(zhì)高速增長(zhǎng)的動(dòng)力馬達(dá)，其覆蓋地產(chǎn)、酒店、商業(yè)、主題樂(lè)園、物管、金融、教育、健康、高科技、文化等領(lǐng)域的業(yè)務(wù)版圖，必將持續(xù)開(kāi)拓“可持續(xù)發(fā)展生態(tài)圈”疆域，助推世茂成為“中國(guó)領(lǐng)先的生活服務(wù)商”。