中航善達(dá)擬資產(chǎn)重組 物管營(yíng)收規(guī)模有望登頂行業(yè)

    本報(bào)訊

    4月15日，中航善達(dá)發(fā)布公告稱，公司第一大股東中航國(guó)際控股股份有限公司擬籌劃將其所持中航善達(dá)22.35%股份轉(zhuǎn)讓給招商蛇口，公司擬籌劃發(fā)行股份購(gòu)買招商蛇口等持有的招商局物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)。

    工商信息顯示，中航善達(dá)為深圳老牌A股公司。2018年5月28日，中航地產(chǎn)更名為中航善達(dá)，確定了公司未來(lái)的戰(zhàn)略規(guī)劃，即聚焦物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，圍繞機(jī)構(gòu)類物業(yè)資產(chǎn)的管理，重點(diǎn)發(fā)展物業(yè)及設(shè)備設(shè)施管理、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)以及客戶一體化服務(wù)外包三項(xiàng)核心業(yè)務(wù)。

    隨著轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略加速實(shí)施，中航善達(dá)成為A股中非常稀缺的物業(yè)公司。經(jīng)過持續(xù)數(shù)年的整合，在房地產(chǎn)項(xiàng)目剝離后，上市公司的去向終于塵埃落地。而對(duì)于招商蛇口來(lái)說(shuō)，此次交易意義同樣非比尋常。在國(guó)有企業(yè)不斷深化改革的時(shí)代浪潮下，物業(yè)管理行業(yè)的格局正在悄然變化。

    行業(yè)加速整合

    目前物業(yè)管理行業(yè)仍處于分散階段，公司眾多。大型物業(yè)公司通過標(biāo)準(zhǔn)化的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量和品牌效應(yīng)，加快擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，盈利能力穩(wěn)中有升。加上近年來(lái)物業(yè)公司進(jìn)入資本市場(chǎng)，管理面積已經(jīng)成為一項(xiàng)重要指標(biāo)。

    中航善達(dá)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2018年年末，其擁有總管理面積接近5500萬(wàn)平方米。招商物業(yè)年報(bào)披露的數(shù)據(jù)顯示，目前公司在管項(xiàng)目超過7500萬(wàn)平方米，兩者數(shù)據(jù)相加之后，總的在管面積將達(dá)到1.3億平方米。這個(gè)數(shù)字已經(jīng)比肩當(dāng)前中海物業(yè)，直追行業(yè)第二綠城服務(wù)的1.7億平方米。

    在資本的推動(dòng)下，大型物業(yè)公司紛紛加快對(duì)管理面積的拓展，收并購(gòu)井噴，行業(yè)集中度不斷上升，出現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)，行業(yè)分化的趨勢(shì)。行業(yè)加速成長(zhǎng)，龍頭示范先行，這也被市場(chǎng)人士稱為“新的巨無(wú)霸正在形成”。

    萬(wàn)億藍(lán)海開啟

    龍頭企業(yè)市值爆發(fā)可期

    在城市化進(jìn)程持續(xù)提高、居民收入及人均住房面積不斷提升背景下，物業(yè)服務(wù)需求有望持續(xù)提升。而政策法規(guī)的不斷完善、業(yè)主委員會(huì)制度的推進(jìn)以及房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入巨頭時(shí)代等因素推動(dòng)下，物業(yè)管理行業(yè)正在迎來(lái)快速發(fā)展的黃金時(shí)代。

    據(jù)中國(guó)產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)《2017年中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)及行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)》，不考慮物業(yè)管理費(fèi)漲價(jià)因素的情況下，全國(guó)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)2030年的潛在市場(chǎng)規(guī)模將超過13000億元。中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告顯示，2015年行業(yè)整體營(yíng)業(yè)收入水平6500億元，到2030年行業(yè)整體規(guī)模還有至少2倍的空間。

    2014年彩生活作為首家中資物業(yè)股赴港上市后，市值一度超過母公司花樣年，成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。由于基礎(chǔ)物業(yè)管理業(yè)務(wù)擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，收入風(fēng)險(xiǎn)低，風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)小等特點(diǎn)，越來(lái)越多的物業(yè)公司開始進(jìn)入資本市場(chǎng)。

    有業(yè)內(nèi)人士指出，中航善達(dá)作為A股僅有的兩個(gè)純物業(yè)公司之一，與招商蛇口強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，將支撐輕資產(chǎn)平臺(tái)做大做強(qiáng)。在消費(fèi)升級(jí)、存量物業(yè)面積持續(xù)增長(zhǎng)的背景下，公司持有的物業(yè)管理平臺(tái)股權(quán)市值有望快速增長(zhǎng)。

    頭部?jī)?yōu)勢(shì)明顯

    物業(yè)管理行業(yè)高度分散以及“大行業(yè)，小龍頭”的競(jìng)爭(zhēng)格局。在居民消費(fèi)升級(jí)、部分地產(chǎn)企業(yè)配套物管業(yè)務(wù)退出、小型物業(yè)公司低效經(jīng)營(yíng)的淘汰機(jī)制等因素下，頭部公司有望享受行業(yè)增長(zhǎng)和市場(chǎng)集中度提升的雙重紅利。

    中航善達(dá)2018年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入66.6億元，歸屬于母公司所有者凈利潤(rùn)8.6億元，同比分別增長(zhǎng)12.94%、468.84%。按類型分，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)營(yíng)收27.03億元，同比減少3.74%，占比降至40.61%；物業(yè)管理業(yè)務(wù)收入37.18億元，同比則增加29.68%，占比升至55.87%。

    2018年，招商物業(yè)的總營(yíng)收則達(dá)到66.38億元，在已披露業(yè)績(jī)的物管公司中排名第三，僅次于萬(wàn)科物業(yè)97.96億元、綠城服務(wù)67.1億元。

    中航善達(dá)和招商蛇口作為行業(yè)內(nèi)典型的頭部企業(yè)，憑借整合優(yōu)勢(shì)，未來(lái)有望成為國(guó)內(nèi)物業(yè)管理第一股。尤其是在馬太效應(yīng)的驅(qū)動(dòng)下，發(fā)展?jié)摿Ψ浅＞薮蟆?/p>

    實(shí)際上，中航善達(dá)和招商蛇口的重組是物業(yè)行業(yè)近年來(lái)發(fā)展的縮影。4月10日，保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司發(fā)布公告，保利物業(yè)的股票自2019年4月11日起終止在全國(guó)中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)掛牌。業(yè)內(nèi)人士紛紛猜測(cè)，有可能是保利地產(chǎn)擬分拆物業(yè)板塊上市的前奏。這些在業(yè)內(nèi)有較好的口碑、業(yè)績(jī)和規(guī)模的頭部企業(yè)，紛紛在資本市場(chǎng)動(dòng)作不斷。

    對(duì)此，有分析人士指出，“從保利到招商，可以看出國(guó)資委資產(chǎn)大整合的一些脈絡(luò)，下一步上市公司可能會(huì)用手上的現(xiàn)金去收購(gòu)保利地產(chǎn)的物業(yè)公司及其它央企的物業(yè)公司，專業(yè)的事讓專業(yè)的公司去做，打造中國(guó)的龍頭物業(yè)公司”。