新城黑天鵝沖擊波：長期發(fā)展或受融資、土儲影響

    新城控股（601155.SH）黑天鵝事件一周過去后，新城系股價止住了跌勢。7月12日，新城控股經(jīng)歷六連跌后翻紅，漲2.77%；另外兩只港股新城發(fā)展（01030.HK）漲6.84%、新城悅（01755.HK）漲6.97%。

    但新城控股后續(xù)發(fā)展仍然不明朗。一方面，近日機(jī)構(gòu)頻繁啟動調(diào)研該公司，排查風(fēng)險；另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨金融收緊。

    有機(jī)構(gòu)對新城控股進(jìn)行調(diào)研后指出，公司未來發(fā)展或面臨重大變化，將由野蠻擴(kuò)張轉(zhuǎn)向穩(wěn)??；同時，在未來融資能力不好的情況下，公司或選擇土地變現(xiàn)來維持現(xiàn)金流。

    銀行暫停新增貸款？

    機(jī)構(gòu)對新城態(tài)度微妙，包括交銀施羅德、招商基金、萬家基金等一批公募基金被套牢。其中，交銀施羅德旗下的“新成長混合型證券投資基金”“穩(wěn)健配置混合型證券投資基金”“新成長混合型證券投資基金”等9個基金產(chǎn)品在今年一季度持有新城控股股票，占流通股比例約0.83%，是公募基金持有最多的。而在上半年，交銀施羅德還曾踩雷視覺中國。

    保證現(xiàn)金流是新城控股的當(dāng)務(wù)之急。此前新城控股董辦相關(guān)人士與機(jī)構(gòu)溝通時也表示，正在積極與銀行、機(jī)構(gòu)溝通，保證下一步融資順暢。

    根據(jù)此前新城控股公布的《關(guān)于新城控股集團(tuán)股份有限公司公司債券的臨時受托管理事務(wù)報告》，新城將“18新城05”“19新城01”“19新城02”委托給中信建投證券股份有限公司管理，債券余額分別為216億、110億、100億，到期日為2022、2023、2024年。

    據(jù)數(shù)據(jù)顯示，截止到2019年7月11日，新城控股融資融券余額17.66億，融資買入2.22億，融資償還2.42億，融資余額17.61億，融券余額507.1萬元，融資凈買入-1973.32萬。其融資買入在7月10日有一筆大額進(jìn)賬，高達(dá)2.77億元，在原董事長猥褻事件爆發(fā)的兩天內(nèi)，融資買入到達(dá)前所未有的低谷。7月9日融資償還高達(dá)5.93億。

    新城控股的融資余額在5月-6月呈波動上升趨勢，7月3日達(dá)到頂峰19.41億，之后持續(xù)走低，到7月10日才略有回升。其融券余額也呈下降趨勢，這對新城來說并不是一個好的信號。融資融券余額直接反映了市場投資者參與度的問題，從這個角度來看，新城控股的未來讓人擔(dān)憂。

    根據(jù)新城控股2018年年報，公司負(fù)債合計2794億元，其中長期借款237億，應(yīng)付債券為267億。新城控股財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2018年末，發(fā)行人資產(chǎn)總額為3303億元，比上年增加79.98%；負(fù)債總額為2794億元，比上年增加77.32%。其中，流動負(fù)債比上年增加72.82%；非流動負(fù)債比上年增加99.00%。

    根據(jù)2018年報披露，大多數(shù)募資用于償還銀行借款。如“16新城01”“16新城02”募資中14.95億元用于償還銀行借款，“16新城03”募資中4.13億元用于償還銀行借款，“18新控01”募資用于償還到期公司債券。

    一名業(yè)內(nèi)人士指出，土地投資跟新增貸款是相輔相成的，如果不能新增融資，那么公司就要暫緩拿地。

    融資擔(dān)憂

    此前，瑞銀認(rèn)為新城控股合約銷售及補(bǔ)充土儲速度放緩。該行將新城發(fā)展評級由“買入”降至“中性”，目標(biāo)價由9.5港元降至7港元；大摩也發(fā)表研報指，新城發(fā)展和新城控股的融資和營運前景面臨不確定性，投資者擔(dān)憂公司過去低價收購綜合項目的競爭優(yōu)勢，可能會因管理層變動受到影響，因此下調(diào)兩家公司的評級，目標(biāo)價亦大削約44%。其將新城發(fā)展的評級由“增持”降至“與大市同步”，目標(biāo)價由11.75港元減至6.52港元，而新城控股的評級則降至“減持”，目標(biāo)價調(diào)低至22.12元人民幣。大摩指出，管理層已停止投地以保存兩家公司的現(xiàn)金水平，或?qū)е驴墒圪Y源缺失，短線投資者還擔(dān)心品牌受損會沖擊合約銷售，購房者亦擔(dān)憂預(yù)售項目能否完工，若不買新土地，預(yù)計明年合約銷售下跌20%。

    知情人士透露，新城內(nèi)部認(rèn)為2019年（債務(wù)）到期壓力不大。根據(jù)公司披露的信息，公司未受限現(xiàn)金400億元，下半年預(yù)計權(quán)益銷售回款900億元，另外剛性支出450億元（包括土地款、稅收等）。

    新城控股相關(guān)人士曾對前來咨詢的投資者與機(jī)構(gòu)表示，目前公司也是“邊走邊看”。放緩拿地，加快銷售，或許是機(jī)構(gòu)未來一段時間對新城控股的看法。有媒體報道，新城控股出事后，曾主動退出了一部分合作項目。

    而新城內(nèi)部的態(tài)度是，公司此前是擴(kuò)張態(tài)勢拿地，那么2020年則是放緩的態(tài)勢，土地不會制約公司銷售。對于主動降低公司業(yè)務(wù)增速，上述知情人士稱，這表明公司對未來融資能力的悲觀預(yù)期。