■本報記者 王麗新
從房子成為商品到年銷售額高達(dá)15萬億元,30多年以來,極少有哪個行業(yè)能像房地產(chǎn)一樣發(fā)展到如此巨大的體量。今年上半年,房地產(chǎn)增量市場銷售額達(dá)7萬億元,百強(qiáng)房企市場份額越來越高。
正如萬科董事會主席郁亮所示,行業(yè)集中度上升,頭部企業(yè)間競爭激烈。今天中國50家開發(fā)商獲得2/3的市場份額,如何在市場中脫穎而出,考驗(yàn)的是方方面面的能力。
不得不說,其中最重要的能力之一,是拿地。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究統(tǒng)計,今年上半年,銷售百強(qiáng)房企新增貨值總量超過4.5萬億元,相比5月末提升近1萬億元,其中有14家房企新增貨值突破千億元。
10強(qiáng)房企拿地貨值近萬億元
強(qiáng)者恒強(qiáng)邏輯仍在上演。上半年,銷售TOP10房企新增貨值全部超過千億元,其中碧桂園、綠地和萬科分列前三,新增貨值均已突破2000億元,遙遙領(lǐng)先其他房企。
從銷售集中度和新增貨值集中度對比來看,資源高度集中于龍頭房企。銷售金額TOP10和新增貨值TOP10房企重合數(shù)量高達(dá)9家,規(guī)模房企依舊占據(jù)絕對優(yōu)勢。僅有中海新增貨值位列12名,跌出前十。相應(yīng)地,世茂銷售金額排名11,但新增貨值排名第6。
《證券日報》記者根據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計獲悉,10強(qiáng)房企上半年拿地貨值總計將近1萬億元,占百強(qiáng)房企總拿地貨值的22%。值得一提的是,10強(qiáng)房企新增土地價值總計高達(dá)7185億元,這意味著這10家房企上半年拿地花費(fèi)了7185億元(全口徑非權(quán)益)。
克而瑞分析師認(rèn)為,銷售百強(qiáng)房企整體拿地銷售比為0.38,上半年整體拿地銷售比基本穩(wěn)定在0.38-0.4之間,百強(qiáng)房企拿地維持較為謹(jǐn)慎態(tài)度。對比2018年同期各梯隊的拿地銷售比,均有不同程度的下滑。其中,第二梯隊與后50強(qiáng)房企拿地銷售比大于平均值水平,規(guī)模擴(kuò)張需求較為明顯,尤其以金地、中梁、新希望、電建地產(chǎn)等為代表。
該分析師進(jìn)一步稱,結(jié)合土地儲備去化周期來看,禹洲、中駿等新增貨值排名相對靠前的企業(yè),在保證去化的基礎(chǔ)上,規(guī)模再上臺階問題不大。當(dāng)然,部分規(guī)模房企如保利等上半年拿地相對低調(diào),新增貨值排名并不高。源于有充足土地儲備做支撐,這些房企可以通過控制投資節(jié)奏來進(jìn)行戰(zhàn)略性和結(jié)構(gòu)性的調(diào)整。
土地儲備相對薄弱,去化相對較快的房企納儲更為積極。例如弘陽、大華、新希望等2018年土地儲備去化周期不足2.5年,但上半年拿地銷售比顯著高于行業(yè)平均水平,其中弘陽、新希望拿地銷售比均超過1。
二線城市成拿地主戰(zhàn)場
從百強(qiáng)房企新增土地儲備能級選擇來看,調(diào)結(jié)構(gòu)持續(xù)深化。
上半年,房企在三、四線城市和二線城市新增土地儲備建筑面積占比旗鼓相當(dāng),這與去年三、四線占比居高不下形成強(qiáng)烈對比。同去年全年相比,2019年上半年,三、四線城市新增土地儲備建筑面積占比下滑近8個百分點(diǎn)。
相應(yīng)地,上半年二線城市新增土地儲備建筑面積占比已接近50%,房企重回二線城市的戰(zhàn)略意圖凸顯,其實(shí)從年初大量上市房企表態(tài)2019年投資以回歸一、二線城市為主也可見一斑。值得一提的是,在上半年50城賣地情況來看,杭州以1400多億元位居榜首,遠(yuǎn)高于北京賣地收入。此外,天津、武漢等城市也排在前頭。
克而瑞表示,相比之下,武漢、重慶和天津更受百強(qiáng)房企的青睞,雖然百強(qiáng)拿地中包含收并購?fù)恋?,但并不影響整體趨勢。
“拿地投資曲線變化的背后,銷售回款和融資到位數(shù)額是無形之手。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報》記者表示,從拿地節(jié)奏上看,今年前兩個月,房企拿地相對不積極,一方面是銷售淡季回款不高;另一方面則是融資渠道尚未放松,企業(yè)儲備的“糧食”不足以支撐大量拿地投資。進(jìn)入3月份以后,融資渠道相對放松,房企拿地積極性立刻轉(zhuǎn)高,紛紛補(bǔ)倉,二季度后期則重歸理性。
至于下半年走勢,上述克而瑞分析師認(rèn)為,在三、四線市場衰退勢頭未減的大前提下,下半年將仍然是企業(yè)拿地回歸二線城市的窗口期。不過,隨著資金監(jiān)管加強(qiáng)、補(bǔ)倉需求得到滿足的情況下,預(yù)計下半年拿地節(jié)奏相比上半年高峰期時會放緩。
此外,在考慮到資金成本、拿地成本等因素下,企業(yè)盲目追高拿地并不可取,縱觀近幾年“地王”開盤去化均不理想,在保證盈利空間的基礎(chǔ)上積極納儲才是房企穩(wěn)定發(fā)展的前提。
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