正榮地產(chǎn)土地儲備貨值達4500億元 “精總部強區(qū)域”提升一線戰(zhàn)斗力

    本報記者 王麗新

    加快邁向第一梯隊的“千億新兵”正榮地產(chǎn)，8月25日發(fā)布了2019年中考成績單。與上一個三年求規(guī)模高速發(fā)展不同的是，對于未來三年，正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事兼董事長黃仙枝將其定位為“高質(zhì)量發(fā)展”。

    截至6月30日，正榮地產(chǎn)實現(xiàn)營收136.5億元人民幣（單位下同），同比增長10.8%；凈利潤11.8億元，同比增長23.2%；核心利潤達11.5億元，同比增長33.4%；凈負債比率為70.8%，現(xiàn)金短債比例由2018年底的1.19倍提升至1.21倍，債務結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。與此同時，今年前7個月，正榮地產(chǎn)合約銷售額達687億元，完成全年1300億元目標的53%。

    在2019年中期業(yè)績會上，黃仙枝表示，“對當下的正榮而言，盈利能力、財務安全和規(guī)模這三個指標都非常重要，正榮自2017年以來一直致力于優(yōu)化財務結(jié)構(gòu)，今年實施的’新三年戰(zhàn)略’主要定位即是’高質(zhì)量發(fā)展’，未來要以現(xiàn)金流和利潤為核心導向，提升全周期經(jīng)營效率及效益。”

    “精總部強區(qū)域”提升一線戰(zhàn)斗力

    繼2018年實現(xiàn)千億元規(guī)模之后，黃仙枝于2019年提出了“新三年戰(zhàn)略”，在組織架構(gòu)上提出了基于“精總部、強區(qū)域”的轉(zhuǎn)變，決心快速做大做強區(qū)域公司，賦能一線提升效率和戰(zhàn)斗力。

    據(jù)正榮管理層表示，目前正榮已經(jīng)將組織架構(gòu)調(diào)整為二級架構(gòu)，即總部＋區(qū)域。在總部，將業(yè)務部門整合升級，通過打通總部-區(qū)域-項目的經(jīng)營數(shù)據(jù)，推動業(yè)務的標準化管理，加強總部精細化管理與風控能力；在區(qū)域，加大對一線的授權(quán)力度，根據(jù)區(qū)域公司成熟度，進行差異化授權(quán)，高效決策，提升一線戰(zhàn)斗力。

    據(jù)悉，在打出這一套“實施扁平化管理、以運營結(jié)果為導向”的管理變革組合拳后，正榮的周轉(zhuǎn)速度再度加快，項目首開時間縮短至7個月，首開去化率為70%。此外，正榮產(chǎn)品標準化步伐加快，上半年項目標化復制率達到100%。

    “從700億元發(fā)展到1000多億元，為了適應規(guī)模發(fā)展，首先要把權(quán)利下放到一線城市，集團更多是做標準化管理體系，對投資大策略、大戰(zhàn)略和大方向做統(tǒng)籌。”黃仙枝表示，組織變革完成后，“新三年戰(zhàn)略”初步定下的目標是，2019年至2021年，以每年30%左右的增長速度發(fā)展。

    凈負債率再度下降

    值得一提的是，在規(guī)模和利潤同步上漲的背后，正榮的杠桿率得到了進一步下降。

    據(jù)中期業(yè)績報告顯示，正榮地產(chǎn)的凈負債率由2018年底的74%進一步降低至2019年中期的70.8%；平均融資成本為7.6%，比2018年底降低2個百分點；現(xiàn)金存量較2018年增加6.2%至301.4億元。

    據(jù)正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事、副總裁陳偉健透露，自2018年進入資本市場以來，正榮持續(xù)拓寬融資渠道，并依靠IPO、合作、增發(fā)股票以及加大現(xiàn)金回款等多種手段降低負債率。如今，“我們已經(jīng)將負債率控制在一個健康水平，如果有好的投資機會，可以把凈負債率控制在80%左右。”陳偉健如是說。

    此外，在融資方面，截至2019年6月底，正榮地產(chǎn)在資本市場融資額度已超過130億元，境外優(yōu)先票據(jù)占比由2018年底的11%大升至24%，并已拓展包括美元債、永久資本證券、資產(chǎn)支持證券、資產(chǎn)支持票據(jù)、以及長租公寓債等多元化融資渠道。

    “今年融資成本還有改善空間。”陳偉健表示，隨著明年以新債將老債置換后，融資成本將進一步下降。他同時強調(diào)，目前仍有很多美元債額度，但會考慮匯率波動影響和美元債的發(fā)行比例問題，未來可能會購一些美元資產(chǎn)對沖。

    接下來，正榮將嚴控融資成本，同時重視土地儲備的規(guī)模和質(zhì)量，以此優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)，提升利潤空間。

    土地儲備貨值達4500億元

    據(jù)中期業(yè)績報告顯示，截至2019年6月底，正榮地產(chǎn)總土儲為2634萬平方米，貨值約4500億元，一、二線城市總土儲占比為71%；平均土地成本為4624元;權(quán)益比為57%，較2018年底的53%進一步提高。

    從2019年至今新增土儲共323萬平方米來看，其中深耕區(qū)域海西及長三角地區(qū)土儲進一步夯實，分別占到新增總土儲的34%、24%;同時強二線占新增土儲面積更是高達87%。對此，德意志銀行亦指出，低成本的一、二線城市土儲將加強正榮地產(chǎn)的競爭力，令其成為該等城市市場復蘇的主要得益者。

    “今年拿地權(quán)益總預算是300億元，目前大概花費160億元，還剩140億元左右。”正榮地產(chǎn)管理層表示，“面對激烈的市場競爭，我們會保持審慎穩(wěn)健的投資原則，堅持區(qū)域深耕策略，聚焦于一、二線核心城市及其都市圈，提高當前的市場占有率，延續(xù)’1+6+X’式拓展，即’一個總部、六個區(qū)域、多個項目’戰(zhàn)略布局。”

    總體來看，經(jīng)過幾年高速擴張后，正榮正逐漸走上了冷靜穩(wěn)健的發(fā)展之路。正如黃仙枝所示，“我們相信只要能同時兼具盈利能力、穩(wěn)健的財務狀況和一定的規(guī)模，這樣的發(fā)展才是正榮要實現(xiàn)的高質(zhì)量發(fā)展。”

（編輯 才山丹）