中小房企破局之道：與時間賽跑 抓緊上市 賣項目求生

    ■本報記者 趙琳

    伴隨著調(diào)控、去杠桿等政策的出臺，中小房企因負債高、融資難、現(xiàn)金流吃緊，生存承壓。

    面對困局，中小房企為了能夠“活下去”，不得不另辟蹊徑——依靠加快上市進度、出售旗下項目“割肉求生”。如果說，過去中小房企通過超常規(guī)發(fā)展、彎道超車還存有一絲追趕的機會，那么現(xiàn)在其更多思考的則是如何能夠躲過一劫，度過寒冬。

    加快赴港上市步伐

    自2018年四季度開始，中國香港資本市場迎來一批內(nèi)地房企。10月11日，美的置業(yè)和大發(fā)地產(chǎn)上市。前者是2017年中國地產(chǎn)39強，2017年銷售金額507億元；后者則是成立于1996年、深耕長三角區(qū)域的住宅房地產(chǎn)開發(fā)商，2017年營收近46億元。

    資本即機遇。以大發(fā)地產(chǎn)為例，上市前的2015年至2017年公司收益分別為6.89億元、7.05億元和45.7億元；凈利潤從5341萬元增至1.44億元。但三年間，公司的凈現(xiàn)金流從-7.92億元降至-23.93億元、凈資產(chǎn)負債率從196.5%升至270.8%。2017年純利率僅為3.2%。

    經(jīng)營性現(xiàn)金流不容樂觀、負債水平高企對大發(fā)地產(chǎn)進一步擴張發(fā)展形成桎梏。而隨著在港交所上市，公司募集資金8.1億元，其中約60%用于開發(fā)現(xiàn)有物業(yè)項目，約30%用于償還借貸，約10%用作一般營運資金。為公司帶來了新的發(fā)展機遇。

    此后，區(qū)域性房企開始發(fā)力赴港上市。2018年11月份和12月份，總部位于河南許昌的恒達集團控股和總部位于惠州的萬城控股相繼登陸中國香港資本市場。

    資料顯示，恒達集團控股是一家立足于河南本土的小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。2017年收入15.5億元。截至2018年7月31日，旗下21個房地產(chǎn)開發(fā)項目均在河南當(dāng)?shù)?。?005年首次有意通過借殼登陸A股以來，其四次沖擊上市終于如愿。招股書披露，恒達集團2015年-2017年的資產(chǎn)負債率分別92.82%、92.88%和90.24%。

    與恒達集團控股相似，萬城控股也是一家“蠅量級選手”，2017年其收入僅9.73億元，溢利7677.7萬元。截至2018年9月30日，萬城控股共有17個項目，土地儲備89.7萬平方米，總建筑面積約210萬平方米。雖屬“迷你型”房企，但萬城控股的資金壓力同樣不小。2015年-2017年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為-3.03億元、2.77億元和-2.25億元，資產(chǎn)負債率均超85%。

    2019年以來，截至目前，已有德信中國、銀城國際控股、中梁控股等陸續(xù)在港上市。這些房企中，除中梁控股在房地產(chǎn)百強企業(yè)名單中排在第29名外，其他都是小房企。在上市前也都或多或少存在著負債率較高、融資利率高企等現(xiàn)象。另據(jù)《證券日報》記者不完全統(tǒng)計，目前在港交所排隊的房企還有海倫堡、萬創(chuàng)國際、奧山控股、銀城國際和新力控股等7家。

    德勤中國全國上市業(yè)務(wù)組聯(lián)席主管合伙人歐振興對《證券日報》記者表示，“從去年四季度以來到今年8月底，共有8家內(nèi)房股在中國香港主板上市。通過在港上市，房企可以迅速獲得融資，進行項目布局，有利于公司發(fā)展。”其同時表示，“如果市場環(huán)境配合，目前排隊的7家房企中，預(yù)計一半有望于今年年底登陸中國香港資本市場”。

    通過“賣子”求生

    上市即上岸。對于已經(jīng)上市的房企來說，面對巨大的資金壓力，也只能通過出讓項目，回籠資金緊急“補血”，以求安然度過“寒冬”。

    今年6月份，廣州本土的老牌房企粵泰股份，將旗下包括廣州嘉盛項目、廣州天鵝灣二期項目、淮南恒升天鵝灣80%股權(quán)、淮南粵泰天鵝灣20%股權(quán)和深圳中浩豐20%股權(quán)的優(yōu)質(zhì)項目，以63.97億元的價格打包出售給世茂房地產(chǎn)。出售明星產(chǎn)品線，是粵泰股份不得已而為之。

    相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，粵泰股份短期借款37.2億元，長期借款16.86億元，貨幣資金僅3.91億元，逾期本息31.98億元，持續(xù)經(jīng)營能力存在重大不確定性。

    展開“自救”的還有陽光100中國。4月2日，陽光100以13.34億元作價出售重慶陽光壹佰70%股權(quán)給融創(chuàng)中國；4月14日，其將卓星集團100%股權(quán)及債權(quán)以46.6億元出售給佳兆業(yè)；8月2日，以5.13億元出售位于東莞市松山湖的一幅產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地。據(jù)陽光100一位高層此前表示，“今年還將出售100億元的資產(chǎn)。”

    據(jù)《證券日報》記者不完全統(tǒng)計，近一年來，已有中華企業(yè)、云南城投、新城控股、新湖中寶、泰禾集團等多家房企出售旗下項目。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進對《證券日報》記者表示，房企需要賣項目“回血”，說明其內(nèi)部資金壓力還是比較大的。目前看來，這些公司的規(guī)模都不大，大多是因為其內(nèi)部管理層意見不統(tǒng)一，導(dǎo)致近年發(fā)展滯后。當(dāng)市場趨緊時，這類企業(yè)就會感到很大的壓力，雖然可以通過賣項目緩解短期的資金壓力，但后續(xù)想要活下去，還是需要及時糾偏，注意投資方向的選擇。

    壓力重重前景難料

    無論是通過上市融資，還是出售旗下項目，房企最終的目的無疑是獲得資金，緩解壓力。然而，并非所有的努力都能圓滿的解決問題。

    恒達集團控股雖然于去年年底成功登陸港交所，但其公布的2019年半年報顯示，上半年集團收入約3.6億元，同比下降4%;毛利約1.07億元，同比下滑20%；利潤約2346.7萬元，同比下滑7.6%。

    于今年3月份登陸港交所的銀城國際控股半年報顯示，今年上半年，其總營收達37.39億元，同比增3341.78%，但公司凈利潤僅4848.7萬元，較去年同期的2.44億元下降超八成。同時，公司毛利率僅12.03%，同比減少41.5%。

    除業(yè)績不盡人意外，由于高負債壓頂，赴港上市的中小房企估值也都偏低，新股破發(fā)頻現(xiàn)。歐振興告訴《證券日報》記者，“由于受政策影響較大，投資者對內(nèi)房股都比較謹(jǐn)慎，估值不會給到太高，一般在10倍左右或以下。”

    此外，《證券日報》記者通過對32家主流房企融資綜合成本統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，房企市值在1000億元以上的7家房企，上半年平均融資成本率為5.42%；市值在200億元以內(nèi)的10家房企，上半年平均融資成本率為6.91%。

    鵬華基金國際業(yè)務(wù)部總經(jīng)理尤柏年對《證券日報》記者表示，“不同地產(chǎn)公司之間有不同的融資成本，最主要的原因在于各家地產(chǎn)公司之間的償債能力有較大差異。”其認為，“在目前的市場環(huán)境中，未來房企的信用風(fēng)險會有較明顯分化，對于小的地產(chǎn)公司而言，信用風(fēng)險會加大；但對于國內(nèi)排名靠前的大型地產(chǎn)公司而言，其融資渠道多樣化，因此受到的負面影響有限，甚至局部地區(qū)可能會因市場競爭壓力的減弱而更利好大型地產(chǎn)公司在當(dāng)?shù)氐臉I(yè)務(wù)。”