房租抵稅引發(fā)房東恐慌全國租賃備案或不足1%

    房租抵扣個稅，這件讓工薪族喜大普奔的好事，卻引發(fā)了房東擔憂被稅務局查繳出租房屋稅收的恐慌，房東、中介、房客三者間正在上演一場博弈。

    多位稅務局人士就此表示，目前地方不大可能會通過房租專項附加扣除信息去查房東租金收入是否交稅，稅務總局也沒有這方面加強征管的通知。目前稅務部門很難掌握住房租賃的具體信息，以此作為征稅的稅源有相當大的難度。

    房東不愿意配合租戶登記

    在北京某事業(yè)單位上班的小許，近日接到了單位人事發(fā)來的個人所得稅專項附加扣除說明。信息采集表中租房一項，要求提供房東或中介機構(gòu)的相關(guān)身份證號碼、姓名或統(tǒng)一社會信用代碼。

    房東姓名、身份證號碼、住房地址等都是必填項，不填的話則沒法上報。據(jù)了解，專項附加扣除相關(guān)佐證資料，須要在填寫信息第二年的匯算清繳期（即次年的3月1日至6月30日）結(jié)束后五年內(nèi)留存?zhèn)洳椤?/p>

    某單位住房租金專項附加扣除信息采集表

    小許承租的是某大型租賃機構(gòu)的房子，目前租賃機構(gòu)給他的說法是，可能1月中旬前公司才會有消息，究竟能不能填寫他們的信息。

    “房東直租房客”模式的承租人，已經(jīng)陷入了與房東的扯皮中。

    房客程小姐表示：“房東一年也見不到一次，平常聯(lián)系特別少，貿(mào)然去要身份證號，人家難免會有戒心。”

    房東一方也有憂慮，擁有多套房產(chǎn)的趙前（化名）就表示：“國家征稅我們支持，但如果房客拿著你的信息，去做別的事情了呢？”

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，業(yè)主擔憂租賃行為被記錄后，未來會涉及到房地產(chǎn)稅等更多的稅費。這種情況下，不愿意配合租戶登記也就成為了必然。以北京為例，租賃行為的備案比例非常低，不足一成，從全國來看，估計連1%都不到。

    中證君為此也采訪了稅務部門的相關(guān)人士，福建某地稅務局人士表示，目前個稅抵扣工作剛剛起步，工作也在摸索，目前很多收上來的材料信息都不全，只能退回去讓重新填寫。

    至于是否會掌握房東信息用以后續(xù)征稅，該人士表示，從稅務部門的角度看，目前要核實租房信息難度很大，住房租賃的具體信息，如房屋面積、房東擁有幾套房產(chǎn)以及房東與租客間的賬目往來情況都不掌握，以此作為征稅的稅源有相當大的難度。“現(xiàn)在市場上，很多個人之間簽訂的合同也不夠規(guī)范。我們連房東的銀行信息都掌握不到，更談不上征稅了。”

    房租抵稅每月減少100元左右支出

    從此次個稅抵扣的力度來看，單就租房一項，以在北京租房為例（直轄市、省會城市等租房扣除：1500元/月），可預計為租客每月減少100元左右的支出。

    針對個人出租房屋在稅務機關(guān)征收稅款時劃分為兩類，一類是個人出租住房，一類是個人出租非住房。

    業(yè)內(nèi)人士介紹，個人出租住房可按5%綜合征收率計征稅款，應納的稅款等于含稅銷售額乘以5%。如果個人出租住房租金收入是5000元，承擔的稅款為5000乘以5%，為250元。

    對于個人出租非住房，在選擇綜合征收率計征方式的情況下，兩檔綜合征收率保持不變，而在適用綜合征收率的月租金收入臨界點上較前有所變化。營改增后，計算稅金的月租金臨界點為31500元。即月租金在31500元（含）以下的適用7%的綜合征收率，月租金在31500元以上的適用12%的綜合征收率。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，此次租金抵扣個稅的政策，在具體操作中形成了很多細節(jié)性問題，類似問題也引起了市場的關(guān)注。此類問題的解決，有助于積極推進個稅改革，也有助于積極培育租賃市場的發(fā)展。

    有業(yè)內(nèi)人士表示，如果由租賃機構(gòu)作為出租方來向租客提供信息用以扣稅，可以規(guī)避房東信息泄露和房客索要房東信息困難等問題。那么未來，房客將更有意愿承租專業(yè)房屋租賃機構(gòu)的房子，而房東也更加愿意向?qū)I(yè)房屋租賃機構(gòu)出租房子。

    未來需培育成熟住房租賃市場

    個稅抵扣作為一項利國利民的政策，試之于住房租賃市場，卻意外出現(xiàn)爭議。相關(guān)人士也指出，這也反映出住房租賃市場的不成熟。

    貝殼租房統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，2018年，全國的租房人群近2億人，無論是政策走向、行業(yè)發(fā)展、企業(yè)動作，還是消費者訴求，都有了更為清晰的需求和信號，住房租賃市場呈現(xiàn)出前所未有的成長勢能。

    華泰證券研報稱，我國租賃人口和租金水平將有較大提升空間，住宅租賃市場規(guī)模有望由2017年約1.2萬億元提升至2025年約2.33萬億元，由此產(chǎn)生的個稅抵扣規(guī)模也十分龐大。

    過去一年，住房租賃市場諸多亂象屢見報端。

    2018年8月，北京市住建委集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負責人。明確要求住房租賃企業(yè)：不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源；不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。

    2018年末，多家住房租賃企業(yè)傳出爆雷跑路，住房租賃資產(chǎn)證券化和過度金融化受質(zhì)疑。與此同時，各地也加強打擊黑中介、二房東、一房多租等不法行為。剛剛結(jié)束的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議指出，要以解決新市民住房問題為主要出發(fā)點，補齊租賃住房短板。

    嚴躍進表示，從租賃市場發(fā)展的角度看，租金抵扣個稅本身是為了大力發(fā)展租賃市場，所以從穩(wěn)定租賃市場的角度看，也需要穩(wěn)定此類租金的概念，這才是一個積極健康的租賃市場發(fā)展狀態(tài)。