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貝殼研究院發(fā)布《2021年中國“新商辦”行業(yè)發(fā)展研究報告》 助力商辦市場數(shù)字化變革

2021-03-24 21:02  來源:證券日報網(wǎng) 旌鑫

    中國商辦市場體量龐大,且發(fā)展?jié)摿薮蟆?020年,我國GDP首超100萬億元,在下半年經(jīng)濟增速回正、企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)的利好因素影響下,重點20城寫字樓租金雖仍處于下行通道,但整體企穩(wěn)趨勢明顯,商辦物業(yè)大宗交易總成交額超過2000億元。貝殼研究院近日發(fā)布的《2021年中國“新商辦”行業(yè)發(fā)展研究報告》顯示:近十年全國商辦面積復(fù)合增長率均超過10%,商辦類企業(yè)數(shù)量接近2500萬個,增速接近17%。

    該《報告》著重分析了中國商辦市場將進入新發(fā)展階段,商辦從業(yè)者要加快擁抱數(shù)字化、打造權(quán)威市場數(shù)據(jù)庫、革新經(jīng)營理念并與高品質(zhì)渠道合作,迎接萬億資產(chǎn)市場變革。在貝殼研究院看來,需求驅(qū)動市場進化,在“十四五”期間,信息技術(shù)類企業(yè)會成為一線和強二線城市寫字樓租賃業(yè)務(wù)的新增長極,行業(yè)進階也將是大勢所趨。

    眾多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,消費市場復(fù)蘇態(tài)勢明顯,且隨著“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)的重磅出臺,“科技創(chuàng)新”被提到了前所未有的高度,數(shù)字經(jīng)濟是未來十年產(chǎn)業(yè)升級的主線,該領(lǐng)域釋放的辦公需求將是未來商辦市場的重要支撐。

   商辦地產(chǎn)平均增速超過住宅

    眾所周知,在新建住宅市場交易規(guī)模逐漸接近天花板后,多數(shù)房企都在爭相布局商業(yè)地產(chǎn),寄望于提前占據(jù)賽道,以便在后房地產(chǎn)時代來臨時,該業(yè)務(wù)可以變身業(yè)績主力增長點之一。事實上,華潤置地、龍湖集團等房企已經(jīng)在該領(lǐng)域占得先機,每年租金收入已經(jīng)達到60億元以上。

    “商辦市場在中國發(fā)展超過25年,已經(jīng)逐漸成為僅次于住宅市場的第二大市場。購物中心遍布全國各大城市,滿足消費者日常生活和娛樂的需求;標(biāo)準(zhǔn)化寫字樓也成為企業(yè)落地的首選。”貝殼研究院認(rèn)為,近年來各地服務(wù)業(yè)增加值占比逐年上升,加上越來越多的人口進入各大城市群,商辦市場會迎來更多的需求。

    據(jù)上述《報告》顯示,預(yù)計2021年,我國房地產(chǎn)銷售總規(guī)模達17.5萬億元人民幣,其中住宅14.3萬億元,商辦地產(chǎn)2.6萬億元;商辦地產(chǎn)行業(yè)在2013年至2018年年均復(fù)合增長率達13.1%,受宏觀環(huán)境影響,預(yù)計2019年至2022年年均增速下降至7.4%,但依舊超過住宅地產(chǎn)增速。

    另據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,2021年全國寫字樓市場凈吸納量預(yù)計將突破500萬平方米,同比增長60%。貝殼研究院認(rèn)為,目前成立的21個自貿(mào)區(qū)中對現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)、金融、信息技術(shù)和醫(yī)療健康四個行業(yè)的重視和投入會促進周邊寫字樓和物流地產(chǎn)的發(fā)展:在有利的政策條件指引下,金融、信息技術(shù)和醫(yī)療健康類的寫字樓租戶會更加傾向在自貿(mào)區(qū)周邊落地;對商務(wù)貿(mào)易和跨境電商的傾向政策則會利好自貿(mào)區(qū)周邊的物流地產(chǎn)行業(yè)。

    庫存和空置率壓力增大

    潛在需求巨大,但目前市場供應(yīng)量并不小,受疫情影響,不少城市商辦物業(yè)遭到退租,市場庫存高,銷售、租賃交易都存在較大壓力。

    以北京為例,根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測,2020年,受疫情影響,北京市寫字樓市場持續(xù)承壓,全市甲級寫字樓凈吸納量同比下降16.0%,租金同比下降7.9%,空置率18.5%,比去年提高7.4個百分點。

    據(jù)上述《報告》顯示,受疫情影響,2020年北京各甲級寫字樓商圈均出現(xiàn)不同程度的退租情況,退租租戶大多為承租能力較弱的專業(yè)服務(wù)類租戶,主要集中在望京和CBD商圈。位于CBD和中關(guān)村的乙級寫字樓商圈也在年中出現(xiàn)大面積退租情況,大多為線下教育類租戶。

    但與此同時,以互聯(lián)網(wǎng)公司為代表的信息技術(shù)行業(yè)在2020年擴張迅速,新租面積主要集中在望京,中關(guān)村和上地。傳統(tǒng)金融,專業(yè)服務(wù)和地產(chǎn)行業(yè)的頭部企業(yè)依然保持穩(wěn)定的擴租頻率,大多向CBD商圈搬遷或擴張。從甲級寫字樓的租賃行業(yè)結(jié)構(gòu)看,傳統(tǒng)金融(有別于P2P等新興金融行業(yè)),信息技術(shù)和專業(yè)服務(wù)依然占據(jù)甲級寫字樓市場新租面積排名的前三位。

    在銷售類商辦市場上,2020年,北京寫字樓散售成交量達到97萬平方米左右,比去年增長6.4%。但從歷史趨勢上看,去化周期自2017年起大幅增長,2020年的去化周期錄得56.8個月,為近十年來最高點。受此影響,北京寫字樓散售可售存量從2018年起不斷累積上升,到目前可售庫存面積達到430萬平方米左右,比去年增長13.7%。

    不難看出,即使是一線城市,商辦市場去化和租賃也存在較大壓力,但仍不乏機會。對此,貝殼研究院認(rèn)為,在傳統(tǒng)的租賃合作模式下,受限于當(dāng)前較為封閉的市場信息壁壘,待租面積和目標(biāo)租戶之間無法實現(xiàn)信息共享,供需錯配明顯,交易效率較為低下。同時,相對模糊的行業(yè)分工、大規(guī)模高品質(zhì)渠道團隊的缺席等因素,都導(dǎo)致行業(yè)亟須變化。

    換句話說,在中國的住宅市場,經(jīng)過多家機構(gòu)的多年投入,已經(jīng)形成了非常全面的住宅樓盤字典,將整個行業(yè)數(shù)字化線上化,大幅提高經(jīng)紀(jì)作業(yè)效率。但在數(shù)字化方面,商辦市場進程依舊緩慢。

    商辦經(jīng)紀(jì)亟待數(shù)字化變革

    眾所周知,商業(yè)地產(chǎn)的房源類型多元,涵蓋辦公樓、零售、工業(yè)、土地、混合使用、酒店公寓,每一種房源數(shù)據(jù)特點不一,難以統(tǒng)一。因此目前中國缺乏專業(yè)數(shù)據(jù)機構(gòu)來引領(lǐng)整個商辦市場。不過,貝殼找房已經(jīng)開始以北京寫字樓市場為試點,著手建設(shè)商辦樓盤字典。

    據(jù)貝殼商辦樓盤字典統(tǒng)計,截至2020年四季度,全市寫字樓總存量超5000個樓宇,總建筑面積超9000萬平方米,其中甲級寫字樓存量錄得1074.3萬平方米,乙級寫字樓存量為701.4萬平方米。

    事實上,數(shù)據(jù)服務(wù)為底層基礎(chǔ)服務(wù),可衍生出掛牌、咨詢、交易及租賃等大營銷服務(wù),繼而可撬動物業(yè)管理、金融服務(wù)等專業(yè)服務(wù)。據(jù)測算,我國商辦市場直接數(shù)據(jù)服務(wù)的市場規(guī)模在60億元至70億元,但可撬動的大營銷及股價行業(yè)規(guī)模約為450億元,資產(chǎn)規(guī)模則接近2700億元。由此可見,商辦地產(chǎn)背后服務(wù)市場的巨大空間。

    更重要的是,在2015年后市場逐漸成熟、各地寫字樓空置率因此逐年升高背景下,商辦市場供需關(guān)系發(fā)生了變化,買方市場逐漸形成。在這種市場格局下,過去住宅經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展進程或許能給商辦市場經(jīng)紀(jì)行業(yè)的變革帶來正向影響,比如利用數(shù)字化手段打破信息孤島,與渠道合作加快銷售進度,通過跨城跨省的渠道品牌幫助項目方大規(guī)??焖偃セ瑢崿F(xiàn)專業(yè)化分工。屆時,交易額將呈倍數(shù)級增長。

    當(dāng)然,這一切實現(xiàn)的前提是,需要行業(yè)有非常專業(yè)化的商辦經(jīng)紀(jì)人和公開透明的平臺,以及良性競爭的行業(yè)準(zhǔn)則。

    據(jù)貝殼研究院測算,中國目前擁有約150萬名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,其中約20萬人專門從事商辦經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù),其中約1萬人為商辦領(lǐng)域的專家。作為中國最大的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)平臺,貝殼找房旗下共擁有49萬名經(jīng)紀(jì)人,其中約14萬人兼做住宅和商辦經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù),達到專家級的商辦經(jīng)紀(jì)人占比卻比較有限。

    即便如此,根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的銷售屬性,以代理滲透率100%,代理費用為2%為測算依據(jù),2021年我國商業(yè)地產(chǎn)代理傭金規(guī)模也約達527.4億元。未來,隨著商辦市場的活躍,這一規(guī)模將進一步擴大。屆時,數(shù)字化程度高、能夠提供高品質(zhì)服務(wù)的行業(yè)經(jīng)紀(jì)平臺將率先受益。

    事實上,受疫情影響,全國多個寫字樓商圈均出現(xiàn)大面積退租后,許多平時運營情況較好的業(yè)主方第一次感到空置率高企的壓力。鑒于此,近年來已經(jīng)有不少商辦機構(gòu)在嘗試擁抱數(shù)字化,并建立專業(yè)去化的渠道團隊,“新商辦”的春天可能就要到來。

(編輯 田冬)

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