存款利率頻降 存量房貸利率何時(shí)降？

    “現(xiàn)在銀行的活期利率、定存利率都下調(diào)了，今天央行政策利率也降了，估計(jì)這個(gè)月的LPR也會(huì)降。這些利率都降了，什么時(shí)候輪到存量房貸利率？”6月13日，讀者張先生一邊看著最新的金融資訊，一邊發(fā)出疑問。

    2021年，張先生在江蘇貸款120萬買房，利率高達(dá)6.4%，每月7000多的月供讓他壓力山大。最近兩年，隨著LPR走低和各地房貸政策的放寬，新買房的人房貸利率越來越低，存量房貸的加點(diǎn)卻雷打不動(dòng)，二者差距越來越大，讓張先生這樣的“高位站崗”者愈發(fā)郁悶。北京青年報(bào)記者注意到，近期銀行存款利率再次集體下調(diào)后，不少房貸老客戶和業(yè)內(nèi)人士再次呼吁，希望盡快下調(diào)存量房貸利率。

    國(guó)有大行和股份行近期再次下調(diào)存款利率

    6月8日，工行、建行、農(nóng)行、中行、交行和郵儲(chǔ)銀行六大國(guó)有銀行先后更新人民幣存款掛牌利率情況，活期存款利率和兩年期及以上定期存款利率均有所下調(diào)，下調(diào)幅度為5-15個(gè)基點(diǎn)。調(diào)整之后，六大國(guó)有銀行的存款利率全部低于3%，進(jìn)入“2”時(shí)代。

    6月12日，11家全國(guó)性股份行集體宣布下調(diào)人民幣存款掛牌利率，下調(diào)項(xiàng)目和幅度與國(guó)有大行一致。

    這是繼去年9月15日以來，國(guó)有大行再次集體調(diào)降利率。本次存款利率下調(diào)的一個(gè)背景是銀行的凈息差迅速下降。銀保監(jiān)會(huì)披露的數(shù)據(jù)顯示，2022年末，商業(yè)銀行整體凈息差為1.91%，同比下降了17個(gè)基點(diǎn)。今年一季度商業(yè)銀行凈息差進(jìn)一步降至1.74%，單季下降17基點(diǎn)，創(chuàng)下2017年二季度以來最大降幅。

    眾所周知，銀行收到的貸款利息與付出的存款利息之間的凈息差是其主要盈利來源之一。簡(jiǎn)言之，存款利率不變的情況下，銀行下調(diào)貸款利率，會(huì)顯著減少凈息差，影響銀行盈利。而存款利率下調(diào)，則會(huì)減少銀行的負(fù)債成本，增加銀行下調(diào)貸款利率的自發(fā)動(dòng)力。

    招聯(lián)首席研究員董希淼認(rèn)為，存款利率下調(diào)之后，對(duì)銀行來說有助于保持息差的穩(wěn)定，銀行負(fù)債成本降低之后，傳遞到資產(chǎn)端，有助于推動(dòng)貸款利率穩(wěn)中有降，進(jìn)而提升銀行穩(wěn)健發(fā)展能力和服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力。

    居民存量貸款利率居高房貸客戶負(fù)擔(dān)沉重

    2019年8月，根據(jù)國(guó)務(wù)院部署，人民銀行改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制，LPR成為金融機(jī)構(gòu)貸款定價(jià)的主要參考。當(dāng)年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。

    2020年8月，存量貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換也如期完成。根據(jù)央行披露的數(shù)據(jù)，94%的存量房貸轉(zhuǎn)換為參考LPR定價(jià)。根據(jù)合同約定，存量房貸客戶每年的實(shí)際房貸利率只與利率重定價(jià)日前最近一期的LPR有關(guān)，但是加點(diǎn)部分就不能再變化。

    不少存量房貸客戶前幾年買房時(shí)買在了利率高點(diǎn)，至今還在“高位站崗”。北青報(bào)記者曾對(duì)讀者進(jìn)行一個(gè)小調(diào)查。42位來自全國(guó)15個(gè)省市自治區(qū)的讀者中，有40人都選擇浮動(dòng)利率，其中30人的加點(diǎn)數(shù)超過100基點(diǎn)，最少108個(gè)基點(diǎn)，最高達(dá)到180個(gè)基點(diǎn)。

    去年LPR已累計(jì)下降35個(gè)基點(diǎn)。即便如此，加點(diǎn)超過100基點(diǎn)的30位讀者今年適用的最新利率依然在5.38%-6.10%的高位（目前最新的5年期以上LPR為4.3%）。

    與此同時(shí)，新購房的首套房貸客戶的利率卻一降再降。2022年以來，多地房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力加大。作為提振需求、促進(jìn)市場(chǎng)回暖的有力抓手，房貸利率政策多次調(diào)整優(yōu)化，新發(fā)放房貸利率的加點(diǎn)下限一路走低。今年1月，新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制正式建立。根據(jù)最新通知，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

    貝殼研究院監(jiān)測(cè)顯示，2023年5月貝殼百城首套主流房貸利率平均為4.0%，較上月微降1BP；二套主流房貸利率平均為4.91%，與上月持平。

    根據(jù)中指研究院最新監(jiān)測(cè)，2023年以來全國(guó)已有超過40個(gè)城市調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下，肇慶、湛江、云浮、惠州等城市取消了首套房貸利率下限，珠海、南寧、柳州、中山等城市首套房貸最低利率已經(jīng)降至3.7%。

    還是以張先生為例，他當(dāng)初買房的城市一年多后首套房貸利率就降至最低4.1%，現(xiàn)在也還是這個(gè)水平。如果張先生晚一年買房，房貸利率就能少2.3個(gè)百分點(diǎn)，120萬元的貸款每月月供能少1700多元。一想到這個(gè)事實(shí)，他就懊悔不已，感覺自己成了“冤大頭”。

    存量房貸利率會(huì)降嗎？業(yè)內(nèi)人士看法不一

    面對(duì)居高不下的房貸利率，存量房貸客戶也想辦法減輕自己的利息負(fù)擔(dān)。

    很多人選擇提前還貸。去年下半年以來，提前還貸難頻頻登上熱搜，受到廣泛關(guān)注。不少銀行的存量客戶都要像搶春運(yùn)火車票一樣搶預(yù)約額度，即使預(yù)約成功也要等好幾個(gè)月才能還款。

    還有一些人鋌而走險(xiǎn)，違規(guī)使用利率更低的經(jīng)營(yíng)貸來還置換房貸，有人甚至因此遭遇不良中介掉進(jìn)詐騙陷阱。

    北青報(bào)記者還發(fā)現(xiàn)，去年以來，全國(guó)各地大批存量房貸客戶都在互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)上呼吁有關(guān)方面能下調(diào)存量房貸的加點(diǎn)數(shù)。這些購房者多在2019年至2021年的利率高位期間買房，加點(diǎn)多超過100個(gè)基點(diǎn)，貸款年利率多在6%以上。

    這些存量房貸客戶的呼聲也得到了不少專業(yè)人士的支持。比如，董希淼曾建議，相關(guān)部門加快出臺(tái)相關(guān)舉措，引導(dǎo)銀行適度降低存量房貸利率，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，進(jìn)一步降低住房消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，有效解決居民扎堆提前還款及違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”等問題。這將引導(dǎo)居民將儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為消費(fèi)和投資，將為恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)加快復(fù)蘇提供有力支撐。

    然而，無論是監(jiān)管部門還是銀行都沒有對(duì)這些調(diào)整存量房貸利率的呼聲作出正式回應(yīng)。最近，各銀行再次下調(diào)存款利率讓大家看到了希望。

    6月9日，知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平在微博建議，下調(diào)普通儲(chǔ)戶的存款利率時(shí)，應(yīng)同步下降貸款利率，對(duì)于幾年前過高的存量房貸利率也可以降降。

    北青報(bào)記者注意到，也有一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，要謹(jǐn)慎對(duì)待存量房貸利率的調(diào)整。

    民生證券首席宏觀分析師周君芝曾在研報(bào)中指出，調(diào)整存量房貸利率是“治標(biāo)”不“治本”。其一，降低存量房貸利率只能解決當(dāng)下短期問題。調(diào)整存量房貸利率的邏輯，是通過縮小房貸和經(jīng)營(yíng)貸之間套利空間，從而遏制居民的套利行為。但是，如果未來經(jīng)營(yíng)貸利率繼續(xù)下行，那么房貸不得不繼續(xù)跟隨下調(diào)，這表明調(diào)整存量房貸利率并不能解決根本性問題。同時(shí)，房貸利率被動(dòng)跟隨企業(yè)貸款調(diào)整，還會(huì)削弱地產(chǎn)政策的調(diào)控作用。

    其二，降低存量房貸利率并不能解決居民部門縮表（是指央行縮減資產(chǎn)負(fù)債表規(guī)模的行為）的問題。下調(diào)存量房貸利率可以抑制“借新還舊”的違規(guī)操作，但在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)尚未企穩(wěn)，資產(chǎn)收益普遍低迷的情況下，居民仍有提前還貸的沖動(dòng)。

    在周君芝看來，從源頭上遏制提前還貸，政策最需要的是穩(wěn)定地產(chǎn)價(jià)格并撬動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。在地產(chǎn)價(jià)格企穩(wěn)的情況下，違規(guī)轉(zhuǎn)貸行為也會(huì)減少。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也會(huì)帶動(dòng)各類資產(chǎn)收益率回升，居民提前還貸的機(jī)會(huì)成本抬升，這才可以真正遏制居民提前還貸的現(xiàn)象。