經(jīng)營(yíng)性收入占比提升 龍湖新發(fā)展模式的下一站

    時(shí)間進(jìn)入7月份，上市房企陸續(xù)披露了上半年的業(yè)績(jī)簡(jiǎn)報(bào)，除去略顯蒼白的解釋外，一些房企也展現(xiàn)出積極的一面。

    7月12日晚，龍湖集團(tuán)發(fā)布業(yè)績(jī)公告，在今年1月份-6月份實(shí)現(xiàn)銷售額511.2億元，合同銷售面積為365.5萬(wàn)平方米，穩(wěn)居行業(yè)TOP10。

    事實(shí)上，作為一家老牌房企，龍湖集團(tuán)如今的一舉一動(dòng)正得到更多關(guān)注。背后的原因，不單單因?yàn)槠滗N售規(guī)模常年穩(wěn)居行業(yè)前十，而是隨著激蕩的潮水退去，行業(yè)愈發(fā)期待一位新發(fā)展模式的開渠人，打開原本房地產(chǎn)企業(yè)單一收入構(gòu)成的桎梏。

    一直以來(lái)，龍湖在開發(fā)業(yè)務(wù)之外的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)均被寄予厚望。在上半年，龍湖實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性收入約139.4億元（含稅），同比增長(zhǎng)7.6%，創(chuàng)下歷史新高。其中，運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)營(yíng)收達(dá)70.7億元（含稅），服務(wù)業(yè)務(wù)營(yíng)收為68.7億元（含稅），雙雙實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。

    可以看到，龍湖集團(tuán)在此期間的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入相較地產(chǎn)銷售收入的比例已高達(dá)25.6%。曾經(jīng)以開發(fā)業(yè)務(wù)之“源”，生長(zhǎng)而來(lái)的經(jīng)營(yíng)、服務(wù)賽道之“流”，如今已經(jīng)實(shí)現(xiàn)獨(dú)立成長(zhǎng)，在龍湖的營(yíng)收、利潤(rùn)以及現(xiàn)金流的貢獻(xiàn)中占據(jù)更為重要的位置。

    如果說(shuō)現(xiàn)金流是企業(yè)流動(dòng)的血脈，如今的龍湖集團(tuán)已然引入了一股“活水”。在提質(zhì)換擋的特殊時(shí)期，龍湖正以豐富業(yè)務(wù)組成的生態(tài)圈，積攢抵御周期波動(dòng)的力量。

    波動(dòng)周期內(nèi)的“定盤星”

    在2024年，隨著城鎮(zhèn)化率超過65%、房地產(chǎn)增速放緩、運(yùn)營(yíng)成本上升，房地產(chǎn)全行業(yè)告別過去的“三高”模式，承受著前所未有的陣痛。

    房地產(chǎn)行業(yè)正在曲折中，邁向高質(zhì)量發(fā)展的新模式。在這樣一個(gè)變化的過程中，龍湖向更高階的發(fā)展模式靠近，尤其在經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)領(lǐng)域，已成功步入收獲期。

    其中，厚實(shí)的商業(yè)盤面是龍湖集團(tuán)重要的標(biāo)簽之一，在行業(yè)整體又增量轉(zhuǎn)向存量的大背景下，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健的發(fā)展節(jié)奏。

    在2023年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，龍湖集團(tuán)管理層曾提到，2024年將新開14座商場(chǎng)，其中8座重資產(chǎn)、6座輕資產(chǎn)。這也意味著2024年龍湖開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目將超過100個(gè)，屆時(shí)龍湖將正式步入“百M(fèi)ALL時(shí)代”。

    如今，半年“交卷”：成都東安湖天街、南京雨山天街、重慶云領(lǐng)天街相繼開業(yè)，成都三千集煥新亮相，龍湖在高能級(jí)城市核心板塊業(yè)績(jī)亮眼。

    當(dāng)前，行業(yè)要轉(zhuǎn)型至新發(fā)展模式，房企將在地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)之余，尋求獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的重復(fù)性經(jīng)營(yíng)收入。在依靠重資產(chǎn)獲取租金收入之余，為資產(chǎn)引入權(quán)益投資人，獲取資產(chǎn)、資本管理收入，最后是受委托管理第三方業(yè)主的資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)管理、品牌收入。

    2024年，為迎接大資管時(shí)代，龍湖整合資源用運(yùn)營(yíng)思維全面推動(dòng)產(chǎn)品升級(jí)。4月16日，龍湖集團(tuán)發(fā)布全新資產(chǎn)管理品牌“逍遙洲資管”，與此相應(yīng)，原長(zhǎng)租公寓航道升級(jí)更名為資產(chǎn)管理航道。

    逍遙洲資管定位為“全周期全業(yè)態(tài)資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)商”，涵蓋長(zhǎng)租公寓“冠寓”、活力街區(qū)“歡肆”、服務(wù)式公寓“霞菲公館”、產(chǎn)業(yè)辦公“藍(lán)海引擎”、婦兒醫(yī)院“佑佑寶貝”及頤年公寓“椿山萬(wàn)樹”六大業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)存量提質(zhì)和增量投資的良性循環(huán)。

    商業(yè)的持續(xù)推進(jìn)，加上逍遙洲資管拓展的豐富空間，推動(dòng)龍湖集團(tuán)在上半年實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)營(yíng)收達(dá)70.7億元（含稅）。

    事實(shí)上，這份運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)被廣泛認(rèn)為是龍湖集團(tuán)在波動(dòng)周期下的定盤星。據(jù)中金發(fā)布的最新報(bào)告，持續(xù)看好龍湖集團(tuán)作為稀缺的“開發(fā)+持有”標(biāo)的，龍湖有望通過高度自律、積極作為在下行周期保存優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、打磨能力，待行業(yè)基本面修復(fù)后解鎖優(yōu)越模式帶來(lái)的估值重塑。

    新質(zhì)增長(zhǎng)重構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

    優(yōu)勝劣汰，活下來(lái)的都是強(qiáng)者。

    新周期意味著傳統(tǒng)生產(chǎn)力的升級(jí)躍遷。龍湖經(jīng)營(yíng)性業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長(zhǎng)，原因在于通過商業(yè)模式創(chuàng)新，培育新質(zhì)生產(chǎn)力，重塑增長(zhǎng)路徑，打造新型增長(zhǎng)曲線——強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)、服務(wù)業(yè)務(wù)才是發(fā)展的永續(xù)動(dòng)力。

    從龍湖的業(yè)務(wù)布局，我們可以看到，“一個(gè)龍湖”“三大板塊”“多元生態(tài)”展現(xiàn)出極強(qiáng)的生命力。

    而這自然離不開長(zhǎng)年的業(yè)務(wù)積淀。例如，商業(yè)投資就是龍湖在2000年就開始布局的業(yè)務(wù)，以時(shí)間的沉淀才有了今天“天街”和“星悅薈”兩大商業(yè)品牌落地全國(guó)高能級(jí)城市。

    經(jīng)過20余年的經(jīng)驗(yàn)積累與實(shí)踐探索，龍湖不僅保持開發(fā)賽道位居行業(yè)前列，更重視以用戶為中心布建“輕重并舉”的多元化體系，將行業(yè)高品質(zhì)、好服務(wù)提供給合作伙伴，實(shí)現(xiàn)價(jià)值共享。

    2021年，龍湖商業(yè)啟動(dòng)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，提速全國(guó)網(wǎng)格化布局，僅三年時(shí)間便在輕資產(chǎn)賽道風(fēng)生水起。截至目前，龍湖商業(yè)已累計(jì)獲取30多個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，在今年6月份，龍湖與杭州錢江制冷集團(tuán)達(dá)成合作，聯(lián)袂打造杭州首座星悅薈項(xiàng)目，這是龍湖在杭州布局的第14座商業(yè)項(xiàng)目，也是杭州第5座輕資產(chǎn)項(xiàng)目。

    在運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)之外，龍湖集團(tuán)的服務(wù)業(yè)務(wù)板塊同樣搶眼。

    其中，龍湖智創(chuàng)生活涉及住宅服務(wù)與商企城市服務(wù)，及社區(qū)增值、新零售、房屋租售、工程服務(wù)四大增值業(yè)務(wù)。2023年全年，龍湖智創(chuàng)生活實(shí)現(xiàn)收入總額102.8億元，毛利率為30.6%，物業(yè)在管面積達(dá)到3.6億平方米，客戶滿意度連續(xù)15年超過90%。

    2024年上半年，龍湖智創(chuàng)生活榮獲“2024中國(guó)園區(qū)物業(yè)服務(wù)力TOP20企業(yè)”、2024中國(guó)物業(yè)服務(wù)智慧服務(wù)樣本標(biāo)桿企業(yè)、2024中國(guó)物業(yè)服務(wù)辦公物業(yè)服務(wù)樣本標(biāo)桿企業(yè)等獎(jiǎng)項(xiàng)，深受行業(yè)認(rèn)可。

    在今年1月份-6月份，龍湖集團(tuán)服務(wù)業(yè)務(wù)營(yíng)收為68.7億元（含稅），其中不只是龍湖智創(chuàng)生活的持續(xù)增長(zhǎng)，龍湖龍智造這一新業(yè)務(wù)崛起，也意味著龍湖的業(yè)務(wù)邊界被重塑，創(chuàng)新增長(zhǎng)有了新機(jī)遇。2024年上半年，龍湖新增代建類項(xiàng)目26個(gè)，總建筑面積達(dá)432萬(wàn)平方米，已累計(jì)獲取代建類項(xiàng)目超110個(gè)，總建筑面積超2100萬(wàn)平方米。

    數(shù)字化賽道，龍湖亦積極布局。2024年5月13日，龍湖旗下千丁數(shù)科“4+N”智慧空間科技產(chǎn)品矩陣正式發(fā)布，聚焦城市空間建造和運(yùn)營(yíng)，推動(dòng)數(shù)字技術(shù)與空間場(chǎng)景的融合創(chuàng)新。

    獨(dú)行則疾 眾行則遠(yuǎn)

    在動(dòng)蕩起伏的環(huán)境中，韌性就是組織穿越周期的定力。對(duì)于一家企業(yè)而言，所謂“韌性”，即“適應(yīng)性”。

    首先，龍湖對(duì)外部環(huán)境及趨勢(shì)保持清醒認(rèn)知。“唯一確定的就是不確定”既是新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的主要特征，更是企業(yè)穿越周期的核心關(guān)鍵。

    其次，龍湖做好了應(yīng)對(duì)之策。龍湖仍在積極主動(dòng)求變，行業(yè)拐點(diǎn)無(wú)非是市場(chǎng)萎縮、利潤(rùn)下滑等，但市場(chǎng)需求依然存在，用戶也依然存在。

    其三，龍湖有著清晰的戰(zhàn)略，與戰(zhàn)略執(zhí)行力，精準(zhǔn)調(diào)試變革的節(jié)奏。龍湖管理層曾多次強(qiáng)調(diào)，未來(lái)企業(yè)的發(fā)展是靠?jī)?nèi)生動(dòng)力和業(yè)務(wù)產(chǎn)生正向的現(xiàn)金流去推動(dòng)。相較于開發(fā)業(yè)務(wù)，龍湖的經(jīng)營(yíng)性收入以及利潤(rùn)正在穩(wěn)步、可持續(xù)增長(zhǎng)，建立更加健康的盈利模式。

    經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流之外，龍湖的融資亦保持通暢。據(jù)龍湖管理層透露，上半年龍湖經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的增額超過200億元。因此，龍湖有資金實(shí)力在上半年獲取7宗土地，覆蓋北京、上海、杭州、成都、蘇州、西安、佛山等城市，總建筑面積為51萬(wàn)平方米，權(quán)益地價(jià)60億元。

    安全的債務(wù)結(jié)構(gòu)，更是龍湖穩(wěn)健前行的基石。6月28日，龍湖提前兌付26.5億元的CMBS債券，并在同一天提前贖回6.2億美元的美元債。截至目前，龍湖累計(jì)還債達(dá)72億元，2024年內(nèi)剩余到期的公開債僅剩45億元人民幣，且到期時(shí)間分散、無(wú)集中兌付壓力。至2026年底前，龍湖亦無(wú)境外無(wú)到期的公開債券。

    匯豐認(rèn)為，龍湖是為數(shù)不多的仍能按時(shí)足額償還債務(wù)的民營(yíng)房企之一。

    獨(dú)行則疾，眾行則遠(yuǎn)。沒有人能精準(zhǔn)預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)，也沒有人知道未來(lái)還有多遠(yuǎn)，但龍湖始終聚焦用戶需求、提升現(xiàn)金創(chuàng)造能力、力圖多方共贏、構(gòu)建新發(fā)展模式、嚴(yán)控財(cái)務(wù)安全等，或許正是企業(yè)穿越周期、鍛造韌性的借鑒經(jīng)驗(yàn)。

    （CIS）