以監(jiān)管和自律避免長租公寓行業(yè)“異化”

    近期長租公寓行業(yè)引起廣泛關(guān)注，長租公寓布局違規(guī)、裝修污染、租房合同異化為“貸款”合同等問題，讓租賃消費(fèi)者感到憂慮，學(xué)者也呼吁明確對于長租公寓的監(jiān)管規(guī)則并切實(shí)執(zhí)行。此外，不少長租公寓因?yàn)橘Y金鏈斷裂而爆雷，導(dǎo)致出租者、承租人及中介平臺之間的法律糾紛，這也對市場的正常秩序造成了一定的擾亂。

    首先需要注意的是，不能因?yàn)橐恍┬袠I(yè)亂象的出現(xiàn)就把長租公寓這種模式徹底否定。受城市中巨大的租房需求決定，長租公寓行業(yè)迅速發(fā)展，吸引傳統(tǒng)的二手房代理、地產(chǎn)開發(fā)商、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)等多種主體進(jìn)入該市場。在這一過程中，經(jīng)營者通過整合出租房資源，可以向租賃者提供更方便快捷的服務(wù)，并可以消除傳統(tǒng)房屋中介撮合情況下存在的信息不對稱情況，賦予租房者更好的了解信息及維護(hù)自身權(quán)益的途徑。另一方面，市場上的大量存量住房資源可以得到統(tǒng)一和專業(yè)化的運(yùn)營管理，從而更好地彌補(bǔ)了供需缺口?？梢哉f，長租公寓的發(fā)展讓房屋租賃這一傳統(tǒng)行業(yè)獲得了升級，并可以產(chǎn)生多方共贏的作用。

    但是，要讓這些積極作用充分發(fā)揮出來，有一個(gè)必要的前提，就是這個(gè)行業(yè)必須走向規(guī)范化，包括制定自律性規(guī)則與政府監(jiān)管規(guī)范。以遭到廣泛質(zhì)疑的“租金貸”為例：在長租公寓代理房東管理租房并收租的情況下，有的長租公寓利用“交租APP”等工具誘導(dǎo)租客簽署實(shí)際上的貸款合同。這其實(shí)是長租公寓濫用了其作為市場中介的身份，制造了新的信息不對稱。通過這一操作，租客提供身份證和銀行卡等信息，在長租公寓介紹下和金融公司之間形成了正式的借貸關(guān)系，但貸款卻由長租公寓收取，并可以在定期向房東交租金之外，將貸款用于投資和擴(kuò)大經(jīng)營。這樣的操作不僅沒有讓租房者獲得更好的權(quán)益保護(hù)，從而使長租公寓發(fā)揮其本應(yīng)發(fā)揮的功能，反而大大侵害了租房者的利益，比如在一些長租公寓爆雷倒閉之后，租客陷入了被房東趕走而還要繼續(xù)償還債務(wù)的窘境。

    這一做法不僅是經(jīng)營模式的異化，而且有欺詐等方面的違法犯罪嫌疑，比如，假如長租公寓和金融公司向租客隱瞞信息加以欺騙，使租客誤以為是在通過金融平臺交房租，不知道自己已經(jīng)和金融公司構(gòu)成了借貸關(guān)系。這就可能構(gòu)成欺詐，在規(guī)模巨大的情況下還可能觸犯刑律。近期面對這一問題，不少地方政府已經(jīng)采取措施加強(qiáng)監(jiān)管，比如出臺文件要求企業(yè)在開展“租金貸”時(shí)必須事先征得原始房東同意，不得強(qiáng)制或誘騙租客使用個(gè)人“租金貸”，同時(shí)個(gè)人“租金貸”貸款合同必須和房屋租賃合同分別簽署。事實(shí)上擁有巨大資本和資源的長租公寓對于房東和租賃者已經(jīng)形成了新的力量與信息優(yōu)勢，所以監(jiān)管應(yīng)當(dāng)向后者傾斜，對前者提出更多合規(guī)要求。同時(shí)長租公寓這種模式已經(jīng)以長期的租金收入流為信用基礎(chǔ)，具備了一定的金融功能，所以政府應(yīng)當(dāng)在一定情況下把這樣的經(jīng)營者當(dāng)作準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)來對待，要求其遵守監(jiān)管規(guī)則。同時(shí)長租公寓行業(yè)應(yīng)該形成自身的自律性規(guī)范。此外，租房者也應(yīng)增強(qiáng)自身的法律意識和風(fēng)險(xiǎn)意識，避免陷入不必要的金融與法律陷阱。

    作為一個(gè)新興行業(yè)，長租公寓經(jīng)營者整合出租房資源，同時(shí)統(tǒng)一裝修并加以集中運(yùn)營管理，勢必意味著巨大的資本投入，而作為收入來源的租金和服務(wù)費(fèi)必定有一個(gè)較長的回收期，這意味著較大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。由于這一行業(yè)的健康發(fā)展對社會最終是有利的，所以政府和輿論應(yīng)該對該行業(yè)有充分的寬容，比如不應(yīng)把房租上漲不實(shí)事求是地全部歸因于所謂的長租公寓經(jīng)營者囤積住房，以免讓該新興行業(yè)過早遭遇難以承擔(dān)的發(fā)展困境。但另一方面，該行業(yè)也應(yīng)該對可疑和高風(fēng)險(xiǎn)的金融操作保持充分警惕，以扎扎實(shí)實(shí)地做租房中介者作為自身的主要角色，把心思和精力主要用在整合資源和中介服務(wù)方面，而不是資本運(yùn)作方面，唯有如此才能讓這個(gè)行業(yè)走向長青而不是早夭，發(fā)揮其正向社會功能。