遼寧加碼房地產去庫存 農民進城購房享“福利”

    去庫存進入最后的攻堅階段。

    據(jù)遼寧日報報道，近日，遼寧省住房城鄉(xiāng)建設廳下發(fā)了《全省推動縣城和新城區(qū)房地產去庫存工作方案》，提出要進一步推動縣城和新城新區(qū)房地產去庫存，并且明確提出了，到2020年，各縣城、新城新區(qū)商品住宅庫存去化周期回歸到合理區(qū)間。

    方案提出，支持房地產開發(fā)企業(yè)將符合條件的商品房改造為孵化器、創(chuàng)客空間、電商企業(yè)等用房，將庫存非住宅類商品房轉為研發(fā)辦公生產性服務業(yè)、旅游、養(yǎng)老、文化等專項地產。同時，要用好住房公積金支持農民工貸款購房，把符合條件的農民工納入住房公積金制度覆蓋范圍。

    在全國去庫存進入尾聲的階段，為何遼寧卻發(fā)聲加快去庫存？分析人士指出，需求不足帶來的去化周期較長，是遼寧乃至整個東北中小城市去庫存壓力較大的主要原因，而此次方案瞄準常住人口有序實現(xiàn)市民化，其政策瞄準公積金和住房補貼等領域，政策如何創(chuàng)新和落地，值得關注。

    庫存去化周期長

    12月12日，多位受訪人士均向21世紀經濟報道記者表示，遼寧此次方案的發(fā)布，與當?shù)厝齑嫘蝿萦嘘P。遼寧和整個東北地區(qū)，都存在住房供大于求的結構性問題。

    據(jù)恒大經濟研究院院長任澤平所做的中國住房存量測算，不含學生及其宿舍，2017年東北三省套戶比（成套住宅套數(shù)/常住家庭戶數(shù)）平均值達到1.17，遠高于全國平均的1.07，也高于東中西部的1.02、1.09和1.08。

    任澤平指出，一般而言，套戶比小于1，表明住房供給總體不足；套戶比等于1，表明住房總體基本供求平衡；考慮到休閑度假需求、因人口流動帶來的人宅分離等情況，成熟市場的套戶比一般在1.1左右。從國際看，當前美國、日本分別為1.15、1.16，德國為1.02，英國為1.03。

    顯然，東北地區(qū)的住房總存量存在供給過多的問題。而另一些數(shù)據(jù)則顯示，動態(tài)來看，東北的庫存去化周期較長。

    國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-10月，東北地區(qū)商品房銷售面積6409萬平方米，下降4.7%，降幅擴大1.2個百分點；銷售額4688億元，增長7.2%，增速回落2.5個百分點。

    12月12日，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析指出，東北的主要城市，如哈爾濱、長春、沈陽，住宅存銷比達到11.0、11.2和14.3，而全國百城平均水平值為9.2，而在關注較少的縣城范圍，存銷比數(shù)字更高。

    “這主要是結構問題，并非總量問題。東北地區(qū)，尤其是方案提及的縣城和新城區(qū)，住宅整體庫存量不大，問題在于需求量不足，這導致了整體去化周期過長。”嚴躍進指出。

    不過，也有觀點認為，政策的推出或與棚改政策可能收緊有關。“方案有可能在一定程度上，對沖棚改可能收緊帶來的影響。”有參與東北某中小城市棚改項目的地產商向21世紀經濟報道分析稱。該地產商表示，由于此前棚改政策的刺激，當?shù)刭彿啃枨笥忻黠@復蘇，相應的房企拿地布局也有所增多，而棚改政策的整體收緊，可能會對需求群體的預期有所影響。

    12月4日，21世紀經濟報道記者獲悉，在2019年的全國棚改計劃中，政府購買棚改服務模式將被取消。具體而言，對于新開工的棚改項目，不得以政府購買服務的名義變相舉債或實施建設工程，而是要求以發(fā)行地方政府債券方式（棚改專項債）為主進行融資。

    多位分析人士均指出，由于棚改專項債模式，比政府購買服務模式，對項目的收益水平要求較高，這也意味著新的棚改項目融資將會更加困難，新政將會對棚改的規(guī)模和進度造成一定影響。

    此次方案則提出，要積極穩(wěn)妥推進縣城棚戶區(qū)、老舊小區(qū)、危險房屋改造。市場房源充足、庫存量大的區(qū)域，棚戶區(qū)改造可繼續(xù)推行貨幣化安置，消化庫存商品住房。

    農民工納入公積金保障

    如何擴大需求？方案瞄準了城鎮(zhèn)化福利。

    方案強調，各地要切實建立健全支持農業(yè)轉移人口市民化財政政策體系，促進有能力在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和生活的常住人口有序實現(xiàn)市民化，并且與城鎮(zhèn)居民享有同等權利。

    同時，方案提出，要對農民進城購房給予優(yōu)惠補貼，鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)給予購房折扣，引導商業(yè)銀行為農民購房提供更優(yōu)惠的貸款政策和金融服務。用好住房公積金支持農民工貸款購房，把符合條件的農民工納入住房公積金制度覆蓋范圍。

    其中，如何將農民工納入住房公積金制度覆蓋范圍，引起較大關注。

    “城鄉(xiāng)居民在公積金等領域的趨同是大趨勢，很多地方在前幾年就開始了試點工作”，12月12日，51社保CEO余清泉對記者表示，政策要落地，在公積金的提取上，問題不大，主要問題集中于公積金貸款方面。我國公積金貸款政策較為復雜，不同城市的政策差別較大，一些地區(qū)對異地公積金貸款做出了較大限制，申請程序比較復雜。

    余清泉指出，對于農民工而言，有兩個方面的問題，一是一般情況下，農民工購房會選擇在原籍所在的城鎮(zhèn)落地購房，尤其是對于東北這樣的勞動力流出地區(qū)，因此異地貸款的問題就不可避免。二是對于就近城鎮(zhèn)化的農民而言，當?shù)氐姆康禺a能否產生足夠的吸引力。而對于企業(yè)而言，農民工納入公積金覆蓋范圍后，將會顯著加重企業(yè)負擔，如何做好相關政策引導也是問題。

    不過，從全國范圍來看，推動農民進城落戶的工作仍然存在難點。11月16日，全國政協(xié)經濟委員會副主任楊偉民在公開演講中表示，中央已經確定2020年城市要落戶1億人的目標，“按照目前的進度，很可能難以完成”。

    10月10日，國家發(fā)改委發(fā)布《關于督察〈推動1億非戶籍人口在城市落戶方案〉落實情況的通知》，宣布開展督查工作。據(jù)了解，之所以開展督查工作，與工作進展較慢有關。

    因此，分析人士指出，遼寧省希望通過支持農業(yè)轉移人口市民化，增加住房需求的方式加快去化縣城和新城區(qū)庫存，后續(xù)落地政策值得關注。